214-ФЗ оказался стоп-краном для доступного жилья

В июне прошлого года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве. Согласно новым правилам, строительные компании, которые продают жилье по вексельным схемам или предварительным договорам купли-продажи, могут быть оштрафованы на сумму до миллиона рублей. Реакцией строителей стала массовая истерия: девелоперы называли авторов закона провокаторами, осыпали гневными проклятиями и прогнозировали, что данная мера полностью уничтожит столичный рынок недвижимости. Рынок поправки не разрушили, но и покупателя не защитили. Большинство застройщиков продолжают вести продажи по вексельным и иным схемам. Стоп-краном поправки сработали лишь для наиболее демократичных проектов: теперь застройщикам стало невыгодно продавать квартиры дешево.

Строительная вольница

Война застройщиков с законом о долевом строительстве (214-ФЗ) ведется уже больше пяти лет: с момента его появления в 2004 году. Главная причина нежелания девелоперов работать в соответствии с этим законом заключается в том, что он лишает их возможности продавать квартиры без полного пакета разрешительной документации. «До кризиса затраты большинства девелоперов ограничивались приобретением участков под строительство, – замечает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. – А на полученные от продажи первых квартир деньги осуществлялся перевод земли под строительство, расплачивались с долгами и строили здание».

На этапе котлована продавалось порядка 20% всего объема жилья. Зачастую эти квартиры отдавались по себестоимости и даже ниже: главное – получить наличные деньги, чтобы оформить все необходимые разрешения. Когда строительство начиналось, то квартиры дорожали, а к завершению стройки цены мало отличались от стоимости готового жилья. Так, квартиры в микрорайоне Марфино, который строила компания «Ведис Групп», в самом начале продавались в среднем по 70 тыс. руб. за кв. м, а в конце – уже по 110-115 тыс. руб. за кв. м. Нередко на деньги покупателей квартир первого объекта застройщики приобретали новые площадки. Работа на них велась примерно по такой же схеме.

По данным генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, до введения поправок к 214-ФЗ, по предварительным договорам купли-продажи реализовывалось порядка 90% столичных новостроек.

Длинные деньги

Работа по 214-ФЗ предполагает затраты строителей на порядок выше. Например, объясняет президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, девелопер покупает промышленную землю где-нибудь на окраине столицы: ориентировочная стоимость составит $4-5 млн за гектар. Примерно столько же уйдет на перевод земли в нужную категорию. «Плюс до выхода на площадку нам нужно оформить всю разрешительную документацию: это тоже серьезные деньги и время, – добавляет застройщик. – В результате между покупкой площадки и началом строительства пройдет порядка двух лет».

К этому моменту строители уже понесли основные затраты, и стимулировать продажи на ранних этапах, реализуя дешево квартиры, им уже невыгодно. Так, ФСК «Лидер» не опустила цены на свои жилые комплексы даже в разгар кризиса. Компания «Ташир» продает жилье в строящемся ЖК «Газойл Сити», расположенном в окрестностях метро «Калужская», по более чем высоким ценам – $12 500 за кв. м. «Продаж у нас немного, но нас это не пугает, – объясняет ситуацию вице-президент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин. – Мы вообще рассчитывали, что в течение трех лет ничего продаваться не будет, и планировали достроить комплекс на свои средства». При этом нынешняя стоимость квартир в данном жилом комплексе, заметил Ефимкин, не сильно поменяется и после завершения строительства.

Компаний, которые финансово не зависят от темпов продаж жилья, немного. По словам Марии Литинецкой, с июня прошлого года в Москве доля объектов, реализуемых по закону о долевом строительстве, выросла всего с 10% до 30% от общего объема предложения.

Недоступный эконом

Основная масса строительных компаний ведет продажи в надежде на русский «авось». В группе риска – практически все застройщики бизнес-класса. Им выгоднее заплатить миллион рублей штрафа, чем останавливать продажи. Доходность строительного бизнеса в среднем составляет 20–30%. Продав квартиру за 5–7 млн руб. и попав на миллионный штраф, застройщик дешевого жилья полностью лишается прибыли и уходит в минус. Стоимость жилья в комплексах бизнес-класса начинается с 9–10 млн руб., и санкции «съедят» лишь 40-50% прибыли застройщика.

Получается, что строить дешевый «эконом» сегодня не выгодно ни группе риска, ни законопослушным застройщикам. Доступное жилье остается лишь в кризисном прошлом. «В Москве происходит сокращение объема предложения новостроек экономкласса, – рассказывает о сложившейся сегодня ситуации Мария Литинецкая. – В основном строятся монолитно-кирпичные дома бизнес-класса, доля которых на рынке новостроек Москвы и без того составляет 75% от общего объема предложения».

Уменьшается и количество строительных компаний. «Раньше девелопер мог построить жилой комплекс, имея на руках меньше $1 млн, а сегодня и с десятками миллионов не каждый решится, – рассуждает председатель совета директоров ГК «Пионер» Леонид Максимов. – Думаю, что через 10-15 лет на строительном рынке будет работать всего 20-30 компаний».

Между доступным и надежным государство сделало выбор в пользу последнего. «Понятно, что ужесточение законодательства призвано защитить граждан, – говорит генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев. – Но это осложняет процесс строительства и увеличивает затраты инвестора». А значит, растет стоимость жилья для конечного покупателя. «Сократится количество игроков и проектов, вырастут затраты, и ждать низких цен на жилье больше не стоит», – подытожил Владимир Воронин.

Источник: Собственник