За четыре моря: как стать владельцем дачи за рубежом

Любители курортного отдыха все чаще задумываются о приобретении собственного жилья на побережье. Чем плохо отдыхать, приезжая домой, а не в гостиницу? При этом больше половины потенциальных покупателей такого жилья остановили бы свой выбор на зарубежной недвижимости. Хорошая новость: даже с относительно скромным бюджетом вам есть из чего выбрать. Как определиться со страной, в которой вам лучше всего обзавестись вторым домом?

«Заграница», близкая и не очень

Как следует из опроса, проведенного «Собственником», большинство людей даже не стремится сэкономить на покупке дома за рубежом: более дешевые варианты (Болгария, Турция) выбрали только 6% опрошенных. Кстати, чем может обернуться покупка очень дешевого жилья в Болгарии, мы уже писали.

Подальше от России (в Канаду, Австралию, США) хотели бы уехать 8% респондентов, но в этом случае ясно, что люди хотели бы перебраться туда на ПМЖ. Ибо летать на дачу в Мельбурн или, скажем, Ванкувер уж слишком экстремально даже для самых «безбашенных» россиян.

Интересно также, что, несмотря на всю любовь и привязанность наших соотечественников к далеким теплым странам, покупать недвижимость в Таиланде, Индии или на Кубе решились бы только 4% опрошенных.

Большинство все же склоняется к Европе, и 35% участников опроса мечтают поселиться на побережье, выбрав дом в Испании, Франции, Италии или Португалии. Рассмотрим разные варианты приобретения заграничных дач.

Почем экзотика?

Несмотря на отсутствие ажиотажного спроса со стороны россиян, жилье в таких экзотических странах, как, например, Индия, стали предлагать в продажу и российские агентства недвижимости.

«Купить в Индии недвижимость можно, оформив ее на юридическое лицо. У всех продавцов недвижимости, работающих с иностранцами, эта схема уже в достаточной степени отработана», — рассказала Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль-DPM».

Приобрести в Индии можно как отдельно стоящие дома, так и виллы в комплексах апарт-отелей (с сервисом). Так, в предместьях Тривандрума (он же Тируванантапурам) можно приобрести строящийся дом площадью 60 кв. м за $90-108 тыс. В будущем владелец такой виллы сможет пользоваться всеми услугами отеля (фитнес, йога, спа, центр аюрведы и т. д.), и кроме того, управляющая компания проекта гарантирует 7%-ную годовую доходность в первый год владения объектом.

Обособленная жизнь в Индии вдали от курортных местечек и отелей, переполненных туристами, обойдется в разы дороже. Так, вблизи Бангалора можно приобрести виллу с собственным бассейном (от $1,6 млн) или с общим бассейном (цена готового объекта начинается от $1,14 млн). Зато через три года застройщик может выкупить виллу с 50%-ным приростом цены.

Между Мертвым, Красным и Средиземным

Сильно упрощена процедура приобретения недвижимости в Израиле. Купить объект можно и как частное лицо, притом законодательство не ставит иностранным гражданам никаких барьеров.

«Высоким спросом со стороны российских покупателей пользуется именно прибрежная недвижимость, т. к. вид на море является ключевой для россиян характеристикой приобретаемого в Израиле жилья», — комментирует генеральный директор инвестиционно-строительной компании KRAVITZ INVEST Валерий Кравиц.

Чаще всего граждане России покупают жилье на берегу Средиземного моря: в Нетании, Ашдоде, Ашкелоне, Тель-Авиве, а также в престижных и дорогих районах Израиля — Герцлии Питуах, Кейсарии. Большой популярностью у россиян также пользуется недвижимость в Эйлате — городе на берегу Эйлатского залива Красного моря. «На мой взгляд, высокий спрос на израильскую недвижимость со стороны россиян объясняется отсутствием языкового барьера (треть населения Израиля владеет русским языком), безвизовым режимом и развитой инфраструктурой», — считает эксперт.

Средний бюджет покупки варьируется от 300 тыс. до $1,5 млн. После завершения сделки необходимо уплатить налог, размер которого зависит от нескольких факторов. Так, если это первое жилье в Израиле и оно стоит менее $400 тыс., налог платить не надо. Если стоимость жилья $400-470 тыс., ставка составит 3,5%, а свыше $470 тыс. — 5%. Если покупатель приобретает вторую и последующие квартиры, такие покупки уже признаются инвестиционными и облагаются налогом от 5 до 7%.

Оплата эксплуатационных услуг в Израиле производится раз в два месяца, содержание двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м с кондиционером обойдется в среднем в $170 в месяц.

Окно в Европу

Более подробно остановимся на Испании. Во-первых, эту страну облюбовали покупатели приморской европейской недвижимости. Во-вторых, автору статьи посчастливилось побывать на Коста-Брава — северо-восточном побережье, славящемся своими пляжами, городами Жирона, Фигерас и Барселона (последняя по факту не принадлежит к Коста-Брава, но является ближайшим крупным культурным центром этой области — Каталонии) и близостью к Франции.

«Один из лучших современных курортов — Плайя-де-Аро (Platja-d’Aro) раньше был рыбацкой деревушкой (как и многие близлежащие города — Сагаро, Паламос и другие), стал городом всего 60 лет назад», — рассказал руководитель департамента туризма Плайя-де-Аро Марти Дюран. Здешние места интересны тем, что на взморье растут сосны, в городах — пальмы, а отъехав чуть дальше от побережья, можно любоваться виноградниками. Береговая линия очень разнообразна: есть возможность выйти на пляж прямо из города, а можно отыскать скалистые местечки, где пляжи прячутся в бухтах.

Конечно, большинство туристов наслышаны о красотах Барселоны, многие мечтают посетить музей Сальвадора Дали в Фигерасе, кое-кто стремится в Паламос, Жирону, но в действительности в Каталонии можно отыскать и развлечения «на местах». Например, совершить экскурсию в бодеги — винодельни, причем как в традиционные погреба, так и на вполне современные винодельческие заводы. Можно изучить местную кухню: пройти мастер-класс от шеф-повара Луиса Рожера в гастрономии Aula Gastronomica de l’Emporda. Совершать морские прогулки, хоть до французской границы, а по пути в Паламосе посетить Музей рыбы.

И это только небольшая доля тех дел, какими можно занять себя в Каталонии. И хотя эта область стремится к полной автономии, не стоит забывать, что она тоже Испания, а значит Европа, и это открывает полный простор для фантазии и путешествий (Мадрид, Севилья, Толедо, Гранада и так далее). Таким образом, купив недвижимость в Каталонии, можно не спеша изучить этот весьма обособленный испанский регион (в котором даже свой язык — каталанский), а уж затем не спеша приниматься за остальную Испанию.

Познакомиться с предложениями по недвижимости в Испании можно несколькими способами: на выставке в России; из каталогов агентств в России же; на сайтах агентств в Испании и на выставке непосредственно в Испании. «Безусловно, выбирать недвижимость надо на месте, глядя на нее не в каталоге, а в реальности», — уверен Александр Власенко, партнер Фонда управления недвижимостью A2Partners. Хотя у A2Partners в базе представлены и видеоролики с объектами, а не только фотографии и описание, впечатления от будущего дома надо пережить, побывав в нем.

Для этого и стоит посещать такие выставки, как Costa Brava-2011. Выставка уникальна тем, что ее экспоненты выставляются не в залах экспоцентров, а… на открытом воздухе. Организаторы мероприятия берут на себя заботы о том, чтобы показать посетителям все объекты буквально «вживую». Иначе какой смысл приезжать в Испанию и любоваться на фотографии и макеты?

Бюджет покупки апартаментов может варьироваться от 255 тыс. евро (72,7 кв. м, вид на море, 3 спальни, 2 ванные, без мебели) до 2,2 млн евро (381,7 кв. м, 50 метров до пляжа, 4 спальни и 4 ванные, полная меблировка). Виллы предлагаются по стоимости от 490 тыс. евро (2 этажа, камин в гостиной, мебель, 1 км до пляжа) и до 8,5 млн евро (844 кв. м, гостиная с камином, прачечная, бассейн, гараж, 2-й гостевой домик на участке). Хотя, конечно, можно найти предложения еще дороже. При этом стоит учесть аукционный принцип продажи недвижимости: «Наша компания провела аукцион по продаже недвижимости. Первоначально предполагалось, что в процессе торгов цены будут расти. Но мы провели аукцион по голландскому принципу — «на понижение» (и сейчас используем эту схему постоянно). То есть клиент выбирал несколько понравившихся вариантов, а мы затем предлагали владельцам опускать цену до максимального возможного уровня, что давало им максимальный шанс продать свой дом», — рассказал партнер фонда управления недвижимостью A2Partners Андрей Маслак.

Комиссия агентства при продаже составляет, по словам Александра Власенко, около 5%. Налог на недвижимость за текущий год оплатит продавец объекта, далее его станет платить новый владелец. Налог может превышать 1-2 тыс. евро в год. Кроме того, нужно будет оплачивать эксплуатационные расходы — от 300 до 1,5 тыс. евро в год (иногда более, зависит от объема инфраструктуры).

Голос реалиста

При выборе зарубежного объекта недвижимости стоит сначала остановить свой выбор на стране, а затем уже исходить из возможностей бюджета. Так или иначе, почти в каждой стране мира можно отыскать квартиру или дом в нужной ценовой категории. Но стоит помнить старую истину: хорошее не бывает слишком дешевым.

Кроме того, даже у такой прекрасной идеи, как покупка недвижимости за границей, всегда есть свои минусы. Во-первых, потенциальный покупатель квадратных метров крайне редко разбирается в законодательстве чужой страны. Соответственно, его всегда легко обмануть. Тут рецепт один: найти хорошего агента, с обширной базой объектов и рекомендациями клиентов. Он поможет выбрать объект и провести сделку правильно. Во-вторых, сами по себе просмотры зарубежной недвижимости могут оказаться накладными, но зато их можно совместить с отпуском или даже командировкой. В-третьих, если покупатель не собирается жить в выбранном жилье круглый год, ему следует обратить внимание на будущую доходность объекта, а проще говоря, возможность выгодно его сдавать; всегда есть риск купить неликвидный объект, который потом будет очень проблематично продать или сдать.

Источник: Собственник