Как оформить замену одного из арендаторов?

Совместная аренда многокомнатной квартиры – широко распространенная в Москве практика. Арендаторы самых разных социальных слоев, с разными вкусами, запросами и финансовыми возможностями находят для себя интересным вариант совместного проживания. За счет объединения денежных вложений можно позволить себе жилье классом выше, чем доступное в одиночку. Но часто бывает и так, что один из соарендаторов в силу каких-либо жизненных обстоятельств покидает совместно снимаемое жилище. Как должно происходить такое расставание, чтобы никто не остался недоволен?

Как оформляется замена соарендатора документально?
Прежде всего стоит учесть, что скрывать от квартирного хозяина факт смены соарендатора не стоит. Если (когда) выяснится, что вместо прежнего жильца проживает совершенно неизвестный ему новый квартирант, в 99% случаев собственник квартиры будет встревожен, даже если до этого он мало интересовался тем, как проходит ваша жизнь в его квартире. «Если условием договора найма было проживание Иванова и Петрова, а последний съехал до окончания срока действия договора, то не следует полагать, что замена Петрова на Сидорова может остаться незамеченной, – соглашается Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». – Такую рокировку нужно согласовать с хозяином и составить дополнительное соглашение к основному договору найма. В противном случае собственник может, например, сославшись на несоблюдение условий договора, обосновать его досрочное расторжение».

«Если договор заключен на одного человека и съезжает именно он, то в этом случае договор найма жилого помещения расторгается и заключается новый, где в качестве ответственного нанимателя фигурирует тот, кто остался, – уточняет Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. – Если же договор оформлен на нескольких лиц и один из них перестает быть нанимателем, то заключается дополнительное соглашение к уже существующему договору. В нем прописывают, что личности проживающих изменились, а также указывается, что права и обязанности распределяются между теми, кто продолжает снимать квартиру».

Кто и что может стать помехой замене арендатора?
По идее, если один из квартиросъемщиков в силу каких-либо причин решает сменить место жительства, для хозяина квартиры будет только лучше, если оставшийся арендатор сам решит вопрос с «заменой объекта». Однако это не значит, что квартирному хозяину вообще не нужно ничего сообщать. Как мы уже сказали, даже если раньше вопросов к вам не было, они неминуемо в таком случае возникнут. «Естественно, хозяин квартиры может быть против, – рассуждает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ». – А может быть и не против, но, например, не захочет возиться с бумагами, тогда есть опасность, что со временем хозяин захочет по каким-то причинам, чтобы новый жилец все-таки не находился в его квартире».

Есть и хорошая новость: хозяин квартиры и (в случае их наличия) соарендаторы – единственные люди, чье мнение при замене одного из съемщиков на другого имеет значение. Как отнесутся к смене состава жильцов соседи, старший по подъезду, председатель ТСЖ – это вас может волновать только в плане психологического комфорта. Повлиять на ваше решение все эти замечательные люди не смогут.

«Если мы говорим о квартире, находящейся в собственности, то решение о составе жильцов зависит исключительно от собственника квартиры, только его категорическое несогласие сдавать квартиру на паях может послужить препятствием, никаких других препятствий я не вижу. Еще раз подчеркну, что все изменения следует отражать в дополнительных соглашениях к действующему договору найма», – уточняет Мария Жукова.

«Если квартиру снимает один наниматель, который намерен поселить у себя еще кого-либо на постоянной основе, то ему необходимо получить согласие собственника, отправив ему письмо с уведомлением, сообщив о своих намерениях. Письменный ответ владельца квартиры является достаточным основанием для того, чтобы поселить еще одного жильца, – предлагает схему действий Георгий Дзагуров. – Однако мы рекомендуем заключить дополнительное соглашение к уже существующему договору найма, где указать, что количество нанимателей изменилось. Это служит гарантией для всех нанимателей в случае возникновения спорных и непредвиденных ситуаций (затопление, повреждение или кража имущества и т.д .)».

P. S. Имеет ли значение, сколько денег платит каждый из соарендаторов?
Иногда бывает и так, что жильцы совместно арендуемой квартиры делят расходы на аренду не поровну, а платят в определенных долях (соответственно количеству занимаемых комнат или в зависимости от площади комнат). Нужно ли оговаривать документально, кто и сколько платит, или это ненужные сложности?

Однозначно правильного ответа здесь нет – все зависит от конкретной ситуации. «Стороны вольны включать любые условия в договор аренды, в том числе и по порядку внесения арендной платы. Обычно, если речь идет не о покомнатной аренде или покоечной, где на каждый объект аренды – отдельный договор, то единый договор подразумевает единую оплату. Это выгодно хозяину тем, что внутренние финансовые вопросы арендаторы решают между собой самостоятельно, т. к. знают, что если один из участников не сможет заплатить (т. е. сумма будет неполная), то выселят всех. Иногда соседи вносят плату за того, кто временно попал в сложную финансовую ситуацию, иногда сами быстро находят замену неплательщику», – говорит Александр Пыпин.

Получается, что разнесение в договоре платежей невыгодно собственнику квартиры: в этом случае фактически вопросы по поиску нового жильца взамен неплательщика он берет на себя.

Доли ежемесячной оплаты за квартиру для каждого из жильцов прописываются в пункте «Условия оплаты». «Это целесообразно делать, если за квартиру платит не один человек. Например, если один из нанимателей не выполнил свои обязательства по оплате, а в договоре есть пункт, в котором указано, что ежемесячная плата за квартиру делится в долях между нанимателями, то ответственность по оплате будет нести тот, кто оплату не произвел, – рассуждает Георгий Дзагуров. – Также это удобно, если нанимателями являются муж и жена, которым их работодатели оплачивают наем жилья в разных долях и по безналичному расчету».

«Если квартиру арендуют родственники или добрые друзья, которые могут между собой договориться по спорным моментам, то, возможно, и не стоит отражать в договоре все нюансы. Если это классический случай, то, что в английском языке называется flat-mates, то лучше в договоре закрепить все условия», – резюмирует Мария Жукова.

Источник: Собственник