Бремя несобственника: кто должен платить за ЖКХ в новостройке

Когда радостный новосел только-только вселился в долгожданную квартиру в недавно сданном доме и тут же получил счет с пятью нулями, у него возникает резонный вопрос: «А должен ли я по закону все это оплачивать, если я еще даже не собственник?» Вопрос этот рано или поздно задают себе все жильцы новостроек.

«Веселые» картинки

Наверняка, сколько в Москве квартир в новостройках, столько и историй, которые могут рассказать их «пока еще не собственники». Все дело в том, что на рынке недвижимости давно установилась практика, когда право собственности на оплаченное жилье не оформляется годами. Между тем за газ, свет, воду и тепло платить все равно кто-то должен. И, как правило, платит тот, кто пользуется услугами, вне зависимости от того, получил он уже свидетельство о праве собственности на квартиру или нет. Застройщики считают такое положение вещей вполне справедливым. А вот будущие владельцы квартир – не всегда.

Довольно интересную историю рассказала Марина Кольцова (имя изменено. – Ред.). В 2003 году они с мужем вложились в строительство дома на Ходынском поле (сегодня жилой комплекс называется «Гранд-Парк»). Они благополучно выплачивали ипотеку, а в 2007 году получили ключи и начали делать ремонт. В 2009-м – оформили право собственности. Однако с 2003-го года они оплачивали по требованию управляющей компании некие эксплуатационные расходы, к которым с 2007-го года прибавилась еще оплата электроэнергии. Так, при получении ключей Кольцовым выставили счет на сумму около 30 тыс. руб., а с 2007-го года ежемесячный платеж за трехкомнатную квартиру стал составлять 5500 руб.

Но если вспомнить, что «Гранд-Парк» – это все-таки дом бизнес-класса и в таких жилых комплексах платежи всегда выше среднего, то счета 2009 года в новостройках экономкласса иной раз поражают воображение. Как «Собственник» уже писал в статье о квартирах от застройщика, новоселы в домах по адресу: Высоковольтный проезд, дом 1, получили от застройщика квитанции на уплату сумм свыше 45 тыс. руб. Без этого застройщик не выдает ключи от уже оплаченных квартир. При этом вселившиеся в дом жильцы жалуются на то, что все коммунальные услуги некачественные: постоянно перебои, несоответствие требуемым температурам и т. п.

Однако свое право платить только за потребленные услуги и по государственным расценкам можно отстоять даже в такой непростой ситуации, когда, казалось бы, застройщик выламывает руки.

Один из жильцов того же дома рассказал, как он добился перерасчета суммы, указанной в подобной квитанции: «Изучив документ под названием «Постановление правительства Москвы "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2009 год"», скачав его с официального сайта, я сделал нехитрый подсчет и убедился, что нас нагло обобрали.

6 октября 2009 года я приехал в управляющую компанию и попросил расписать, по каким тарифам мне начислили оплату за жилищно-коммунальные услуги, техобслуживание и отопление. Дама по имени Зинаида Алексеевна начала крутиться как уж на сковородке. Пять минут она «не могла найти» документ с тарифами, пришлось предложить ей свой, предусмотрительно захваченный с собой. Далее началось самое интересное. В течение 10 минут она пыталась хотя бы приблизительно подогнать цифры, указанные в квитанциях, к реально получающимся. Путала квитанции, относила одну услугу к одной, потом пыталась ту же сумму приплюсовать к другой (я неосмотрительно выложил ей сразу две). В итоге, после перерасчета у меня оказались оплачены услуги за жилищно-коммунальные услуги, техобслуживание и отопление по январь 2010 года включительно (!), и еще они мне остались должны 5 тыс. руб.! Что и было зафиксировано на оплаченных квитанциях».

Приманка для коллектора

Что может сказать в ответ на это закон? Жилищный кодекс, казалось бы, разрешает эту и все другие подобные ситуации однозначно: обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги применительно к жилью, находящемуся в собственности, возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (статья 153).

Однако те покупатели квартир, что получили ключи, вселились в приобретенное жилье и пользуются данным им Жилищным кодексом правом не платить за ЖКХ, пока не получено право собственности, очень скоро бывают занесены в списки злостных неплательщиков. Как рассказал руководитель управления развития ООО «Бюро кредитной безопасности "РусколлектоР"» Сергей Егошин, таких должников ДЕЗы или управляющие компании очень охотно и довольно часто передают «в работу» коллекторам.

Управляющие компании, которым передаются в эксплуатацию новостройки на начальном этапе, как правило, являются дочерними структурами застройщиков. И, безусловно, в прощении долгов за ЖКХ не заинтересованы и решают вопрос с оплатой коммуналки по-своему – путем заключения акта приемки-передачи жилого помещения и ключей вместе с обязательством жильца платить впредь по присылаемым ему квитанциям.

«Формально нести бремя расходов по содержанию объекта недвижимости, собственник обязан с момента перехода к нему права собственности на этот объект. Вместе с тем сложилась практика, когда покупатель квартиры начинает нести расходы не с момента, когда он получил свидетельство, а с момента, когда он начал пользоваться (делать ремонт, проживать и т. д.) этим объектом, т. е. с момента фактической передачи по акту», – объясняет генеральный директор компании «Миэль – Инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич.

«Соответственно до этого момента требовать от несобственника объекта недвижимости оплаты платежей неправомерно. Однако, если такой несобственник после сдачи дома в эксплуатацию и получения ключей от объекта недвижимости вселяется в него и начинает делать ремонт, кто должен оплачивать эти расходы? Формально застройщик, но тогда на каком основании в объект вселился будущий собственник, еще не получивший заветное свидетельство?» – рассуждает эксперт.

Вопрос «сколько платить» тоже решается управляющими компаниями однозначно: по факту. «В любом случае дольщик несет затраты на содержание и техническое обслуживание общего имущества, потому что уже принял квартиру в эксплуатацию по акту приема-передачи. Все коммунальные услуги начисляются по счетчикам. Не живет, значит, приборы учета не показывают. Теплоэнергия начисляется по общедомовому прибору учета. Плата за антенны, домофоны и лифты при непроживании, естественно, не начисляется и должен быть произведен перерасчет, если дольщик принесет справку об оплате ЖКУ с фактического места своего проживания», – говорит Алексей Пашкевич.

Правила игры

Итак, стоит запомнить несколько правил новоиспеченного жильца. До подписания акта приемки-передачи в пользование квартиры и получения ключей оплачивать ЖКУ не нужно – это незаконно.

Второе правило: начисленные платежи нелишним будет перепроверить. Управляющие компании нередко бывают нечисты на руку и пользуются беспечностью клиентов, которые только-только получили ключи и радуются этому факту, не обращая внимания на цифры в платежке. Управляющая компания обязана предоставить детализацию начисленных платежей. В любом случае вы должны понимать, за что платите и почему именно столько.

Третье: если предоставляемые услуги являются некачественными, необходимо провести экспертизу (например, с участием жилищной инспекции), которая должна составить акт. В этом документе должно быть отражено, насколько предоставляемые услуги не соответствуют нормативам качества. На основании этого акта уже можно требовать у управляющей компании перерасчета платы за услуги.

Четвертое: если вы покупаете квартиру в новостройке по договору переуступки права собственности у физического лица (случай нередкий, если учесть любовь инвестора к ликвидным столичным новостройкам), будьте внимательны – вам могут достаться в наследство долги за коммунальные услуги. «В прошлом в течение многих лет справка об отсутствии задолженности по платежам, выдаваемая жилищными органами, являлась обязательным документом для проведения государственной регистрации сделок с жильем. Ныне этот документ исключен из «обязательного» списка документов. На мой взгляд, это сделано напрасно: старая система дисциплинировала нерадивых продавцов жилья», – считает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.

Как пояснил эксперт, ясности действующий кодекс не вносит, так как норма, регламентирующая этот вопрос в статье 158 Жилищного кодекса, изложена нечетко. Соответственно, однозначного ответа, могут ли быть долги в соответствии с законодательством обращены на приобретателя жилья, в случае если обязательства предыдущим владельцем не исполнены, в настоящий момент не имеется: комментарии к ЖК, принадлежащие разным авторам, представляют на этот счет диаметрально противоположные позиции. Но коммунальные службы часто пользуются таким положением и перечисляют долги бывшего владельца квартиры на нынешнего.

В любом случае, если жильцов не устраивает обслуживание управляющей компании, они вправе создать ТСЖ (как и поступили жильцы нескольких домов упомянутого в начале статьи «Гранд-Парка»). Правда, для этого необходимо все-таки сначала стать собственником по закону. А период «безвременья», когда покупатель квартиры еще не собственник, но уже плательщик, так или иначе придется пережить.

Источник: Собственник