Ипотека: «за» и «против»

Схем ипотечного кредитования становится всё больше. Перед потенциальным заёмщиком встаёт вопрос: как выбрать? Каждый банк, рекламируя свои кредитные программы, стремится показать, что именно его условия самые лучшие. А для полного анализа этих условий и дальнейшего выбора нужно немало времени и знаний. В такой ситуации неоценимую помощь могут оказать агентства недвижимости, многие из которых сейчас предлагают услуги ипотечного консультирования. Директор Агентства недвижимости «Галерея Сити» Софья Добрынина расскажет, на что нужно обратить внимание при выборе банка-кредитора.

Собираясь в банк за ипотечным кредитом, вы должны быть готовы к тому, что кредитный комитет будет рассматривать «под лупой» не только ваши доходы, но и ваш «моральный облик». В общем и целом, банки учитывают возраст, семейное положение, количество иждивенцев, сведения о работе, занимаемой должности, о величине ежемесячного дохода и расходов. В анкете в обязательном порядке есть вопросы о владении какой-либо собственностью и о кредитной истории клиента. На основании всего этого осуществляется оценка платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

Многие банки рассматривают в качестве дохода заемщика не только «белую» зарплату по основному месту работы (справку по форме 2 НДФЛ), но и ваши доходы из других источников (совместительство, работа по трудовым договорам, процентные доходы по депозитам в банках, дивиденды по акциям, от сдачи в аренду недвижимого имущества и пр). Как правило, речь будет идти о доходах за последние шесть месяцев. Многие из банков, учитывая российскую специфику получения зарплаты в конвертах, уже рассматривают и «серые» доходы (справка по форме банка, заверенная главным бухгалтером и руководителем предприятия). Многие ипотечные программы позволяют учитывать совокупный доход семьи, при этом супруг обязательно будет привлекаться как созаемщик. Следует учитывать, что сумма кредита рассчитывается исходя из того, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 40-50% вашего ежемесячного семейного дохода.

Одно из немаловажных требований к заемщику — возраст. Нижняя планка возраста в разных банках — 18-25 лет, при определении максимального возраста, банк будет исходить из того, что к наступлению пенсионного возраста кредит вы должны вернуть (т.е. 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Стоит также учесть, что банки отдают предпочтение семейным парам, логично предполагая, что двое зарабатывают больше, чем один; семья — это некий залог стабильности.

Что касается «прописки», то сегодня некоторые банки требуют иметь в паспорте штамп о регистрации в регионе получения кредита, для других достаточно быть лишь гражданином РФ. Конечно, все банки смотрят на отсутствие отрицательной кредитной истории.

Не стоит выбирать банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки. Во многих банках существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Обязательно нужно уяснить, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно, и какие дополнительные сборы вам придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

Обращаясь в банк, вы должны иметь собственные средства в качестве первоначального взноса от 10 до 30% от стоимости потенциальной квартиры. Но, это не все затраты, которые вам предстоят. Выбор банка во многом зависит от суммы накладных расходов, которые вы можете понести при оформлении кредита.
Оплата услуг банка. Плата за консультацию, выдачу кредита или открытие ссудного счёта. Некоторые банки берут комиссию только за выданный кредит, а другие за сам факт рассмотрения заявки. В среднем стоимость обслуживания выдачи кредита от 1000 рублей до 2% от стоимости кредита. Справедливости ради отмечу, что все больше банков отменяют это сборы.

Оплата услуг оценщика. Банк будет рассматривать выбранную вами квартиру в качестве предмета залога только после того, как Вы предоставите заключение об ее оценке. Стоимость услуг оценщика разнится в разных компаниях. Но тут выбор у вас небольшой — оценочную компанию, скорее всего, укажет банк. В среднем оценка квартиры может обойтись в сумму порядка 3000 рублей.

Оплата страховки. За страхование объекта недвижимости, жизни и трудоспособности заёмщика, а иногда, и титула необходимо будет платить ежегодно 0,6-1,5% от суммы кредиты. Есть банки, которые требуют страхование только объекта недвижимости, это значительно уменьшит ваши затраты.
Некоторые банки предложат вам использование банковской ячейки для проведения расчетов по сделке (при этом снизив процентную ставку по кредиту). В общем, расходы по получению ипотечного кредита потребуют от вас единовременных затрат от 8 до 40 тысяч рублей (не считая ежегодных расходов на страховку).

Важный вопрос: когда вы сможете расплатиться с продавцом выбранной квартиры. Основных вариантов два: можно получить ипотечный кредит и рассчитаться с продавцом недвижимости в день сделки после подписания договора купли-продажи и сдачи документов в Федеральную регистрационную службу. Второй вариант: после регистрации перехода права собственности (т.е. после получения покупателем, он же заемщик, свидетельства о регистрации права собственности). Первый вариант наиболее предпочтительный, т.к. позволяет покупателю выбирать из большего количества предложений на рынке. Во втором варианте не каждый продавец согласится ждать расчеты 5-15 дней. К тому же в этом случае нет возможности купить так называемые «обменные» варианты, т.е. квартиры, продаваемые с условием одновременной покупкой другой недвижимости. Однако, большинство банков предложат вам именно второй вариант.

Кому-то важно получить дешевый кредит, а другого больше интересует банковский сервис. Причем важно как работает банк на этапе получения кредита. От доброжелательности и профессионализма сотрудников банка зависит: все ли условия кредитования вы правильно поняли и оценили, насколько четко разные службы банка координируют между собой выполняемые действия. К сожалению, на практике нередки случаи, когда получение непосредственно суммы кредита из-за нерадивости сотрудников банков растягивается на несколько дней и по этой причине срывается регистрация сделки и договоренности с продавцом квартиры о расчетах. Если оказанный приём в банке показал, что вас принимают за назойливого просителя, то лучше выбрать другой банк. Если всё же условия ипотечной программы этого банка вас больше всего привлекли — сэкономьте свои силы и нервы, обратитесь к квалифицированному кредитному консультанту риэлторской компании, который не только поможет оформить кредит, но и подберет и оформит сделку купли-продажи «правильной» квартиры.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"