Почему коттеджи строят без единого строгого закона?

Закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ), при всех своих недостатках, считается благим делом для покупателя строящегося жилья: в договоре указаны сроки сдачи объекта, застройщик предоставляет всю документацию на строительство дома; во всяком случае, процесс становится прозрачнее. Но почему-то 214-ФЗ никак не придет на рынок коттеджных поселков. Хотя законодательных препятствий этому вроде бы нет.

В принципе, согласно закону, объект долевого строительства вовсе не только многоэтажный дом, а «жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию» (ст. 2, 214-ФЗ). То есть по идее любой дом можно построить по этой схеме, был бы застройщик и привлеченные им дольщики.

Но опрошенные «Собственником» эксперты рынка сходятся во мнении, что так или иначе «долевой» закон писали именно с «прицелом» на строительство только лишь многоэтажек (или других многоквартирных домов). «214-ФЗ – закон, ориентированный на многоквартирные дома, – уверена Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – Это четко прослеживается в построении закона, норм закона и применяемой в нем терминологии. Об иных объектах в законе также упоминается, однако четких формулировок на их счет в документе нет. Законом абсолютно не учтена специфика строительства объектов индивидуального малоэтажного строительства и наличия при его осуществлении упрощенных согласовательных и разрешительных процедур. Это и делает применение данного закона неприемлемым на рынке малоэтажного строительства».

Как объясняет директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков, если не возникает долевой собственности по результатам стройки, то нечего и регулировать. При этом ни таунхаусы, ни дуплексы нельзя отнести к многоквартирным домам. «Договора на такие строения Регистрационная палата просто не зарегистрирует», – разводит руками эксперт.

А надо ли?

Между тем, считает Дмитрий Цветков, именно необходимость регистрировать договора долевого участия пригодилась бы и на загородном рынке: «Несмотря на то что в законе есть куча неудобств для застройщика, некоторым из них сегодня было бы выгодно, чтобы закон регулировал их работу. В настоящий момент, когда на рынке практически никто друг другу не доверяет, есть один плюс: договор ФЗ-214 регистрируется в Регистрационной палате, несмотря на то что самого объекта договора еще нет. Соответственно, покупателям не так боязно приобретать такую недвижимость».

Хотя, как рассказал генеральный директор «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев*, Регпалата сегодня со своими обязанностями справляется плохо: «Например, мы продаем в месяц до тысячи квартир. У Регистрационной палаты приходится буквально ночевать. Специалисты заявляют, что могут только 10 договоров в неделю зарегистрировать. Приходится договариваться…»

С другой стороны, на загородном рынке таких крупных объемов продаж нет, как на рынке жилья экономкласса, но понятно, что Регистрационная палата у нас все равно одна, и застройщики бы так или иначе испытывали трудности с регистрацией договоров.

Трудности с регистрацией заставляют нервничать и самих дольщиков. «В случае с загородными домами людям морально гораздо проще и спокойнее отдавать деньги за уже готовый объект, реально существующий, а не просто за проект на бумаге, – говорит генеральный директор риэлторской компании «Служба недвижимости» Павел Карасев. – Инвестиции на начальных этапах строительства всегда сопряжены с определенными рисками, а в случае с коттеджами или таунхаусами – в особенности». При застройке по 214-ФЗ девелоперами должен быть непременно соблюден ряд необходимых условий, что само по себе вызывает большие трудности с оформлением договоров по данному закону и приводит к тому, что застройщики зачастую пытаются обойти существующие нормы в свою пользу. «К тому же могу точно сказать, что потенциальные дольщики, то есть будущие жильцы таких домов, в свою очередь испытывают сложности с регистрацией таких договоров», – подтверждает эксперт.

Управляющий директор компании «Century21 Запад» Евгений Скоморовский отмечает еще один плюс отсутствия 214-го закона на загородном рынке: «Если у застройщика в городе возникли проблемы с достройкой многоэтажки, покупателям городского жилья практически невозможно достроить такой объект самостоятельно, даже если у них имеются средства, а коттеджи покупатели жилья могут достроить сами».

Не верю!

В общем и целом, эксперты рынка пока не видят 214-ФЗ в действии на загородном рынке.

Все вышесказанное не способствует тому, чтобы 214-й активно применялся в загородном строительстве: слишком велики риски, и вряд ли ситуация серьезно изменится в ближайшее время, считает Павел Карасев.

«С учетом того, что рынок загородной недвижимости достаточно чувствителен к цене и срокам реализации проектов, то закон, усложненный по процедуре и, соответственно, влекущий дополнительные затраты, естественно, не найдет своего применения», – говорит Юлия Севериненко.

Дмитрий Цветков рассуждает: «Возможно то, что индивидуальная жилая застройка не регулируется 214-ФЗ, – упущение разработчиков закона, а может быть – сознательный шаг. На загородном рынке при строительстве коттеджных поселков застройщику и не нужно собирать столько документов, чтобы вести свою деятельность в рамках данного закона. По идее там нужен договор, который бы регистрировала палата на этапе строительства и инвестирования. Возможно, стоит разработать какой-то другой регулирующий закон, который требовал бы от застройщика не такой объемный набор документов, как при строительстве многоквартирных домов. Ведь на загородном рынке не такие жесткие требования и не такие высокие риски».

А Сергей Полонский ранее в своем блоге отметил основные недостатки закона о долевом строительстве: «214-й закон уже пять лет работает, и ему не удалось решить проблему с дольщиками, и тому несколько причин. К сожалению, когда принимали этот закон, мы не смогли его настроить так, чтобы он работал и защищал. В нем две основные проблемы: первая – это то, что никто не мешает продать законно все квартиры в недостроенном доме. Мы как пять лет назад, так и сейчас считаем, что должно быть ограничение: построил фундамент – можешь не больше 10% денег собрать; построил конструкцию – еще 30%, и так до конца стройки. Тогда, независимо от состояния компании, метров всегда будет больше, чем нужно для достройки. Второе: покупатели квартир в случае банкротства должны стать первыми в очереди, а потом банки, налоги и т. д. Запретить продавать квартиры компаниям, у которых не видно реальных акционеров, нет совета директоров или правления, закрепить за всеми этими органами персональную ответственность в случае создание искусственного банкротства или реального воровства. Там, где город имеет долю в проекте, он должен полностью ее передать на погашение долгов ввиду того, что он такой же участник проекта. Там, где город продает землю, – 50% оплаты перенести на окончание проекта».

Источник: Собственник