Ипотека: дополнительные расходы и риски

Процедура получения ипотечного кредита связана с определенными единовременными расходами. Такие расходы нужно обязательно принимать во внимание при выборе ипотечной программы, потому что по одной программе они могут быть значительно выше, чем по другой.

Расходы заемщика при оформлении ипотечного кредита
Расходы, связанные с обязательными требованиями кредиторов:
плата за проведение независимой оценки приобретаемого объекта недвижимости,
плата за страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.
Расходы, связанные с требованиями, которые кредитор устанавливает по своему усмотрению:
единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит;
единовременная комиссия за выдачу кредита;
плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика;
плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул);
плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту;
единовременная комиссия за снятие наличных денежных средств;
единовременная комиссия за безналичное перечисление денег со счета;
единовременная комиссия за открытие аккредитива;
единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки);
комиссия за выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.
Расходы при оформлении ипотечной сделки по купле-продаже объекта недвижимости
Обязательные расходы:
плата за оформление и нотариальное удостоверение документов (состоящим в браке) для предоставления кредита и государственной регистрации права собственности – согласие супруга на совершение сделки по приобретению объекта недвижимости, доверенностей на получение кредита, заключение сделки купли-продажи объекта недвижимости, оформление государственной регистрации договора купли-продажи и прав собственности на приобретаемый объект недвижимости.
госпошлина за регистрацию прав собственности на приобретаемое жилье и ипотеки.
Расходы, которые добровольно производятся заемщиком, приобретающим объект недвижимости:
комиссионное вознаграждение за риэлторские услуги,
плата за услуги по подготовке договора купли-продажи и ипотеки объекта недвижимости,
плата за услуги по содействию в оформлении государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Какие риски берет на себя ипотечный заемщик

Заключая кредитный договор, вы принимаете на себя обязательства своевременно погашать свою задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. При этом существуют определенные риски, которые могут помешать вам исполнить обязательства надлежащим образом.

Валютный риск. Если кредит вы берете в иностранной валюте, а доходы получаете в рублях, существует риск того, что в результате роста стоимости валюты кредита по отношению к рублю платеж по кредиту станет слишком большим. Поэтому рекомендуется брать кредит в той валюте, в которой вы получаете основной доход.

Процентный риск. Если вы берете кредит с плавающей ставкой, возможен риск резкого увеличения платежа по кредиту в результате роста индекса, к которому привязана ставка. Поэтому, если вы хотите взять кредит с плавающей ставкой, рекомендуется выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.

Риск падения стоимости залога. Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизится (например, во время кризиса), то в случае возникновения у вас финансовых затруднений и продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту. В результате вы можете потерять и жилье, и средства, потраченные на погашение кредита и первоначальный взнос. При этом, в ряде случаев, заемщик может остаться еще и должным кредитору. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту.

Риск утраты предмета залога. У любого заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с погашением кредита. Например, смерть одного из солидарных заемщиков, в результате чего сумма платежа существенно увеличилась, потеря трудоспособности в результате болезни или несчастного случая и т.д.

Чтобы, оказавшись в подобной ситуации, не потерять жилье, рекомендуется заранее застраховать жизнь и здоровье заемщиков. Тогда, в случае возникновения проблем, выплаты по кредиту возьмет на себя страховая компания.

Риск утраты права собственности на предмет залога (жилое помещение). При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника). В этом случае нет гарантии, что продавец вернет вам уплаченную за недвижимость сумму. Оградить себя от этого можно с помощью страхования от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула).