Когда лучше покупать и продавать квартиру?

Эксперты рынка недвижимости часто ссылаются на фактор сезонности, когда вдруг среди покупателей падает или увеличивается спрос на недвижимость. Дескать, осенью и зимой покупают больше, летом – меньше. Или вроде бы и нужно жилье, но его покупку откладывают «на после отпуска». Зимние холода или летняя жара также вносят поправки в «реестр» продаж: кому-то не хочется бегать по морозу или под палящим солнцем, чтобы рассмотреть имеющиеся предложения, и в итоге покупка снова откладывается на потом. Насколько реально сказываются сезонные факторы на росте или падении продаж?

Квадраты по осени считают

Многие эксперты считают, что преувеличивать влияние сезонности на количество сделок особых оснований нет. Если на рынке появляются интересные предложения, то они всегда находят своих покупателей, независимо от времени года. «Тем не менее у каждого сезона есть своя особенность, – рассуждает Артем Кохановский, директор департамента жилой недвижимости АН Great reality. – За примерами далеко ходить не надо. Достаточно вспомнить осень 2008 года, когда начался кризис и активность покупателей резко упала. Да и прошлой осенью особого интереса к городскому жилью не наблюдалось. Зато весна 2006-го, напротив, отмечалась небывалой покупательской активностью. Мало того, пять лет назад спрос не спадал до середины лета, даже, несмотря на то, что цены росли как на дрожжах».

И все же сезонные тенденции на московском рынке жилья выявить можно. Аналитики отмечают, что традиционное затишье приходится на период январских и майских праздников. А всплески быстрых распродаж прослеживаются во второй половине августа и в сентябре. В этот период реализация квадратных метров, как правило, увеличивается на 10-15%. Но на столько же она падает в январе и в мае.

«Осенний спрос гораздо выше в самой столице, нежели за ее пределами, – объясняет сезонную тенденцию Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Если на загородном рынке активность покупателей повышается за счет клиентов, вернувшихся из отпусков, то городское жилье раскупается как уже отдохнувшими гражданами, так и представителями из провинций. Например, кто-то из состоятельных родителей, дети которых поступили в московские вузы, покупает для них в столице недорогие квартиры. Собственными жильем по осени хотели бы обзавестись и люди, которые получили возможность продолжить свою профессиональную карьеру в Москве. Активными приобретателями жилья всегда считались и провинциальные коммерсанты, приобретающие квартиры и апартаменты под офисные филиалы, а также жилье для своих сотрудников, уполномоченных возглавлять московские отделения компаний».

Другой показательный момент заключается в том, что спрос по осени на дешевое жилье в два раза выше, чем на дорогое. Потребность в «однушках» и «двушках» в панельных домах на вторичном рынке с приходом сентября-октября увеличивается на 20-25%.

«Если в конце 90-х и в первую половину нулевых годов рынок городского жилья действительно имел ярко выраженную сезонность, – подытоживает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», – то сегодня влияние этого фактора не является основополагающим ни для первичного, ни для вторичного рынков. Да, москвичи уезжают на отдых, но это не говорит о том, что продажи и покупки недвижимости летом резко останавливаются, а осенью достигают максимума».

Погода, политика, экономика

Между тем сказываться на покупательском спросе могут не только сезонные факторы, но и самые различные другие – от погодных условий до политических действий. Структура спроса на жилую недвижимость в немалой степени зависит также от макроэкономических показателей, которые определяют уровень доходов населения. Вряд ли стоит ожидать роста спроса в регионе, где политической стабильности не наблюдается. И стоит ли лишний раз говорить, что неимоверная летняя жара в прошлом году основательно повлияла и на спрос, и на предложение на квартирном рынке.

Конечно, в большей степени это коснулось элитных объектов. Многие из потенциальных состоятельных покупателей, спасаясь от жары, вынуждены были покинуть и Москву и пределы страны и тем самым отложить поиск подходящего жилья до более благоприятных времен. «Тормознул», конечно, спрос и на квартиры экономкласса, но не настолько, как это произошло в премиум- и бизнес-секторах.

Высказывания или программные заявления политиков практически не влияют на решение продавцов и покупателей. Разве что если речь заходит об изменениях в земельном или жилищном законодательствах, допустим, в сфере налогообложения. Тогда объемы покупки квартир и домов могут как сокращаться, так и расти. «Осенью самой заметной новостью от госрегуляторов стал законопроект Минрегиона РФ об уточнении правового режима использования дачных и садовых участков, – приводит конкретный пример Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – Однако этот документ хотя и вызвал у покупателей волнение и массу вопросов к девелоперам, но в итоге на динамику продаж и покупок существенного влияния не оказал».

Рынок недвижимости не так чувствителен, как рынок ценных бумаг, чтобы реагировать на столь кратковременные политические или экономические индикаторы. Некоторые эксперты заметили, что спрос на недвижимость несколько снижается перед выборами президента и в Государственную Думу. Но, опять-таки, эта тенденция проявляется в элитном сегменте. Влияние на спрос могут оказывать динамика курса доллара, изменение цен на энергоносители.

«Рынок может реагировать не на какие-то высказывания и предположения политиков, а на их конкретные действия, – не сомневается в своих словах Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Смена мэра в Москве заставила некоторых покупателей занять выжидательную позицию и не предпринимать никаких конкретных действий. Риэлторы многих компаний это хорошо заметили. Рынок также могут лихорадить новые законодательные акты или существенные поправки к уже имеющимся. Например, после внесения изменений к некоторым пунктам 214-ФЗ одни покупатели стали приверженцами проектов, которые основаны исключительно на договорах долевого участия. А другие, наоборот, испугались и отложили покупку квадратных метров у застройщиков, которые работают по другой схеме продаж».

«Все факторы, реально влияющие на объем сделок на городском рынке, можно разделить на две группы: объективные и субъективные, – резюмирует Олег Самойлов. – К объективным я бы отнес такой момент, как соотношение цены жилья и уровня реальных доходов населения. Сюда же стоит приплюсовать такие нюансы, как доступность и стоимость ипотечного кредитования: чем ниже процентная ставка по ипотеке, тем больше вероятность использования этого финансового инструмента. Субъективные факторы чаще всего носят иррациональный характер и лежат уже не в сфере экономики, а в области психологии. Даже практика показала, что найдется немного людей, способных выстоять под натиском рекламно-информационной кампании, всем способами вещающей «Покупайте сегодня, иначе завтра цены пойдут вверх!»

Собственно, такими способами и раскручиваются «ценовые маховики», и какие-то сезонные или политические факторы в этих случаях часто отходят на второй план.

Время покупать и продавать

Если всерьез взяться учитывать сезонный фактор, то для покупателя самый благоприятный период – пара недель перед очередным сезонным затишьем. Например, продавцы с большей вероятностью пойдут на торг во второй половине декабря или в преддверии майских праздников. Ведь если они не продадут квартиру в это время, то, скорее всего, не смогут это сделать и в ближайший месяц, а то и на протяжении всего квартала.

Лето – также благоприятный период для покупки недвижимости, только с точки зрения не экономии, а минимальных рисков получить неликвидный товар. Особенно актуален этот вопрос для покупателей загородных домов. Осмотр участка, который находится под снегом, не дает адекватного о нем представления. И только весной новые хозяева смогут разглядеть, например, что участок находится в низине, перед дверью в дом постоянно скапливается талая и дождевая вода, а вместо обещанных живописных газонов – непролазная грязь.

В то же время покупать квартиру в городе выгоднее зимой. Уже в конце ноября многие девелоперы объявляют различные акции и скидки, которые приурочиваются к «новогодним» и постоянно, почти до конца зимы, продлеваются.

Кстати, многие покупатели уже ориентируются на сезонный фактор. Риэлторами замечено, что осенью прошлого года клиенты только интересовались объектами недвижимости, неоднократно приезжали их осматривать, но с покупкой не спешили, «оттягивая» ее ближе ко времени новогодних скидок.

Источник: Собственник