Десятилетняя война: как проигрывают добросовестные покупатели

Многие верят в то, что добросовестный покупатель жилья защищен законом и не может быть выселен на улицу из-за действий мошенников. Но это в теории. В жизни все бывает иначе. Несколько лет назад среди зимы из квартиры выселили семью с двумя несовершеннолетними детьми. Хотя даже суд признал покупателя этой квартиры добросовестным приобретателем.

Ушла, но не навсегда

В июне 1996 года Кирилл Андреевич Кучменко приобрел трехкомнатную квартиру на Фрунзенской набережной. Покупал не сам и не через «черного» маклера, а с помощью риэлторской компании. Продавцом выступал человек в столице известный – потомок нашего славного революционера Антонова-Овсеенко.

Антон Владимирович Антонов-Овсеенко и его жена Елена Ивановна Соловарова приватизировали квартиру в совместную собственность еще в 1994 году. Как бы сказали специалисты, квартира, которая ни разу не продавалась, юридически чистая. Но это только на первый взгляд. На самом же деле недвижимость была «с червоточиной».

Дело в том, что Е. И. Соловарова – это вторая жена Антонова-Овсеенко. С первой же он развелся еще в 1981 году. С его слов, они пытались разменять квартиру, но не получилось. А что там было на самом деле, ведомо только им двоим. Но после развода его бывшая жена в квартире не проживала. Она исчезла из поля зрения бывшего мужа. И тогда Овсеенко подал заявление в суд, чтобы признать ее безвестно отсутствующей. И суд ее таковой признал. Процитируем выписку из Хамовнического муниципального районного суда: «…согласно сообщению 107 отделения милиции РУВД ЦАО г. Москвы от 11 июля 1994 года, объявленный в 1988 году розыск Лепехиной Т. В. положительных результатов не дал. Данные о месте пребывания Лепехиной Т. В. отсутствуют. У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелями. Данных о какой-либо заинтересованности свидетелей в исходе дела нет… Руководствуясь ст. 191, 197, 256 ГПК РФ, суд решил: признать безвестно отсутствующей Лепехину Тамару Васильевну…».

Это было в августе. А в октябре 1994 года тот же суд признал гражданку Лепехину утратившей права пользования жилой площадью в виде той самой трехкомнатной квартиры на Фрунзенской набережной. Как обычно говорят некоторые риэлторы, раз есть решение суда, то проблем у покупателя такой квартиры быть не должно. Это в теории. В реальной жизни получилось несколько иначе.

Пропавшая вышла на связь

В 2003 году в квартиру Кучменко позвонили из РЭУ и сказали, что по решению суда к ним прописали Лепехину Т. В. Кирилл Андреевич бросился в жилконтору. Действительно, в его квартире появился новый жилец. В тот же день он позвонил продавцу и спросил: «А кто такая эта Лепехина?» Антонов-Овсеенко ответил, что это его бывшая жена, которая в конце 80-х исчезла и которая была признана судом безвестно отсутствующей…

Из разговора Кучменко понял, что это известие не стало для бывшего хозяина неожиданностью. Выходило, что он знал уже о том, что «воскресла» его бывшая благоверная. И он не ошибся. На суд, который восстановил Лепехину в правах, Антонов-Овсеенко просто-напросто не явился. Напомним, что было это в 2001 году. Свидетельница Нестеренко В. Н. на том заседании суда говорила о том, что Тамара все это время жила в Москве, и они с ней примерно раз в месяц созванивались. И, мол, ее бывший муж Антонов-Овсеенко знал об этом. Сама Тамара Лепехина на суде заявила, что только недавно узнала о том, что квартира, где она проживала, продана, а сама она выписана. А не появлялась в квартире потому, что ее бывший муж не пускал.

Процитируем протокол судебного заседания. Вот что поясняет Лепехина: «В 1981 году мы расторгли брак, а в 1983 году бывший муж выгнал меня из квартиры и вывез оттуда мои вещи, и меня туда больше не пускал. Я обратилась в суд с иском о вселении, но вселить меня так и не смогли. Обращалась по этому поводу и к участковому инспектору, но все безрезультатно». Все это время проживала у знакомых, нанималась на работу по уходу за детьми и больными с проживанием. Антонов-Овсеенко А. В. знал о ее месте нахождения, но ничего не сообщил о подаче в суд заявления о признании ее безвестно отсутствующей. Все эти годы она получала пенсию в сберкассе на Фрунзенской набережной, посещала поликлинику по месту регистрации. В квартире появляться боялась, так как бывший муж ее избивал. О решении суда о признании ее безвестно отсутствующей узнала только в июне 2001 года и просит решение суда отменить. И федеральный судья Гришин А. В. его отменил. И стала после этого Тамара Васильевна вновь полноправным гражданином нашей родины.

Следующий этап – регистрация по месту жительства (прописка). Так как гражданка Лепехина «воскресла», то имеет право на регистрацию. И все тот же Хамовнический суд отменяет прежнее, датированное 1994 годом, решение и восстанавливает, по вновь открывшимся обстоятельствам, права Лепехиной на свою жилую площадь.

А далее началась череда судебных заседаний. Антонов обвинял Лепехину, она – бывшего мужа. Так и прошло почти 3 года.

Хождение по мукам

А что наш бедный покупатель? Семья Кучменко была просто в шоке от таких действий наших судебных органов. Но еще больше их расстроило решение опять же Хамовнического суда от 30 августа 2005 года. В нем говорится, что «…спорная жилая площадь выбыла из обладания Лепехиной Т. В. помимо ее воли, так как согласия на снятие ее с регистрационного учета, отказ от приватизации квартиры и согласия на продажу спорной жилой площади истица не давала. …признавая Кучменко К. А. и Кучменко В. Я. добросовестными приобретателями, суд считает, что договор купли-продажи спорного жилого помещения от 01.08.1996 г. является недействительным, так как данная сделка основана на недействительной сделке передачи спорной квартиры в собственность». Отсюда следует, что, признавая недействительным договор купли-продажи квартиры, признается недействительным и свидетельство о собственности на эту квартиру. И квартира на Фрунзенской набережной была судом обратно возвращена городу.

Крушение надежд

Одним словом, сколько Кучменко ни ходил по судам, он ничего добиться не смог. Его, как было сказано выше, добросовестным приобретателем признали, но не выплатили даже положенный по закону миллион. Не произвели и реституцию. Почему-то не привлекли к ответу Овсеенко, который вполне мог знать, что его бывшая жена в Москве, но в суде, который лишал ее прописки, об этом умолчал. Странно все это как-то.

И в конце января 2008 года, в разгар зимы, семью с двумя несовершеннолетними детьми просто выселили на улицу. Пришли судебные приставы и выставили за двери ими же купленной квартиры. Хотя и органы опеки, и департамент муниципального жилья, которому сейчас принадлежит квартира, на этом совсем не настаивали.

Ничем не помогли и риэлторы, которые проводили сделку. Формально к компании придраться трудно, потому что в договоре с ней нет пункта о том, что они отвечают за юридическую чистоту квартиры. В те времена это вообще не было принято. Но сейчас, когда, пусть и не по их прямой вине, произошло такое, риэлторы по-человечески могли бы хоть оказать юридическую помощь. Только Кирилла Кучменко, когда в компании узнали цель его прихода, дальше проходной не пропустили.

Могла быть в этой ситуации афера? Могла. Но не риэлторов, а бывших жильцов злополучной квартиры. Если его бывшая жена была в Москве, то Антонов-Овсеенко не мог не знать от общих знакомых, что ее видели. А раз знал, тогда зачем подал в суд на признание бывшей жены безвестно отсутствующей? А может, новая жена его к этому подталкивала? Или кто-то стоит за его первой женой – Лепехиной? Вопросы, вопросы, вопросы… И пока на них нет ответов. Или просто никто не хочет искать их. А страдает-то добросовестный покупатель и его семья. Они до сих пор судятся, но…

Комментарий юриста отделения «Арбатское» корпорации «Инком-недвижимость» Максима Субботникова:
«Ситуация, в которую попал Кучменко, очень неоднозначная. В какой-то мере решения судебных органов мне не совсем понятны. Почему, например, признав сделку недействительной, не произвели даже реституцию? И где был опекунский совет, когда семью вместе с несовершеннолетними детьми выселяли в разгар зимы на улицу? Но, не зная досконально материалов дела, говорить о том, правомерны или нет были решения суда, я не берусь. К сожалению, не имея документов, подтверждающих описанную историю, трудно судить о том, на основании чего были (или не были) вынесены такие решения. Но, по всей видимости, все последующие суды исходили из того, что в самом начале этого непростого дела были допущены явные нарушения.

Так, на основании ст. 79 Федерального Конституционного закона №1-ФКЗ от 21.07.1994 «О Конституционном суде Российской Федерации» решения судов и иных органов, основанные на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях. В связи с тем, что Постановлением Конституционного суда РФ от 23.06. 1995 №8-П положения 60, 61 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, не соответствующими Конституции Российской Федерации. Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. Таким образом, суд принял вполне обоснованное и законное определение об отмене решения Хамовнического суда, принятого в 1994 году.

Конечно, Кирилл Андреевич достоин большого сочувствия. Тем не менее заявление об «отсутствии совести у наших судов» звучит резковато. Суды осуществляют судебную власть, подчиняясь только Конституции Российской Федерации и закону. Возможно, некоторые нормы действующего законодательства кажутся кому-то несоответствующими нормам морали, принятым в обществе. Но соотношение норм морали и правовых норм – извечный предмет спора.

Что касается агентств недвижимости, то нельзя говорить о том, что риэлторские компании относятся к юридической составляющей сделки спустя рукава. Крупные игроки рынка жилой недвижимости Москвы имеют в своем штате квалифицированных юристов, специализирующихся в области жилищного права. В ходе работы юрист обязательно акцентирует внимание на том, что в «истории квартиры» существует решение суда. Все обстоятельства дела подлежат тщательной проверке, ведь суд принимает решение, основываясь только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Возможно, в ходе проверки выявятся дополнительные факты и обстоятельства, которые могут в дальнейшем повлиять на пересмотр дела. Но, как правило, услуги таких компаний стоят выше, чем услуги частных маклеров и небольших агентств недвижимости. В конечном счете вам решать, куда обратиться за разрешением своего жилищного вопроса, но стоит помнить о том, что долгожданная купленная квартира может стать троянским конем, несущим в себе непреодолимые трудности, которые могут привести к потере как нервов, так и изрядной доли ваших финансов.

Хочется еще добавить, что с отменой лицензирования риэлторской деятельности на рынок вышло немало компаний, которые не имеют даже сертификатов соответствия качества услуг, которые выдает в настоящее время в столичном регионе МАР и ГРМО. Так что, обращаясь за услугой в малознакомую фирму, будьте бдительны. Стоит обращать очень серьезное внимание (в том числе и на рынке новостроек) на историю компании, сколько времени она работает на рынке, какой в ней штат сотрудников, застрахована ли ответственность, чем могут ответить по обязательствам и т. д.»

Источник: Собственник