«Альтернатива»: как сорвать сделку и обмануть агента

Больше половины россиян недовольны своим жильем. И при первом же удобном случае они поменяли бы его на другое. Многие – меняют. Кто-то при этом существенно доплачивает за качественные квадратные метры, прибегая к ипотечным кредитам, другие рассчитывают на простой, но разумный обмен. И надо признать, что на рынке недвижимости на долю альтернативных сделок приходится 80-90%.

Альтернативные сделки, надо заметить, практиковались и в советское время, только тогда они назывались обменом. Сегодня суть такой операции заключается в том, что сделка по продаже квартиры происходит одновременно с приобретением альтернативного объекта. «Но не следует, – предупреждает Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость», – путать обмен посредством альтернативной сделки со сделками чистой мены. Альтернативный обмен осуществляется, когда клиент в подавляющих случаях с помощью риэлтора продает одну квартиру и сразу же покупает другую. Все расчеты происходят с использованием живых денег. Причем немалых».

Дайте только срок

Увы, но по времени проведение альтернативной сделки может затянуться даже на годы. Как говорят риэлторы, за это время запросто можно родиться, жениться, развестись…

Все зависит от количества участников сделки, от самих объектов недвижимости, нравов и воспитанности людей, от многочисленных родственников, внезапно появляющихся. От того, какой длины и характера окажется цепочка, сколько квартир будет участвовать в ней.

Был случай, когда за три дня до сделки, когда, наконец, была собрана вся квартирная цепочка, одна из клиенток вышла замуж и при регистрации брака приняла фамилию мужа. Совет им да любовь; вот только все документы вмиг стали недействительными. «Вы нарочно так делаете», – шумела в офисе новобрачная и приводила свои аргументы. Дескать, когда ее лучшая подруга выходила замуж, ей поперек фамилии в старом паспорте штамп поставили, что он недействителен. «А у меня такого штампа нет, значит, мои документы в порядке». Ей терпеливо объяснили, что теперь в ее паспорте стоит отметка о регистрации брака, и при этом по закону требуется приложить свидетельство о браке к имеющемуся пакету документов, а там у нее новая фамилия.

Переоформление документов снова на пару месяцев затянулось; благо, что сделка не сорвалась.

Но длинная цепочка – куда ни шло. Главный тормоз альтернативы – ситуация, когда текущий рост цен на недвижимость не позволяет провести процедуру в указанные сроки и в объеме запланированного бюджета. «В нашей практике есть случай, – рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED, – когда клиент выставил пентхаус на продажу по цене, скажем, $20 тыс. за метр. И покупатель нашелся довольно быстро. А продавец тем временем прозвонил другие агентства, чтобы выяснить, что нужный ему объект недвижимости можно приобрести на рынке не дешевле чем за 25 тыс. Тогда и он поднимает стоимость своего пентхауса до этого же уровня. Долго торговались, покупатель оказался сговорчивым. Но пока они препирались, все стоящие пентхаусы были уже раскуплены. И вот клиент приходит к нам со словами, мол, готов продать с вашей помощью свою квартиру, если брокеры подыщут ему аналогичный пентхаус, но по более дешевой цене. Но на тот момент и ничего подобного на рынке уже не было, все было раскуплено».

Брокер – главное лицо

Алгоритм проведения альтернативной сделки вкратце выглядит следующим образом. Сначала клиент обращается в риэлторскую компанию, заключает договор по продаже жилого помещения с альтернативой. При этом в первую очередь оценивается квартира клиента, производится ее юридическая проверка на чистоту, а потом уже желающему поменять, докупить, словом, найти новое и подходящее для себя жилье предлагаются варианты.

Только после этого «квадраты» клиента выставляются на продажу и активно рекламируются агентством. А закрепленный за ним риэлтор осуществляет показы квартиры. И только когда на жилье кто-то основательно «положил глаз», принимает аванс. Именно с получения денег начинается активный поиск альтернативной квартиры. Как только объект найден, за него также вносится аванс. И опять начинается проверка нового объекта по всем параметрам: собираются все необходимые справки и документы. После чего остается с продавцом и покупателем утвердить дату и время, когда они могли бы встретиться в банке для подписания основных договоров купли-продажи. Происходит закладка денежных средств, если взаиморасчеты производятся посредством банковской ячейки. Остаются формальности: договоры отправляются на регистрацию, после которой уже и та и другая сторона может обменяться ключами от выбранных квартир и приглашать друзей на новоселье.

Однако далеко не всегда все происходит по выстроенному плану. Любая неточность, неувязка может либо растянуть время сделки, либо вовсе развести клиентов в разные стороны.

Нередко бывает и так, что сговорившись, продавец и покупатель стараются «нагреть» и риэлтора, который уже немало поработал, и все агентство в целом. Типичный пример. Пришел в агентство недвижимости человек с намерением купить квартиру. Заключил договор, внес аванс. Риэлтор начал активно действовать: дал объявления в газеты, подобрал варианты, показал несколько квартир, начал сбор документов. А через две недели покупатель потребовал вернуть аванс: он, видите ли, посоветовавшись с женой, передумал приобретать недвижимость в ближайшее время. Его доводы просты: «Я собирался купить квартиру, но не купил ведь, так за что же платить?» И все аргументы о том, что агентство, с которым уже был заключен договор и обговорены все условия, аванс отработало, для него как горох об стену: «А меня заставили расписаться, я плохо соображал что делал, наконец, больная мама срочно требует дорогой медицинской помощи, в то время как я тут растрачиваю кровно нажитые ею деньги». Но каждый опытный риэлтор понимает, что продавец и покупатель после показа квартиры просто договорились между собой все «обтяпать» самостоятельно и не платить агенту.

Источник: Собственник