Аренда «на час»: золотая жила или лишние риски?

Рантье и арендодателям кризисный год принес не самые приятные сюрпризы. Арендные ставки на рынке снизились. Небольшое оживление вроде бы наметилось осенью, но ажиотаж оказался больше видимостью, чем реальностью. Ближе к зиме риелторы снова были вынуждены рапортовать о снижении ставок. У арендодателя есть выбор: теоретически доходность бизнеса можно повысить, если сдавать квартиру в краткосрочную аренду – востребованность ее с кризисом только выросла. Но это сопряжено со своими специфическими рисками.

Риск пустоты

На первый взгляд краткосрочная аренда выглядит весьма доходными бизнесом. Так, стоимость аренды однокомнатной квартиры на московском рынке начинается от 2 тыс. руб. в сутки, двухкомнатной – от 2800. На петербургском – от 1200 за «однушку» и от 1800 посуточно – за «двушку» в приличном районе.

То есть, если сдавать однокомнатную квартиру в Москве хотя бы двадцать дней в месяц, получается уже 40 тыс. руб. Что куда больше, чем стандартная цена месячной аренды для квартир экономкласса – 24-25 тыс. (и то если квартира в хорошем районе и с ремонтом).

Но ключевое слово здесь «если». Заключая договор долгосрочной аренды, вы имеете гарантированный доход на несколько месяцев вперед. Ваша квартира не будет пустовать: она все время будет работать, пополняя ваш кошелек. С посуточной арендой – другой коленкор. Здесь нет никаких гарантий, нельзя предугадать, сколько дней за месяц она реально будет «в деле».

А случается по-разному. Как-то моему знакомому, сдававшему квартиру посуточно, крайне повезло. К нему въехала семья, которая делала капитальный ремонт в своей собственной квартире. Сначала на две недели, но потом процесс ремонта, как часто бывает, затянулся. В итоге семья занимала квартиру больше месяца, исправно выплачивая за каждый день 3 тыс. руб. В любом случае гостиница на четверых человек обошлась бы им дороже.

Но такое везение – редкость. Чаще всего, по отзывам арендодателей, квартира сдается в лучшем случае треть месяца. То есть при суточной стоимости аренды квартиры 2000 руб. это уже те же 20-24 тыс.

Место и еще раз место

Правда, любая статистика здесь очень усредненная, так как очень многое зависит от типа и местоположения квартиры. А также от того, с каким типом арендаторов вы готовы работать.

Быстрее всего сдаются «однушки» – наиболее логичная замена гостиничному номеру. Впрочем, не любые. Приоритет, разумеется, у жилья в ЦАО. Люди, приехавшие в Москву на несколько дней, не слишком настроены терять много времени на дорогу с окраины в центр. Впрочем, квартиры в более удаленных районах, если они в пешей доступности от метро, также довольно востребованы: в них селятся ради экономии. Но все же чем «центрее» расположена квартира, тем меньше у нее шансов на простой.

В любом случае для посуточной аренды близость к метро или центру – ключевой фактор. Поэтому владельцы квартир, сильно удаленных от метро, расположенных в неблагополучных районах, могут даже не задумываться об этом виде бизнеса. А вот на долгий срок «дальние» квартиры вполне можно сдать, сделав скидку: в Москве по-прежнему высокий спрос на дешевое жилье, и цена часто является аргументом, который перевешивает все минусы – расстояние, качество и т. п.

Клиенты: видовые особенности

У посуточной аренды есть несколько видов потребителей. И, задумываясь об этом бизнесе, стоит для себя определиться, с каким клиентами вы готовы работать. И не стоит сразу – в жажде дохода – восклицать: «С любыми!» Одни из основных клиентов – это туристы, которые по тем или иным причинам предпочитают селиться в квартирах, а не в гостиницах.

Кстати, в этом плане московским арендодателям повезло. В Москве есть большой бонус для посуточной аренды: туристические потоки здесь не слишком зависят от сезонности. В Санкт-Петербурге эта зависимость выражена гораздо больше. Здесь основной поток туристов приходится на весну-лето, а также околоновогоднее время. В остальные месяцы, темные и хмурые, туристов заметно меньше. А значит, меньше потенциальных клиентов для арендодателей.

Другая категория клиентов – командированные. Этот поток внесезонный, но трудно регулируемый. В этом случае вам надо быть готовыми к тому, что вы будете писать официальные справки для отчетности ваших постояльцев.

Следующий поток клиентов – тот, что течет из так называемой «сферы услуг». То есть когда квартира сдается посуточно для ночных развлечений. Плюсы такого варианта – регулярная занятость вашей квартиры и стабильный доход. Но минусов больше. Во-первых, у квартир, как и у людей, есть своя репутация, которую легко испортить. Представьте, что вы потом соберетесь эту квартиру продать, а предусмотрительный покупатель решит пообщаться с соседями? Не все отличаются щепетильностью, но лишнее пятно на истории квартиры может создать трудности для продажи. Да и отношения с соседями легко испортить. А это чревато своими последствиями. Кроме того, при таком использовании квартира довольно быстро приходит в негодность. И затраты на амортизацию будут крайне велики.

И наконец, еще одна категория клиентов – «празднующие». То есть люди, которые снимают квартиру для проведения вечеринок, дней рождений, новых годов и других увеселительных мероприятий. С одной стороны, эта категория клиентов достаточно выгодная: иногда арендодатели даже ставят повышенную цену при сдаче квартиры для проведения праздников. Кроме того, праздники у нас, как известно, продолжаются круглый год. Но свои риски здесь тоже есть. В первую очередь для состояния квартиры. Думаю, не требуется объяснять, почему.


Впрочем, это характерный минус посуточной аренды: состояние квартиры ухудшается гораздо быстрее, чем при долгосрочной. Арендаторы и так не слишком склонны заботиться о чужих квартирах. Если человек поселяется надолго, у него больше стимулов содержать жилье в порядке. А если он останавливается в квартире на день-два или неделю, у него нет почти никаких сдерживающих факторов в отношении этого жилья.

Кроме того, когда квартира регулярно снимается для праздников, это может вызывать неудовольствие соседей – конечно, если вы не обеспечены идеальной звукоизоляцией. А конфликты с соседями чреваты визитом налоговой.

Ни для кого не новость, что рынок аренды в России преимущественно «черный», теневой. То есть большая часть арендодателей не платит налогов со своего дохода. Несмотря на то что в последнее время налоговая все строже закручивает гайки и грозится прижать всех арендодателей, по-прежнему не меньше половины их находится вне контроля. Но мне самой пришлось как-то столкнуться с угрозами соседей, которые обещали сдать нашего арендодателя налоговой, если мы не перестанем громко хлопать дверью.

Свобода и несвобода

Еще один бонус посуточной аренды – ваша свобода в распоряжении ею. В случае с долгосрочной рентой, если заключен договор, вы так же зависите от арендатора, как и он от вас. Конечно, у нас еще далеко не Европа или США, где арендатора, даже при систематических задержках квартплаты, очень трудно выселить. Но тем не менее упорный арендатор, если вы попытаетесь выселить его досрочно, тоже может доставить определенные неприятности. Особенно если срок был прописан в договоре, а никаких нарушений в арендных платежах не наблюдалось.

В случае с посуточной сдачей квартиры вы никому ничего не должны. В любой момент можно выставить квартиру на продажу или поселить в ней тетю из соседней области, приехавшую некстати в гости.

Однако при краткосрочной аренде повышается риск мошенничества. Мой знакомый, сдававший «однушку» в Санкт-Петербурге, как-то после новогодних праздников столкнулся с сюрпризом. Он пришел, чтобы проверить состояние квартиры, которая в этот момент пустовала. И не смог открыть дверь своим ключом. Сначала не поверил, но, присмотревшись к замку, убедился, что его заменили. Пришлось вызывать МЧС. А когда дверь в квартиру открылась, там обнаружились явные следы чьего-то пребывания. Как выяснилось, женщина, которая снимала квартиру незадолго до Нового года, сделала слепки ключей. Потом она поменяла замок и сдала квартиру уже под видом хозяйки.

Особенности посуточного спроса

Если все-таки вариант краткосрочной аренды подходит вам больше, то стоит подготовить жилье по всем правилам «краткого бизнеса». Поскольку здесь также есть своя иерархия ценностей.

Ключевой момент, о чем уже говорилось, – близость к метро или к центру. Здесь она играет гораздо большую роль, чем при долгосрочной аренде: туристы и командированные – главные потребители «посуточных» квартир – мало заинтересованы в том, чтобы передвигаться еще и наземным транспортом.

Состояние квартиры (если вы сдаете ее не для сферы досуга) также должно быть безупречным: хороший ремонт, чистота – без роскоши, но с уютом. Как-то мне пришлось общаться с агентом, который занимался как раз работой с посуточными квартирами. Он рассказал о пожеланиях современных клиентов. Так, в комплект бытовой техники в обязательном порядке должна входить стиральная машинка и микроволновая печь. А вот наличие кухонной плиты уже совершенно не обязательно: мало кто из приезжих готов тратить время на серьезную готовку. Люди питаются в кафе либо покупают готовые продукты, которые требуется только разогреть.

Наличие телевизора – практически обязательное требование. Заметный бонус – DVD-проигрыватель. Из мебели необходим как раз минимум – спальное место и удобный платяной шкаф. Как правило, запросы этим исчерпываются.

Источник: Собственник