Как покупать жилье у друзей и у соседей: советуют риэлторы

На этой неделе риэлторы рассказали читателям о том, как покупать жилье в рассрочку у друзей и выше рыночной цены — у соседей по коммуналке; о том, возможны ли сделки с несовершеннолетними без участия органов опеки; о пересмотре порядка пользования долями и о том, где именно бывает бесплатный сыр.

Покупка в рассрочку у знакомого: как это сделать?
Как можно приобрести квартиру в рассрочку (не по ипотеке) у знакомого? И как все оформляется?

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку. В нем нужно указать срок, в течение которого вы обязуетесь произвести полный расчет за квартиру, при необходимости можно внести отдельным пунктом график платежей. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира будет в залоге у продавца. Виктория Иванова

Я бы рекомендовала сразу прописать штрафные санкции за задержку полного расчета и немедленный возврат квартиры или возможность пролонгации договора по соглашению сторон в случае невыплаты. Удачи! Наталья Мишина

Штрафные санкции лучше прописать в договоре займа. В котором будет указано, что обеспечением займа является квартира. В случае невыполнения обязательств по договору квартира переходит в собственность залогодержателя. Сергей Викторович

Ловушка или редкий шанс?

Здравствуйте! Мне предлагают купить квартиру, которая была оформлена по ипотеке, за очень низкую цену. Агентство уверяет меня, что квартира была арестована банком, где выдавалась ипотека, и что бывшие жильцы не могли выплатить долг по ипотеке и поэтому такая низкая цена. Но меня насторожило, что они запросили задаток, не показывая квартиру, якобы ссылаясь на то, что банк не будет показывать квартиру, пока я не перечислю на счет банка задаток. Объясните мне, пожалуйста, это правда или обман. luda74-2011

Здравствуйте! Это обман, первое: квартира не может стоить дешево, т. к. у продавцов есть долг перед банком и, как правило, он соответствует рыночной цене, второе: с задатками уже давно никто не работает, и третье: квартиру вы должны увидеть обязательно. Да, такие квартиры есть, но они продаются по схеме, которая давно согласована и которая безопасна и продавцу, и покупателю. Ольга Королева

Квартиры после арестов и на ипотечных аукционах могут стоить аж на 30% дешевле, чем на рынке. Вопросом нужно заниматься. Понять, «разводит» ли кто кого, как и почему. С умом можно купить практически любую квартиру. Антон Учитель

Добрый день! Агентство вас пытается развести. На рынке есть немало таких квартир, их стоимость иногда может быть чуть ниже рыночной, но никак не очень низкой (банки очень хорошо ориентируются в рыночных ценах, тем более на каждую квартиру есть заключение оценочной компании).
Порядочное АН никогда не предложит «кота в мешке» покупателю, предварительно обсудив с продавцом все подробности, детали взаимодействия, схему сделки, которая минимизирует риски каждой из сторон. Откажитесь от этого варианта. Бесплатный сыр в мышеловке.
Обратитесь к специалисту, который решит ваш жилищный вопрос профессионально. Виктория Иванова

Ситуация престранная. С одной стороны, понятно, что продавец, желая скорее закрыть свой долг перед банком (ведь проценты-то капают!), предлагает минимальную цену. Так бывает довольно часто. С другой стороны, настораживает неготовность показать квартиру. Может оказаться, что квартира имеет существенные дефекты, которые продавец не желает демонстрировать. Да еще речь идет о задатке, а не об авансе! Требуйте показа непременно!
Или пригласите, как вам советует Виктория, специалиста. Может показаться странным, но профессионалам открывают порой совсем иные данные, чем покупателю. Екатерина Стифеева

Никакой банк ни за какой показ денег не берет — это бред. Конкретный риэлтор может просить денег для доказательства серьезности ваших намерений, просто нормально объяснить, для чего он их берет, не может. Сергей Викторович

Сложный случай с приватизацией

Хочу купить квартиру, приватизированную в 2009 году на 2 взрослых, кроме того, еще 1 взрослый отказался от участия в приватизации (зафиксирован нотариальный отказ в заявлении о составе семьи), договор передачи подписан в августе, потом через 3 недели ( в сентябре) этот отказавшийся человек умирает, свидетельства о государственной регистрации выданы в ноябре. С юридической точки зрения возможны ли какие-то проблемы с квартирой? viktoria225

Из вышеперечисленных фактов никаких проблемных ситуаций впоследствии быть не должно. Виктория Иванова

Получается, когда человек умер, документы были еще даже не поданы на госрегистрацию, вообще-то, нужно было бы выписать по смерти этого человека и изменить заявление, в заявлении содержится неправильная информация, можно попытаться оспорить договор передачи, но шансов мало. Вероника Свешникова

Раз договор передачи был подписан при жизни отказавшегося, значит, его волю учли. Никаких проблем не будет. Удачи! Наталья Мишина

Нам бы хронологию восстановить, что и в какой момент было подписано, в какой момент подано на регистрацию и в какой момент была произведена регистрация.

Насколько я помню, если в промежуток времени с момента подачи договора купли-продажи продавец умирает, то зарегистрированный ДКП может быть признан ничтожным, так как на момент его заключения (регистрации) продавец уже умер. Отменяет ли смерть участника приватизации его обязательства, заявления и отказы, которые он давал при жизни, — для меня вопрос открытый. Николай Пильгаев

Уважаемый коллега, отказ от приватизации — это не сделка. Это всего лишь решение о реализации предоставленного государством права. И как бы человек ни решил им распорядиться — воспользоваться или отказаться, то даже если он на следующий день умрет, на приватизации это никоим образом не отразится. Решил приватизировать — у его наследников будет что принимать в наследство, решил отказаться — на нет и суда нет.

При ДКП положение вещей другое. Если умирает участник сделки, то ее просто невозможно спокойно довести до конца. Доверенности теряют свою силу в момент смерти, а значит, некому ни приостанавливать процесс, ни получать зарегистрированные документы, так же как акт приема-передачи квартиры некому подписывать. Поэтому такие сделки затягиваются и завершаются с помощью суда.

Но признавать сделку ничтожной, как вы написали, причин нет. Поскольку ничтожность — это заведомое, умышленное нарушение закона или нравственности, которое наказывается, кстати, конфискацией недвижимости или денег у виновного. Наталья Мишина

Продажа комнаты соседке: может ли цена быть выше рыночной?

Добрый день! Тетя живет в коммунальной квартире. Второй собственник собрался продавать комнату, предложив по закону первоначально выкупить ее тете. Но цена выше среднерыночной по таким комнатам. Есть ли возможность того, что если соседка продаст комнату дешевле заявленной в уведомлении, то тетя сможет оспорить сделку и выкупить также комнату по сниженной цене? Roastbeef

Цена в договоре купли-продажи должна быть не ниже цены, которая указана в уведомлении, если цена в ДКП будет ниже цены в уведомлении, тогда через суд можно оспорить сделку. Вероника Свешникова

Если стоимость объекта в договоре купли-продажи будет ниже предложенной стоимости, то ваша тетя может обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи комнаты недействительным и переводе прав покупателя на себя (преимущественное право покупки у участников общей долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК.). Сергей Викторович

В течение трех месяцев как узнала об этом. Олег Юрьевич

Коллеги все верно написали. Осталось дело за малым: придумать способ получения копии ДКП (а еще лучше — расписки в получении денег) соседа тети для понимания порядка последующих действий (реальная продажная стоимость, как следствие, подтверждение факта несоответствия стоимости комнаты в суде и т. д.) Виктория Иванова

Тут проблема в другом: если право зарегистрировано (на нового собственника), то в отказе от преимущественного выкупа (сособственников) цена такая же или больше. По-другому просто на регистрацию договор не примут и не зарегистрируют. Де-факто может быть ниже, а де-юре как и в отказе.
Просто соседка действительно думает, что продаст дороже, вот и все... Она в начале пути, пройдет полгода, и рынок свое возьмет. Если, конечно, вы как сособственник сильно не занизили стоимость комнаты. Сергей Викторович

Пересмотр порядка пользования

Здравствуйте! У моей сестры была 1/2 доля 3-комнатной квартиры. Был определен порядок пользования судом: моей сестре большая комната, другому собственнику две маленьких. На данный момент в квартире прописаны моя сестра с двумя малолетними детьми и второй собственник с малолетней дочерью. Сестра от своей 1/2 доли подарила мне 21/100 долю, у нее осталось 29/100.Как нам определить новый порядок пользования? Можно ли подать в суд новое исковое заявление об определении порядка пользования или это будет заявление о пересмотре порядка пользования? И кто должен быть истцом: я или мы с сестрой вместе? Мы хотим с сестрой, чтобы нам выделили две маленькие комнаты, а другому собственнику большую. Обязательно ли сестре тоже прописываться в эту квартиру? hrustik585

Добрый день. Необходимо новое заявление в суд. Т. к. появился новый собственник. И старое определение утратило свою юридическую силу. Суд будет рассматривать количество людей, проживающих фактически в квартире... Непонятно следующее: вы написали, что ваша сестра прописана в квартире с двумя маленькими детьми, потом спрашиваете, обязательно ли прописываться сестре.

Истцом может стать любой из вас. Если истец ваша сестра, вы просто соглашаетесь с иском, или наоборот. Сергей Викторович

Опечаталась. Необходимо ли мне туда прописываться? hrustik585

Да, лучше вам туда прописаться. Чтобы в суде заявить, что вы хотите использовать долю в квартире для проживания. И тогда быть истцом в суде. Ваша сестра на суде должна согласиться с вашим иском. Сергей Викторович

Можно ли оформить дарственную на одного из детей без органов опеки?
Здравствуйте! Не могу найти ответ на такой вопрос: каждый юрист толкует, как удобно клиенту. В трехкомнатной квартире собственниками являются 4 человека (мать, отец, дочь и внучка, 13 лет). Может ли отец оформить дарственную на сына (он не прописан в квартире), не спрашивая разрешения у других собственников (в квартире несовершеннолетний ребенок сособственник)? yfnect

Давайте рассуждать. Да, сделка возможна, поскольку речь идет о дарении. При дарении доли разрешения у сособственников получать нет необходимости.

Давайте теперь рассмотрим права ребенка. Права ребенка как собственника никак не ущемляются: в квартире как было четыре собственника, так и осталось. А права ребенка как пользователя? Не меняется ли количество зарегистрированных в квартире? Если увеличивается, то опека может углядеть ущемление прав ребенка: уменьшение метража, который приходится на одного человека в квартире. Так что я бы все-таки сходила в опеку и пообщалась с ними.

Я уверена, что совершить сделку вы сможете. Для дарения регпалата никаких дополнительных документов у вас не потребует.
Тем не менее вы должны хорошо понимать, что если у вас в семье есть конфликт (а вы об этом ничего не пишете), то есть риск того, что сделка может быть оспорена органами опеки по жалобе родителей девочки. Екатерина Стифеева

Катя, я не в курсе изменения законов? )) Какая опека при дарении?! А если он завещает сыну свою долю, и тот вступит в наследство? Тоже можно будет оспорить на основании того, что ребенку тесно стало? Что-то вы путаете, уважаемая коллега! Наталья Мишина

Наташа, при наличии ребенка я всегда стараюсь подстраховаться и проконсультироваться в опеке. Ольга Королева

Здравствуйте! Согласно Гражданскому кодексу, участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Если собственник хочет продать комнату (долю) в квартире, он должен получить на это отказ соседей от права преимущественной покупки ст. 250 ГК РФ, а если хочет подарить, то согласия соседей не надо. Виктория Иванова

Источник: Собственник