Элитная аренда: наниматели снова готовы платить от $7000 в месяц

С начала кризиса, крайне сильно повлиявшего на рынок аренды – вплоть до изменения характерных сезонных тенденций, прошло достаточно времени. Посмотрим, насколько и в каком виде стабилизировался рынок к настоящему моменту.

Равновесие спроса и предложения

С начала года количество предлагаемых в аренду квартир в бизнес-классе и в элитном сегменте увеличилось, по данным Penny Lane Realty, на 38% от общего объема предложения. «Однако по сравнению с аналогичным периодом 2010 года этот показатель снизился на 20%. К апрелю произошло резкое снижение объема предложения арендных квартир в бюджете от $2000 до $5000 внутри Садового кольца. Наибольший дефицит сейчас наблюдается в районе Патриарших Прудов, Арбата и Остоженки. За первый квартал 2011 года количество арендных квартир здесь сократилось на 20% и сейчас составляет порядка 55% от общего объема предложений с аналогичной ставкой аренды внутри Садового кольца», – говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.

По словам эксперта, примечательно возвращение российских арендаторов на рынок аренды жилья в высоком бюджете: с начала года количество запросов в бюджете от $7000 увеличилось на 30% по сравнению с четвертым кварталом 2010 года.

Как говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», спрос и предложение к настоящему моменту практически выровнялись. «Арендные ставки имеют тенденцию к росту, но только в пределах инфляции, – говорит эксперт. – Надо понимать, что элитный сегмент рынка аренды достаточно узкий, поэтому выход одного-двух дорогих объектов в течение месяца может создавать иллюзию взлета и падения среднего значения стоимости найма».

«В целом ситуацию в сегменте элитной аренды можно охарактеризовать как стабильную. Колебания основных показателей в апреле находились в рамках рынка», – дает свою оценку ситуации Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

Разброс цен по районам

«Одно-двухкомнатные квартиры бизнес-класса в пределах центра выросли в цене на 3-5%, что связано с высоким спросом на такое жилье. Трехкомнатные квартиры в этом же сегменте подорожали на 2-3%. Нижняя планка арендной ставки на жилье бизнес-класса сейчас находится на уровне $2700, верхняя граница – на уровне $8000. По сравнению с 4-м кварталом 2010 года цены на аренду в этом сегменте выросли на 6-9%, – рассказывает Георгий Дзагуров. – Аренда элитных двухкомнатных квартир выросла за три месяца на 1,5-3%. Ставка аренды на трехкомнатные апартаменты в этой категории увеличилась на 1-2%. Наем элитного жилья сейчас обойдется минимум в $4000, что на 5-7% больше, чем в декабре 2010 года. Определить максимальную арендную ставку в элитном сегменте проблематично: на рынке встречаются объекты, аренда которых составляет порядка $50 тыс. в месяц».

Наибольшей популярностью среди арендаторов элитной недвижимости по-прежнему пользуются квартиры, расположенные в районе Остоженки, Пречистенки, Плющихи, Замоскворечья, Арбата, Патриарших прудов. «Анализируя по округам, мы видим, что максимальный уровень спроса отмечен на квартиры, расположенные в ЦАО. Предложения в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО пользуются не меньшей популярностью, но здесь стоит разграничивать премиальные квартиры в клубных домах и объекты бизнес-класса в жилых комплексах за пределами Садового кольца, – рассуждает Галина Киселева. – К настоящему элитному сегменту, для состоятельного арендатора сейчас относятся либо качественные дома в самом центе столицы, либо знаковые дома за пределами Бульварного кольца с хорошими видовыми характеристиками. Немалое внимание уделяется окружению дома и качеству постройки, безопасности (наличие охраны, видеонаблюдения и т. п.), наличию мест для парковки всех автомобилей, качеству и стилю внутренней отделки и меблировки и многому другому».

«Если говорить о жилье бизнес-класса и элитном, то максимальное предложение квартир сейчас традиционно представлено в ЦАО (21,83%) и ЗАО (20,47%). Спрос в данном случае физически ограничен количеством и структурой предложения. Ситуация в этом смысле стабильна на протяжении последних 2-3 лет, – говорит Мария Жукова. – Клиенты бизнес-класса так же традиционно рассматривают для себя преимущественно центр, юго-запад, запад столицы. Ряд запросов касается конкретных объектов с видом на воду или парк, представленных точечной застройкой последних лет, например ЖК "Алые паруса" или новые дома в районе м. "Коломенская"».

Какие квартиры сдаются быстро, какие – медленно

В отличие от эконом-сегмента, в котором находят своих арендаторов практически любые предложения, в верхнем ценовом сегменте простой может и затянуться. «Быстрее всего сдаются адекватно оцененные квартиры. Конечно, собственники всегда хотят получать максимум от сдачи жилья в аренду, что зачастую приводит к завышению арендной ставки и, как следствие, увеличению времени экспозиции. Сократить время простоя элитной квартиры, в первую очередь, может гибкость владельца жилья, его готовность идти на уступки, – советует Георгий Дзагуров. – На рынке немало примеров, когда хозяин дорогой квартиры, выставляющий ее за $12 тыс. в месяц, долгое время не мог найти арендатора и при этом не хотел снижать цену. Когда же появился клиент, готовый снять эту квартиру, собственник ответил отказом. Дело в том, что хозяин не хотел, чтобы в квартире курили, арендатор же не был готов ограничивать себя, тем более за такую значительную сумму. Из-за нежелания идти на уступки со стороны владельца квартиры сделка не состоялась, и он потерял $12 тыс. ежемесячно».

Неадекватно заниженные цены тоже способны отпугнуть арендатора, добавляет Галина Киселева: «В частности, если аренда квартиры стоит слишком дешево, то это наводит арендаторов на мысли о мошенничестве. К предложениям по неоправданно высоким ценам внимание также невелико, поскольку арендатор за те же деньги может найти вариант получше, либо найти что-то дешевле, но того же качества».

«Наш опыт показывает, что спрос как на первичном, так и на вторичном рынках в посткризисный период неуклонно смещается в сторону готовых для проживания квартир. На сегодня срок экспозиции квартиры под ключ не превышает двух месяцев, несмотря на более высокий ценник. На практике быстрее реализуются квартиры, рассчитанные на усредненный вкус покупателя. Хотя порой мы экспериментируем, предлагая интересные отделочные решения, понимая, что такие квартиры могут влюбить в себя после первого же просмотра или увеличить срок экспозиции, поджидая своего покупателя», – резюмирует Алла Вишневская, руководитель офиса «Университет» холдинга «Миэль».

Источник: Собственник