Аренда по-быстрому: особенности и опасности

Если в Сочи или Анапе отдыхающие могут договориться об аренде жилья прямо на перроне вокзала, то в Москве сделать это будет достаточно сложно и рискованно. Как найти жилье в столице на несколько дней, можно ли будет поменять в квартире замки, чего опасаться собственникам недвижимости и арендаторам?

Альтернатива отелю

Краткосрочной принято называть аренду жилья от одного дня до полугода. Для кого-то из собственников недвижимости посуточная сдача квартиры внаем – бизнес постоянный, кто-то прибегает к этому лишь изредка, например, летом, когда сам в это время уезжает за город. Чаще всего в краткосрочную аренду сдается жилье экономкласса. В бизнес- и элитном классах это большая редкость. Марина Косыгина, руководитель отдела аренды городской недвижимости компании Kalinka Realty, объясняет это так: «При аренде дорогих квартир с дизайнерским ремонтом, эксклюзивной мебелью, в клубных домах со строгой пропускной системой слишком большие обязательства стороны берут друг перед другом, чтобы заключать договор на короткий срок».

Минусов у краткосрочной аренды достаточно: износ квартиры выше, больше усилий требуется для ее обслуживания, уборки, необходимо будет предоставить посуду, полотенца, постельное белье квартирантам и т. д. Между тем в некоторых случаях краткосрочная аренда может стать идеальным выходом из положения. «Такой вариант больше подходит для квартир, которые по каким-то причинам не могут быть успешно сданы на длительный срок, допустим, находятся в центре столицы, с окнами на шумную улицу, например, Тверскую, – приводит пример Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. – Для длительного срока это недостаток, а для короткого – достоинство: приезжим легко ориентироваться, назначать встречи. Также краткосрочная аренда привлекательна для хозяев, которые не живут в Москве, но периодически хотели бы останавливаться в своей квартире на несколько дней, а чтобы в остальное время она не простаивала, пускают квартирантов».

Иногда на короткий срок сдается квартира, которую собственник предполагает в перспективе продать, а до этого времени хочет получить дополнительный доход. Дело в том, что заключение долгосрочного договора найма, как объясняет Евгения Страчкова, директор по развитию инвестиционной группы компаний ASG, для него может стать серьезной проблемой, так как будет накладывать соответствующие обременения. «Гражданский кодекс защищает права нанимателя как «менее защищенной» стороны. По инициативе наймодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без согласия нанимателя возможно только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. В то время как нанимателю для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, требуется только предварительное предупреждение об этом наймодателя и согласие постоянно проживающих с ним граждан», – говорит эксперт.

Арендуют квартиры в Москве посуточно или на несколько месяцев чаще всего деловые люди. В столичных отелях ставки очень высокие, поэтому командированные сотрудники пытаются снизить расходы, арендуя жилье. Предпочитают снимать московские «квадраты» и туристы, приезжающие с семьей. Ими востребована недвижимость с кухней и 2-3 спальнями, где могут разместиться и дети, и родители. Такие постояльцы тоже пытаются экономить средства.

На короткое время в летний период чаще сдаются загородные дома, нежели городские квартиры. Однако в дорогом сегменте такая форма аренды не очень популярна, поскольку большинство состоятельных россиян снимают жилье в сезон где-нибудь в Италии или во Франции.

В целом, как говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», краткосрочная аренда в Московском регионе не получила столь широкого распространения как, например, в Санкт-Петербурге, где многолетний, стабильный туристический поток сформировал и адекватный уровень предложения. Исключение, по словам эксперта, составляет период новогодних праздников. В это время спрос на аренду подмосковных коттеджей растет.

Доходы и расходы

В основном, конечно, собственники предпочитают сдавать свою квартиру на длительный срок, что вполне понятно. При долгосрочной аренде проблем меньше, например, с соседями, которым не нравится, когда в их подъезде то и дело появляются новые люди, доход стабильнее, а расходы на ремонт квартиры и приведение ее в порядок после выезда очередного жильца ниже.

Правда, хозяин недвижимости может заключить договор длительной аренды с фирмой, а уже она будет заниматься сдачей жилья внаем посуточно. Однако в этом случае рисков, конечно, будет меньше, но и доходность ниже. «Если рыночная ставка аренды квартиры составляет $4000 в месяц, то брокеры будут арендовать ее за $2500 в месяц, а потом пересдавать. Хозяева квартир идут на это, потому что очень часто брокерская компания просит невысокую цену, но предлагает сделать в квартире качественный евроремонт с условием, что собственник будет сдавать им недвижимость длительное время. И конечно же, хозяин понимает, что это выгодно: ему предлагают евроремонт + контракт на три года. Но если он подписал договор в 2011 году, а к 2013 году аренда подорожает, то собственник может упустить потенциальную прибыль», – объясняет Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.

В целом арендные ставки зависят от сезона, от района, типа дома, этажа, площади квартиры, ее состояния, набора услуг. «В среднем посуточная аренда квартиры экономкласса стоит 2,5-4 тыс. руб. в сутки, бизнес-класса – 4-7 тыс. руб., элитная – 7-10 тыс. руб. в день.

Рискуют оба

Даже при найме жилья на один день обязательно заключается договор, в котором оговариваются все условия, отдельным актом составляется опись имущества и т. д. При этом должны четко прописываться состав и текущее состояние передаваемого во владение и пользование имущества, а также порядок и механизм возмещения в случае его порчи либо утраты. «Отношения между нанимателем и собственником квартиры регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наниматель и собственник жилья подписывают договор найма, в который по взаимной договоренности могут включить любые пункты, не противоречащие действующему законодательству. Чтобы этот документ имел юридическую силу и наниматель или наймодатель могли впоследствии отстоять свои права в суде, в нем должны быть указаны: стороны, заключившие договор, предмет договора, срок, цена и порядок оплаты. Если договор заключен не был, то защитить права, в частности, возместить нанесенный одной из сторон ущерб, невозможно», – говорит Георгий Дзагуров.

Договоренность «на словах» чревата последствиями для обеих сторон.

Например, для нанимателя жилья тем, что он может оказаться на улице в любой момент. «Самый распространенный случай – внезапно возникшее желание собственника досрочно расторгнуть договор, придумываются самые разные причины: неожиданная болезнь, приезд родственников, вступление в брак и т. п. Договор с четко прописанными условиями его досрочного расторжения и штрафные санкции защищают интересы арендатора», – приводит пример Мария Жукова.

Владельца недвижимости подстерегают совсем другие опасности, в основном связанные с угрозой порчи имущества.

«Основное для собственников – полнота информации об арендаторе и наличие точных контактных данных, чтобы можно было найти его после отъезда. Надо понимать, что арендодатели – частные лица не могут использовать самый простой механизм защиты от мелкого ущерба, в отличие от компаний, который могут, например, зарезервировать определенную сумму на кредитной карточке арендатора и в случае нанесения ущерба снять деньги. Хозяева могут только взять депозит наличными, но такой депозит редко бывает значительным», – объясняет Анна Левитова.

Как известно, при долгосрочной аренде наниматели жилья выплачивают сумму, равную ежемесячной арендной плате, в трехкратном размере. При краткосрочной аренде происходит примерно то же самое. «В этом случае комиссия агентства обычно уже включена в стоимость суточной арендной платы, – говорит Георгий Дзагуров. – Если квартиру снимают на срок более месяца, то она составляет 50% от месячной ставки. Размер страхового депозита зависит от срока заселения. Если арендатор занимает квартиру в течение нескольких дней, то депозит равен суточной стоимости найма жилья. Если срок аренды – более месяца, то сумма депозита составит 30-50% от месячной стоимости квартиры».

На самом деле арендаторы тоже рискуют своим имуществом. Например, квартиранту нельзя менять замки в квартире. А кто в таком случае гарантирует сохранность ваших вещей? Даже если хозяин жилья порядочный человек, посягнуть на чужое может любой злоумышленник, который проживал в квартире до вас. Даже при долгосрочной аренде собственники квадратных метров не всегда разрешают арендаторам менять замки. При краткосрочной аренде это исключено. Единственная возможность подстраховаться, как считает Евгения Страчкова, – это прописать в договоре найма время и периодичность осмотра владельцем сдаваемого в аренду жилого помещения.

Отпуск в Москве

Помимо моря, солнца, фруктов прелесть южных российских городов в том, что можно совершенно свободно туда приехать и прямо на перроне вокзала договориться об аренде жилья. Не успеете вы сойти с поезда, как квартирные хозяйки и хозяева наперебой будут предлагать вам свои апартаменты, впрочем, с таким же упорством будут действовать и таксисты, у которых непременно окажется зять, брат, сват, которые тоже сдают угол отдыхающим. Однако, если вы надумали провести отпуск в Москве, такой номер не пройдет. Здесь все намного сложнее, и вот так сходу снять квартиру будет непросто, да и в большинстве случаев опасно. «Не зная города, ситуации на рынке аренды, очень велика вероятность нарваться на мошенников, – предостерегает Мария Жукова. – Я бы рекомендовала все-таки подобрать недорогую гостиницу или поискать друзей в столице, у которых можно остановиться. Можно найти в интернете агентства недвижимости, специализирующиеся на краткосрочной аренде. В любом случае нужно заранее обеспокоиться решением этого вопроса, не надеясь на авось».

Компании-профессионалы, которые занимаются краткосрочной арендой, как правило, имеют хорошие сайты с подробным описанием и фотографиями квартир, с функцией предварительного бронирования. Некоторые из них предлагают также качественное обслуживание постояльцам: интернет, услуги уборщицы и т. д. В любом случае, к кому бы вы ни обратились, Анна Левитова советует не заключать договор, не увидев квартиры хотя бы на фотографиях. «Причем, если вы заключили договор, основываясь на фотоснимках, обязательно укажите в нем, что квартира должна соответствовать представленным фотографиям, в противном случае договор будет расторгнут, и компания должна вам выплатить всю внесенную вами сумму, включая залог», – говорит эксперт.

Хорошей альтернативой отелям и самостоятельному поиску жилья, по мнению Евгении Страчковой, может стать аренда апартаментов в доходных домах или апарт-отелях. Данный сегмент, по словам эксперта, позволяет сочетать привычный образ жизни в квартире с преимуществами гостиничного сервиса. При этом договор аренды/найма заключается с профессиональной компанией, управляющей доходным домом, что позволяет обеспечить полную гарантию соблюдения прав арендатора и цивилизованное решение всех вопросов в кратчайшие сроки.

Источник: Собственник