Андрей Симаков: «Кредиты от 7 процентов годовых в рублях уже появились на рынке»

ГЕНДИРЕКТОР ИПОТЕЧНОГО АГЕНТСТВА РТ В ХОДЕ ОНЛАЙН-КОНФЕРЕНЦИИ ПРИЗНАЛСЯ, ЧТО В «ПЛАНЕ РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ НЕ БУДЕТ КАКИХ-ТО РЕЗКИХ ДВИЖЕНИЙ»

Как в Татарстане в 2010-м удалось в пять раз увеличилось количество выданных ипотечных кредитов? Кто лидер на рынке ипотеки в РТ? Какова процентная ставка по кредиту на жилье и когда мы достигнем европейской нормы в 5%? Каковы прогнозы по рынку? Об этом и многом другом рассказал гость интернет-конференции «БИЗНЕС Online» Андрей Симаков - генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» (ИАРТ).

ПОСЛЕ КРИЗИСА ГОТОВОГО ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ НА РЫНКЕ НЕ БЫЛО

- Начнем с подведения итогов. Каким был прошлый 2010 год для ипотечного агентства и в целом для ипотечного рынка Татарстана?

- В целом для ипотечного агентства прошлый год стал годом выхода из кризиса. В нашей организации перезапустились многие процессы, появилось видение, куда дальше двигаться. А в общем на ипотечном рынке произошло сильное оживление. В России в два с половиной раза вырос рынок ипотечного кредитования. А в Татарстане, в 2010-м, в пять раз увеличилось количество выданных ипотечных кредитов. В абсолютных цифрах эта сумма - порядка 6 миллиардов рублей.

- Какова доля ИАРТ в общей доле коммерческой ипотеки?

- В кризисный период доля рынка по РТ у нашего агентства была 40 процентов. Когда наступил кризис, коммерческие банки ушли из ипотеки, им стало рискованно выдавать кредиты. Поэтому доля нашего участия сразу увеличилась, так как мы не останавливали процессы кредитования. До кризиса наша доля на ипотечном рынке РТ составляла порядка 18 - 20 процентов, в разгар кризиса - 40 процентов. А вот в 2010 году у нас уже осталось 22 процента.

Что такое наша доля на ипотечном рынке? Это количество семей-заемщиков, которые получили кредит с нашим участием. В 2010 году с участием ИАРТ более 1600 семей улучшили свои жилищные условия, получив ипотечные кредиты.

- Какова ставка по ним?

- Минимальная ставка – от 9,00 процентов. Она зависит от параметров кредита - величины первоначального взноса, срока, типа жилья: первичное или вторичное жилье приобретается, а также других показателей.

- Новое, оно дешевле?

- Да, ставка на новое жилье дешевле - для стимулирования спроса. Федеральная программа направлена на строительство нового жилья. Если раньше была единая процентная ставка, то сейчас они разные. Например, процентная ставка уменьшается для молодых семей, для новостройки - уменьшается еще больше, для малоэтажного жилья – становится еще меньше.

- А сколько в Татарстане нового жилья куплено и сколько вторичного?

- В цифрах информации нет, но сохраняется тенденция, по которой вторичного жилья покупают больше, чем первичного. В кризис ситуация усугубилась еще и тем, что готового первичного жилья на рынке сдавалось очень мало.

- Но ведь новое жилье все время сдается. Дома сданы, стоят…

- Когда человек принимает решение улучшить свои жилищные условия, он подходит к этому очень тщательно. Многие понимают, что такой шаг, как оформление кредита, совершается на ближайшие 5-10 лет. Поэтому они тщательно подбирают себе квартиру, которая устроит их в ближайшие годы. У нас есть люди, которые получили одобрение на кредит, но они не могут подобрать квартиру и порой на это уходит от трех до шести месяцев. То есть предложения для сегодняшнего спроса недостаточно или они не удовлетворяют параметрам запросов потребителя.

ИГРОКИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

- У других игроков на рынке ипотечного жилья есть собственные программы. Или они тоже фактически являются операторами АИЖК? Сбербанк, наверное, самостоятельный игрок?

- Да, Сбербанк – это самостоятельный игрок (у него свои условия, свои стандарты), "АК БАРС" Банк работает универсально, реализует и собственную программу, и по стандартам АИЖК. ВТБ – это тоже отдельный игрок. А вот остальные мелкие и средние банки выдают кредиты по стандартам АИЖК. То есть для них это расширение услуг - для того, чтобы клиенты приходили в банк.

- Кто основные игроки на рынке?

- Активно выдают кредиты Сбербанк, "АК БАРС" Банк, Автоградбанк, СПУРТ банк. СПУРТ, например, и в кризисный период начал активно выдавать кредиты, а в 2009-м вообще вышел на первую строчку, выдав в республике кредитов больше, чем Сбербанк. Многие банки работают, используя материнский капитал, - выдают короткие кредиты, когда человек может свой материнский капитал использовать для погашения кредита, взятого для решения жилищного вопроса.

«ПЯТИДВОРЬЕ» И «ЗЕЛЕНЫЙ ДОЛ»

- Какие новации планируете внедрить в нынешнем году?

- Во-первых, я бы назвал программу «Стимул». Суть этой программы - в привлечении денег для финансирования строительства нового жилья эконом-класса. АИЖК гарантирует выкуп закладных или кредитов, которые выданы именно на эти цели, тем самым снижая риски банков, - если жилье не продастся, они с гарантом по сбыту будут отвечать за эти непроданные квартиры, и перекредитуют застройщика пятилетними деньгами.

«Стимул 1» в республике работает в пилотном режиме – лимит в 4 миллиарда рублей был выделен "АК БАРС" Банку. Но на сегодняшний день банкам не очень интересно участие в программе, так как деньги они получают под 7-8 процентов годовых, добавляют свои 3-5 процентов - и должны отдавать на рынок.

А по программе «Стимул 2» запланировано, что деньги будут выдаваться под три процента аккредитованным крупным банкам - Газпром, Сбербанк, Уралсиб, и другим банкам, входящим в первую десятку банков России. Им даются деньги под три процента, они делают свою маржу и контролируют застройщиков, которым деньги попадают не более чем под 10 процентов, - это уже в зависимости от банка. Но все равно я считаю, что для строительства жилья эконом- класса это дорого - ставка для выполнения социальных задач должна быть не более 5 - 6 процентов.

Что касается программы «Стимул 2», то мы как раз сейчас аккредитуем под нее некоторые наши малоэтажные проекты. Приоритетная задача на сегодня – строительство малоэтажного жилья эконом-класса.

- Пожалуйста, поподробнее об участии в этой федеральной программе.

- Это проекты, которые заявлялись в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», - проект «Зеленый Дол» в Зеленодольском районе и проект «Пятидворье» в Верхнеуслонском районе. Это проекты строительства жилья эконом-класса, которые должны продаваться не дороже, чем 30 тысяч рублей за квадратный метр.

- На каком этапе находятся указанные проекты? Есть ли уже построенные дома?

- Проекты реализуются, и сейчас мы их дорабатываем под федеральные требования, так как «Зеленый Дол» – это достаточно большой проект с различными зонами застройки. Зоны застройки, те площадки, которые подходят под жилье эконом-класса, мы планируем одними из первых в России застраивать в организованном порядке. Начнем строить в этом году. Но основные объемы запланированы на 2012 год. Для отработки быстровозводимой технологии строительства в Загородном клубе построены несколько домов. И нас радует, что сегодня такой тип жилья становится востребованным рынком.

- Сколько собираетесь построить?

- Пока ориентируемся не на то, столько сможем построить, а на то, сколько сможем продать. Мы думаем, что если за этот год сумеем в каждом из этих проектов – и «Пятидворье», и «Зеленом Доле», - продать по 50 - 70 домов, то это будет хороший задел на будущий год. Но это, конечно, немного.

- 50 - 70 домов в масштабах республики ничего не значат.

- Это только начало - наш пилотный проект. Конечно, в одном проекте 50 - 70 домов – это мало, но мы рассчитываем, что на рынок выйдут десятки проектов, тогда цифра будет гораздо существеннее.

- Какие в этих проектах используются технологии строительства?

- На сегодня существуют 15 - 20 различных технологий. Мы хотим совместить традиционные технологии с применением керамического кирпича с некоторыми быстровозводимыми технологиями. Изучив рынок, мы увидели, что в соседних регионах начали появляться подобные «гибридные» проекты домов. От традиционных технологий берется экологичность, а от новых - теплопроводность, легкость конструкции, скорость строительства. Все это совмещается, и получается как раз тот продукт, нужный сегодня рынку, который укладывается в 30 тысяч за квадратный метр. Такие требования предъявляет сегодня к эконом-классу минрегионразвития РФ. Мы планируем достичь этого показателя за счет уменьшения площади земельного участка до 6 - 8 соток и площади домов - от 80 до 120 квадратов. Мы считаем, что это должен быть дом – аналог трех- или четырехкомнатной квартиры.

В ЧЕМ НАША ИДЕОЛОГИЯ? СОЗДАТЬ РЫНОК И ИЗ НЕГО ВЫЙТИ

- С чем связан для ипотечного агентства 2011 год? Какие у вас прогнозы по рынку жилья, по ценам и объемам?

- В этом году мы ожидаем стабилизации ипотечного рынка. В плане роста цен на жилье не будет каких-то резких движений. Прогнозируем, что повышение стоимости кв.м. останется на уровне 2010 года или немного больше, то есть на 12 - 15 процентов по Казани.

- Это инфляционное увеличение.

- По сути, да. Мы считаем, что в нынешнем году будет увеличение в рамках инфляции плюс чуть-чуть добавится отложенный спрос кризисного периода. В кризис деньги населения размещались в банках, и банки давали высокие проценты, до 16 процентов годовых. Сегодня все банки снизили свои проценты. И люди, которые держат там деньги, снова заинтересовались недвижимостью. Так что будет прирост спроса за счет инвестиционного интереса населения.

Уже появляются клиенты, которые хотят купить жилье не для того, чтобы жить там, а чтобы вложить деньги в недвижимость, пока она стоит недорого. Думаю, что приток таких клиентов на рынок даст рост стоимости квадратного метра. Незначительный, но чуть больший, чем в 2010 году. Это мое субъективное мнение.

- А вообще, какова роль ипотечного агентства на рынке Татарстана?

- Мы всегда выполняли функцию регулятора процессов на рынке ипотеки и недвижимости. Мы и в строительство пошли, прежде всего, чтобы обеспечить дополнительный ввод жилья для соблюдения баланса спроса и предложения на рынке. В этом году уже принято решение, что коммерческие и идеологические функции будут разделены. Региональный оператор станет полностью государственным предприятием и продолжит играть роль регулятора рынка и внедрения новых продуктов.

Сегодня рынок ипотеки уже достаточно развит, банки могут и работают самостоятельно. Единственная задача, которую мы видим, - сотрудничать с банками с точки зрения рефинансирования. Крупные банки работают напрямую с АИЖК, у них есть и свои программы. Но тем банкам, которые хотят начать развитие ипотеки, нужно помогать. И за счет этого наша доля на рынке как раз и сохранится в рамках 15 - 20 процентов.

В чем наша идеология? Быть стартером в запуске новых процессов. Запускать новые механизмы и программы, позволяющие решать жилищные проблемы татарстанцев и участвовать до тех пор, пока они не станут саморегулируемыми и рыночными. Вот программы - «Стимул 1», «Стимул 2», – все то, что ново, мы должны пройти первыми, показать, как это делать. Так же, как это мы делали с ипотекой. Поэтому мы и планируем первыми войти в эти программы, чтобы показать, как это работает. И привлечь других, - после того, как мы отработаем механизмы.

РАЗВИТИЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА,
СОЗДАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ЖИЗНИ ЗА ГОРОДОМ

- Давайте поговорим в целом о рынке. Есть ощущение, что не успели игроки испугаться, как кризис закончился, да?

- Кризис дает нашему жилищному рынку новый виток развития, возможность выйти на мировые стандарты обеспеченности населения жильем. Если у нас сейчас обеспеченность -23 квадратных метра на человека, то в Европе – 46, а в Америке - более 70. Это именно тот показатель, по которому оценивают качество жизни. Конечно, это понятие очень емкое. Для нас качество жизни – это не только то, что вокруг человека, но и внутреннее его состояние. Если его все устраивает, и он живет счастливо, значит, его качество жизни высокое.

А что нужно для того, чтобы человек жил счастливо? Нужно быть ближе к природе, к земле. Вот эти условия и нужно создать. Почему в развитых странах живут в малоэтажных домах? Потому что не нужно ждать субботы-воскресенья, чтобы уехать на пикник, а по сути - на природу, восстановиться, набраться энергии, чтобы прийти на работу в понедельник вдохновленным. Нужно, чтобы люди постоянно жили на природе, не только по выходным, а каждый день. Поэтому мы ставим целью развитие малоэтажного строительства, создание условий для жизни за городом, чтобы каждая семья имела свое пространство для счастливой жизни.

СТАВКИ СДЕЛАНЫ?

- Если вернуться к программе «Стимул», деньги, привлекаемые по ней - длинные?

- Относительно недлинные. Эти деньги сегодня дают до первого квартала 2013 года.

- То есть это не ипотечные деньги.

- Нет, эти деньги выдаются на строительство жилья, а потом покупатель получит ипотечный кредит.

- Вопрос от читателя: «Министр строительства РТ в декабре 2010 года на встрече с журналистами сказал, что будет договариваться с АИЖК о 7,5 процентах ипотеки для Татарстана». Прокомментируйте, пожалуйста.

- Речь идет о том, чтобы деньги по программе «Стимул» для застройщика были не дороже, чем 7 - 8 процентов годовых. Но могу сказать, что кредиты от 7 процентов годовых в рублях для конечного потребителя уже появились на рынке. Например, у нас совместно со СПУРТ банком и ИнтехБанком есть такие программы на приобретение аккредитованных объектов недвижимости. Подобная программа есть у Сбербанка - от 8 процентов.

- На сколько лет эти кредиты рассчитаны?

- На срок до 7 лет.

- Ну, тогда этот кредит можно назвать ипотечным условно.

- Это ипотечный кредит с ограничением срока до 7 лет.

- Это, условно говоря, коммерческий кредит на жилье, как у Рено-финанс или Тойота-финанс, у которых свои программы кредитования покупки автомобиля. Они за счет прибыли уменьшают процентную ставку. Это маркетинговый ход, чтобы привлечь человека. И здесь это не классическая ипотека. А какая сегодня ставка по ипотеке в республике самая низкая? Мы говорим о классике, об ипотечном кредите на 20-30 лет.

- Самая низкая – от 9 процентов, это по программе АИЖК.

- Тогда вопрос принципиального характера, он интересует всех и наших читателей. Под какой процент западные банки дают кредит потребителю? Под 2 - 5 процента. Когда можно будет в России взять ипотечный кредит под такой процент?

- Я изучал мировой опыт, в том числе канадской компании, которая является аналогом российского АИЖК. Канада - единственная страна, которую ипотечный кризис практически не задел, потому что их система построена по-другому. Государство берет риски банков на себя - происходит страхование рисков банков, что и позволяет им выдавать кредиты под более низкие проценты. Создан государственный фонд, который регулирует взаимоотношения заемщика и банка. И хотелось бы перенять этот опыт для нашей республики. Я планирую в скором времени пригласить эту компанию в Татарстан, организовать встречу на высшем уровне власти.

Я считаю, что у нас в республике есть все условия для того, чтобы осуществить задуманное, и у нас все реализуется значительно быстрее. Если мы сможем внедрить такие механизмы, как в Канаде, то улучшим качество жизни людей за счет доступности ипотечного кредита, снизим процентную ставку и простимулируем рынок строительства. При снижении ставки, заемщику нужно будет отдавать на погашение кредита меньшую долю своего месячного дохода.

- Какой у вас прогноз по процентной ставке на год-два-три? Ставка будет снижаться?

- Будет снижаться пропорционально тому, как снижается ставка Центробанка. Единственное, за счет чего можно дополнительно снизить ставку на 1,5 - 2 процента – это убрать маржу банка за счет страхования их рисков.

- Вы ощущаете рост стоимости жилья на рынке? Активно муссируются слухи о том, что застройщики поднимают цены…

- На самом деле, у них нет выхода. Как я уже говорил - в нынешнем году будет увеличение цен в рамках инфляции, плюс какой-то незначительный подъем цен. Скорее всего, весной цены поднимут на два-три процента. То же самое произойдет осенью, вероятно, в октябре. Резких скачков не прогнозирую.

- В общем, сильных колебаний не ждете? Они будут больше сезонного характера?

- Да. Но это еще зависит от общих экономических процессов. Если будет событие, которое вызовет гиперинфляцию, то, естественно, будет подорожание жилья.

СТРАТЕГИЧЕСКИ ЭТО БОЛЕЕ ПРАВИЛЬНЫЙ ПОДХОД

- У нас все-таки большой сегмент рынка - программа ГЖФ. Насколько госжилфонд влияет на рынок жилья? Есть мнение, что в других регионах, где такие программы не развиты, цены на жилье выше.

- То, что 500 тысяч квадратных метров жилья попадают на рынок от ГЖФ, конечно, цены в целом по рынку снижает. Возможно, что в программу госжилфонда могут попадать те люди, которые потенциально готовы купить жилье на коммерческом рынке. Они просто используют знание законов, знание каких-то ситуаций. С точки зрения коммерческих застройщиков, это плохо. С точки зрения государства, - хорошо: в Татарстане жилье оказывается доступным для большого количества людей, и республика имеет хороший рейтинг, а жилье здесь более дешевое. Это увеличивает приток населения в РТ. Такая задача в принципе тоже есть - население Казани довести до 3 миллионов, сделать все, чтобы Татарстан соответствовал мировым стандартам. И, естественно, все в комплексе создает такой эффект, чтобы жителям соседних регионов захотелось приехать жить в Татарстан.

Конечно, можно поднять стоимость квадратного метра в Казани, и за счет этого наполнить бюджет. А можно добиться того же за счет количества построенного жилья. Такой курс и взят республикой. И тогда в Татарстане будет больше население, больше работников, республика будет более привлекательна для бизнеса. И та же самая налоговая база сформируется. Я считаю, что это абсолютно верное решение, рассчитанное на доступность жилья, на увеличение качества жизни населения.

Есть еще один момент. Программа фонда, если взять в комплексе, позволяет строительным организациям постоянно иметь объем работы. Это постоянный государственный заказ, который поддерживает строительный комплекс. Но при этом стройкомплекс не развивается, не обновляются фонды, просто люди работают, получают зарплату, сохраняется коллектив. С одной стороны, это хорошо, так как в кризис помогло предприятиям выжить. С другой - у нас не осталось индустрии. Например, индустрии малоэтажного строительства нет вообще.

- Но ее и не было.

- Да, не было, но ее нужно создавать, и многие предприятия начали перепрофилироваться, потому что понимают, что за малоэтажным строительством - будущее.

Источник: Бизнес-Онлайн