«Вчера улица была «шоколадной», а сегодня она «тухлая», и бизнес-центр пролетает…»

ПОЧЕМУ ВЛАДЕЛЬЦАМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ НУЖНА ПРОЗРАЧНОСТЬ РЫНКА

Информация о том, что Казань является лидером по площадям торговой недвижимости в России – возможно, не более чем инструмент для формирования ожиданий рынка. Такую версию обсуждали эксперты на прошедшем в минувшую пятницу в «Химграде» круглом столе под названием «Рынок коммерческой недвижимости Казани». Участники обсуждения пытались дать оценку перспективам и нынешнему состоянию этого довольно закрытого рынка.

РЕЙТИНГ НЕДВИЖИМОСТИ: ВЧЕРА «ШОКОЛАДНАЯ», СЕГОДНЯ – «ТУХЛАЯ»

На круглом столе много говорилось о классификации и составлении рейтингов разного рода коммерческой недвижимости. Вместе с тем, полсотни собравшихся в технополисе казанских, московских и петербургских экспертов затруднились сказать что-либо определенное о критериях оценок или, например, что такое «качественный фонд». О составлении Топ-100 российских торговых центров было заявлено, что это даже не классификация, а попытка хоть как-то начать структурирование данного рынка.

Как рассказала директор по маркетингу и PR ОАО «УК «Идея Капитал» (организатор круглого стола) Яна Стоянова, в прошлом году ее компания начала классификацию бизнес-центров России. В Казани сертификационная комиссия из игроков рынка, представителей власти и всероссийской Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), оценила порядка 20% этого сегмента недвижимости. В итоге трем объектам присвоили высший класс - «А», трем – «Б+», пятнадцати – «Б», семи – «С», а один и вовсе остался без «литеры»: «Потому что класс еще надо заслужить», - пояснила Стоянова.

Известный казанский предприниматель Александр Сергеев отметил, что рейтинги однозначно нужны, хотя бы потому, что инвестор, особенно не местный, принимает решения во многом на их основе. Сергеев предложил постоянно отслеживать востребованность объектов с учетом их расположения, среди прочего аргументировав это предстоящей Универсиадой: «Казань в преддверии Универсиады активно застраивается, принципиально меняются транспортные потоки. То есть вчера улица была «шоколадной», а сегодня она «тухлая», и бизнес-центр пролетает», - привел пример образной классификации Сергеев.

ТЕОРИЯ ЗАГОВОРА НА РЫНКЕ

Впрочем, как было заявлено на круглом столе, хозяева объектов зачастую не горят желанием классифицироваться, а входе исследований выяснилось, что собственники нередко даже не знают, во сколько обошлась постройка здания и во сколько обходится его содержание. «Шифруется» же буквально все. Даже площадь объекта не выяснишь, посетовала консультант по региональным проектам компании Cushman & Wakefield Елена Стрюкова, рассказавшая о непрозрачности рынка коммерческой недвижимости: «В Казани есть проблема открытости информации. Почему владельцы делают такой большой секрет из базовых показателей объектов? Что негативного в том, чтобы дать такую информацию?»

За собственников заступился вице-президент ГУД, генеральный директор управляющей компании ЗАО «ВМБ-Траст» (Санкт-Петербург) Александр Гришин: «Например, в кризисные годы мне, как компании, владеющей рядом объектов, прозрачность была и не нужна. Крупные арендаторы сидят у меня по высокой ставке с договором на пять лет. И у них достаточно много проблем по бизнесу, чтобы они могли еще заниматься анализом рынка арендных ставок вокруг. И если до них будет доходить информация, что кругом ставки резко снижены, конечно, на следующий день они придут ко мне и попросят ставку снизить. Что мне с этим делать, не очень понятно».

Гришин отметил, что прозрачность невыгодна и консультантам – если все прозрачно, кто будет заказывать анализ рынка? То же – и девелоперы, действующие по принципу: «купил – развил – продал», выявляющие недооцененные объекты и доводящие их до ума. «Я очень спокойно отношусь к непрозрачности рынков, потому что мы наблюдаем эволюционный путь развития экономики в целом. Мы идем спокойно, настолько, насколько нам это нужно».

Правда, чуть позже Гришин заметил, что такая постановка вопроса была с его стороны провокацией – чтобы оживить дискуссию. Разговор о провокациях довольно интересно поддержала Стрюкова: «В 2004 - 2006 годах существовала такая устойчивая тема, облетевшая все федеральные ресурсы, что в Казани торговых площадей на 1000 человек больше всего в России, что по сравнению даже с Москвой и Санкт-Петербургом выбор площадей в Казани просто огромный. Сейчас, по прошествии времени, это можно считать чистой воды манипуляцией. Когда считали торговые центры, посчитали все, вплоть до ларьков. Это был инструмент, чтобы управлять ожиданиями игроков рынка», - объяснила суть манипуляции Стрюкова.

Ей возразил Гришин: «Вы слишком высокого мнения о тех людях, кто это сделал, – по ошибке методики посчитал ларьки». «Я не сторонница заговоров на рынке и в жизни, но есть факты, которые кажутся подозрительными», - парировала Стрюкова. В ходе обсуждения темы прозвучало предположение, что в результате федеральные компании, думавшие построить в Татарстане торговые центры, от этой идеи отказались.

ЧТО ОБЩЕГО У ТАТАРСТАНА С ГАБОНОМ

Частично подозрения Стрюковой подтвердил глава представительства компании Ernst&Young в РТ Айрат Кавеев. Его компания каждый год проводит исследование «Измерение условий ведения бизнеса в российских регионах», отслеживающее барьеры для ведения бизнеса. Так вот, в результате последнего опроса бизнес-сообщества основными барьерами в Татарстане названы «недобросовестность конкуренции в теневом секторе», высокая ставка налогообложения, недостаточность подготовки сотрудников и затрудненный доступ к финансированию.

Впрочем, как оговорился Кавеев, уровень важности этих факторов для ведения бизнеса в Татарстане ниже, чем в целом по России, а также в странах с идентичным среднедушевым доходом – Бразилии, Габоне, Казахстане, Румынии, Турции. Однако, как предрек по одному из пунктов эксперт, скоро будут проблемы не только с подготовкой, но и с количеством сотрудников – скажется демографическая ситуация. «Недобросовестность конкуренции в теневом секторе» была объяснена следующим образом: «Это достаточно объективно, потому что крупный бизнес сосредоточен… в одних руках, что ли... так можно сказать. Есть несколько флагманов различных индустрий, которые, в принципе, диктуют правила ведения бизнеса».

«Татарстан на сегодня имеет самые низкие барьеры для ведения бизнеса и по входу в бизнес, - неожиданно оптимистично подытожил свой доклад Кавеев. - Наверное, это не только наша ментальность региональная, татарстанская, но и большая работа руководителей региона, которые комплексно подходят к вопросу привлечения инвестиций».

ВНИМАНИЕ К ОФИСАМ

О перспективах рынка коммерческой недвижимости рассказал руководитель отдела консалтинга и оценки компании Praedium (Москва) Дмитрий Волков. По его словам, уровень роста инвестиций в «качественный фонд» в Москве – 20 - 25%, в регионах – 5 - 10%. Основная доля инвестиций приходится на офисный сегмент.

По мнению Волкова, инвестиции обязательно вернутся в регионы. Столичные инвесторы будут вкладывать в строительство офисных и торговых центров, местные - в складской девелопмент. При этом темпы ввода в Москве падают, и в ближайшем будущем не поднимутся выше 5%, а в регионах они, наоборот, растут: «По Казани порядка 200 тысяч метров анонсированных и строящихся качественных объектов, в основном, замороженных, но что-то уже размораживается», - пояснил свою мысль Волков.

Небольшая дискуссия развернулась по поводу того, почему сейчас в Москве строить выгоднее. По словам Волкова, ставка аренды в объектах высокого класса в Москве в два раза больше, при этом строительство ненамного дороже, чем в регионах: «Да, в регионах земля дешевле, подключение – тоже, снижены затраты на согласования. Но не в два раза. Поэтому офисный девелопмент в регионах для федеральных игроков видится рискованным». Волкову тут же возразили: себестоимость строительства в Казани может быть в 3 - 4 раза ниже хотя бы потому, что до 45% себестоимости строительства составляют взятки и расходы на получение разрешительной документации: «Поверьте, здесь это на порядок дешевле», – прорекламировали Казань Волкову. На что последовал ответ: «50 процентов на согласование – это миф».

Тем не менее, Волков еще раз заявил, что «региональный «офис» имеет огромные перспективы»: «Мы, как консалтинговая компания, к этим перспективам подключимся».

САМОДЕЛЬНЫЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ

Местные эксперты наиболее обстоятельно высказались о перспективах стрит-ритейла. Об этом говорил руководитель департамента по аренде ОАО «Миллениум Зилант-Сити» Дамир Хамитов.

По его словам, многие игроки, работающие на рынке премиальных товаров, начинают миграцию в исторический центр Казани, однако там нет никаких предложений по помещениям. Есть огромный спрос на объекты, которые можно использовать под кафе и рестораны. Но и здесь дефицит с площадями: «Нет адекватного предложения, а спрос огромный, сообщил Хамитов и проиллюстрировал тезис на примере японской кухни: «Рынок суши-баров вырос с нуля за несколько лет. В городе, наверное, 500 суши-баров, а это 500 помещений!»

Далее представитель МЗС привел, на наш взгляд, спорное суждение о росте деловой активности в историческом центре: «Раньше у нас вся активность уходила в спальные районы, а теперь она возвращается». Неужели «уходила»? При этом Хамитов подчеркнул, что развитие коммерческой недвижимости в центре – не угроза для исторических зданий, но, наоборот, - «шанс выжить, получить средства на реставрацию»…

«Наша компания оценила рынок, и мы инвестируем в реконструкцию и реставрацию зданий в центре города», - заверил Хамитов.

Интересными наблюдениями на рынке недвижимости поделился директор по корпоративному сектору казанского филиала ЗАО «ЭР-Телеком Холдинг» Руслан Цыкин, который рассказывал о внедрении Wi-Fi на объекты недвижимости. По его словам, в последние полгода идет невиданный «приток» федеральных компаний. Причем идут они не в центр города, где большинство офисов имиджевые, а туда, где есть большие офисы, с большими складами и хорошими подъездными путями. Именно поэтому сейчас появляется много «самодельных» бизнес-центров, которые строятся на базе бывших предприятий и организаций.

Источник: Бизнес-Онлайн