Аренда квартир на лето: стоит ли надеяться на низкие ставки?

В конце весны традиционно наблюдается некоторое снижение средней ставки аренды в эконом-сегменте. Радоваться приятной тенденции опытные арендаторы не спешат: обычно этот эффект вызван вбросом так называемых «летних» квартир. Это жилье, которое сдается хозяевами на несколько месяцев по относительно небольшой цене.

Когда летние квартиры появляются на рынке и как отличается ставка аренды на такое жилье от среднерыночной?

«Сезонные квартиры – это отдельная ниша на рынке краткосрочной аренды. Их сдают на лето, когда владелец переезжает на дачу. В мае, когда многие собственники уедут за город, таких квартир, конечно, станет больше», – говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.

Как правило, сезонное предложение начинает поступать на рынок в конца апреля – начале мая. Исключение составляют стрессовые для рынка периоды: например, в кризисном 2009-м сезонные квартиры появились в структуре предложения уже в феврале, а к концу апреля их доля в общем объеме предлагаемого в аренду городского жилья составляла уже 8%. Для сравнения: сейчас, по словам Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда», доля таких квартир – в пределах 2%. «По нашим оценкам, объем таких предложений не превысит 5-7% от общего объема, – говорит эксперт. – Поздняя весна этого года, похоже, сместит начало дачного сезона, а соответственно, и выход на рынок «летних» квартир».

«Доля «сезонных» квартир на рынке аренды всегда была невелика. Так, в 2008 году объем предложения жилья, сдаваемого только на летний период, составлял не более 5-8%, – соглашается и Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость». – В 2009-м мы могли наблюдать некоторое оживление в данном сегменте, тогда число «сезонных» квартир выросло до 8-12% от общей доли рынка. В 2010 году, по нашим оценкам, объем предложения на рынке краткосрочной аренды не превысил 15%. В этом году доля квартир в летнюю аренду не изменилась».

Ожидать, что сдаваться сезонное жилье будет на 7-8 месяцев, как в первые послекризисные годы, похоже, больше не стоит. Скорее всего, в этом отношении рынок вернулся к традиционным срокам (где максимум – это период с мая по сентябрь).

«Как писал Пушкин, «Но наше северное лето – карикатура южных зим. Мелькнет – и нет…», поэтому арендодатели, перебираясь в теплое время года за город, предлагают свои «летние» квартиры на срок 2-5 месяцев, – рассуждает Мария Жукова. – Спрос на такие варианты формируется, например, за счет иногородних абитуриентов столичных вузов; отпускников, которые приезжают посмотреть на Москву и показать Красную площадь своим детям; москвичей, которые запланировали ремонт своей квартиры на летние месяцы, и т. п. При этом спрос на краткосрочную аренду не столь велик, все-таки стандартный срок арендного договора – 1 год. Но краткосрочная аренда связана с большими рисками для арендодателей, поэтому они не готовы сильно «падать в цене». Арендные ставки на летние квартиры в среднем ниже на 5-10% от средних по рынку».

«Летние квартиры обычно дешевле тех, что сдаются на долгосрочной основе, – приводит данные по сегменту бизнес-класса Георгий Дзагуров. – Разница составляет порядка 15-25%».

«Летние одно- и двухкомнатные (где одна комната закрыта) квартиры сдаются в среднем на 30-40% дешевле обычного жилья, – делится информацией по самому демократичному сегменту Леонид Меньшиков, генеральный директор агентства недвижимости DOKI. – Можно найти варианты однокомнатных квартир за 15 тыс. руб. в Строгино, Зеленограде или двухкомнатных от 19 тыс. руб. (в Новогиреево) до 25 тыс. руб. в районе метро "Преображенская площадь"».

В чем основные риски сезонных арендных отношений? Как отличается договор аренды (найма), составляемый на короткий срок, от обычного (на год)?

«Такой вид аренды влечет за собой большое количество рисков, как для собственника, так и для арендатора, – рассуждает Мария Жукова. – Пожалуй, основная трудность для арендатора заключается в том, чтобы попасть в точные сроки предложения, кроме того, «летние» квартиры – единственное городское жилье арендодателя, поэтому не исключено досрочное расторжение договора аренды в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Для собственника все проблемы связаны с сохранностью имущества. Зачастую арендатор, снимая квартиру на короткий срок, относится к ней как к номеру в гостинице».

Кроме того, при краткосрочном найме наниматель не имеет права (в отличие от случаев, когда договор заключается на год и более) вселять поднанимателей и даже временных жильцов. Нет у него и преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.

На практике, как говорит Георгий Дзагуров, основные сложности бывают связаны, в основном, с временными рамками. «Например, арендатору нужно снять жилье на 1-2 месяца, хозяин же планирует сдавать его в течение 3-4 месяцев. Соответственно, собственнику нужно будет искать нового жильца, а значит, он может потерять время и деньги», – говорит эксперт.

«В случае найма жилья на период до 3 месяцев можно столкнуться с абсолютно теми же проблемами, что и при долгосрочной аренде, – считает Галина Киселева. – Основное отличие состоит в том, что, сдавая жилье на короткий срок, наймодатели, как правило, не имеют другого постоянного места жительства и в экстренных случаях могут потребовать от арендатора освободить жилье в кратчайшие сроки».

Но в целом, как говорит Леонид Меньшиков, если подойти к вопросу продуманно, за счет сезонной аренды можно даже сэкономить: «Такой вариант подходит для легких на подъем арендаторов, не обремененных большим количеством вещей и готовых постоянно мониторить базы данных по аренде, с тем чтобы мобильно подбирать себе варианты по окончании очередного короткого срока найма». «К тому же, – добавляет эксперт, – многие молодые столичные арендаторы теперь уезжают на холодные месяцы в Индию или Таиланд, что дает возможность комбинировать летнюю аренду в Москве и теплую зимовку».

Источник: Собственник