Доходные дома выведут рынок аренды из тени

Доходные дома — надежда для многих очередников. Ведь можно, не теряя статуса очередника, улучшить жилищные условия, арендуя квартиру в доходном доме по более чем привлекательной ставке. Между тем современных доходных домов в России крайне мало, и назвать их социальными нельзя. О том, почему строительство арендных домов не становится массовым, рассказал Роберт Хайруллин, генеральный директор АО «УК «АС Менеджмент» (инвестиционная группа компаний ASG).

— Проект вашей компании по возведению в районе Мякинино доходных домов уже стал довольно известен. Но надо сказать, что арендные ставки в этих доходных домах трудно назвать социальными. Или вы изначально ориентировались на аренду в бизнес-сегменте? В чем тогда связь с призывом Собянина строить арендные дома (очевидно, что мэр призывал решать именно проблему очередников)?

— Действительно, проект доходных домов «Рублево-Мякинино» можно отнести к категории бизнес-класса. Наша компания реализует его с целью создания необходимой инфраструктуры для проживания иностранных специалистов и гостей столицы в рамках развития Москвы как национального и международного центра финансовых услуг, поэтому, по нашему мнению, более востребованным сегментом в этой связи являются доходные дома бизнес-класса, которые позволяют арендовать апартаменты специалистам среднего звена с различным уровнем доходов и разным составом семьи.

Наша компания приступила к активной реализации проекта доходных домов «Рублево-Мякинино» в 2009 году. Открытие первой очереди проекта — клубного поселка бизнес-класса из финских коттеджей — состоялось в начале 2011 года. Запуск второй очереди проекта — трехэтажных доходных домов с индивидуальными планировками — запланирован на 4 квартал 2011 года. Арендные ставки будут находиться в пределах 30–230 тыс. руб. в месяц. Разброс цен зависит от метража и класса жилья. А оно разное: есть варианты скромных студий, есть многокомнатные апартаменты. Если нижний порог цен сравнить со стоимостью аренды однокомнатной квартиры на «теневом» рынке в Москве, то они вполне сопоставимы. Только здесь человек практически за ту же стоимость приобретает долгосрочные гарантии, а также высокий уровень сервиса: для более комфортного проживания в комплексе будет предусмотрена своя собственная управляющая компания, которая обеспечит весь набор сервисных услуг. Каждый дом на 12-50 апартаментов будет обслуживать персональный дворецкий, служба консьерж-сервиса, горничные, официанты и т. п.

Мы полностью поддерживаем инициативу мэра Москвы Сергея Собянина по решению проблемы обеспечения жильем очередников путем строительства доходных домов. Вместе с тем актуальность вопроса возрождения доходных домов в России значительно шире, нежели обеспечение жильем отдельных групп населения. Создание системы доходных домов позволит достаточно быстро обеспечить миграцию рабочей силы. Вместе с тем развитие доходных домов, как говорилось ранее, является действенным средством для борьбы с теневым рынком жилой аренды. Одной из серьезных проблем в сфере жилищного строительства является низкое качество строительства.

Застройщик, в расчете на быструю продажу квартир и получение прибыли, не всегда заинтересован в высоком качестве работ и используемых материалов, наоборот, он заинтересован в экономии. Обязательства инвестора по осуществлению долгосрочной эксплуатации жилого здания в режиме доходного дома создают предпосылки для обеспечения им строго надзора за качеством строительных работ, применения энерго- и ресурсосберегающих технологий строительства, включая оснащение дома современным инженерным оборудованием, что в дальнейшем позволяет сократить издержки при эксплуатации дома.

Учитывая многогранность вопроса возрождения доходных домов в России, наша компания планирует занять определенную нишу, соответствующую собственной инвестиционной политике.

— Почему рынок Москвы кажется вам привлекательным в арендном сегменте, ведь продажа недвижимости приносит более быстрый и высокий доход?
— Политика нашей компании достаточно консервативная и направлена в первую очередь на аккумулирование активов, что полностью оправдывает себя. Дело в том, что рост стоимости недвижимости в России, как и на любом развивающемся рынке, таков, что продавать на сегодняшний день невыгодно. Можно получить единовременно прибыль, но на вырученные деньги уже не получается построить новые объекты. Это характерно для любого развивающегося рынка.

Кроме того, жилая недвижимость защищена от рублевой инфляции, а рост стоимости недвижимости в Москве, согласно среднеоптимистическим прогнозам экспертов, будет опережать инфляцию на 3–5% в год. Учитывая данные прогнозы, реальные сроки окупаемости проекта доходных домов «Рублево-Мякинино» будут составлять 6–7 лет. Подобные сроки являются весьма привлекательным показателем для консервативных инвесторов, к которым относится и наша компания.

— Есть ли потребность в доходных домах в Татарстане — вашем «родном» регионе? Есть ли у вас там реализованные проекты доходных домов?
—В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. Так, например, в Нью-Йорке около 67% горожан проживают в арендованном жилье, в Лондоне 42%, в Монреале около 50%.

Учитывая активные темпы развития Казани в преддверии проведения Универсиады-2013 и чемпионата мира по футболу в 2018 году, на сегодняшний день уже существует стабильный спрос на арендное жилье, а в ближайшей перспективе он будет только увеличиваться.

— Почему вообще вы решили взяться за этот бизнес, ведь он не приносит быстрой прибыли и мгновенной окупаемости?
Как я уже говорил, мы не преследуем цели мгновенно получить прибыль от этого проекта. Собственно, поэтому и не планируем его продавать. Но нам интересен этот бизнес хотя бы потому, что пока эта ниша на рынке недвижимости не совсем популярна, но очень перспективна.

— Какие еще регионы вы считаете перспективными — не только с точки зрения арендных домов, но и с точки зрения реализации там жилых проектов в целом? Есть ли планы захода в другие регионы?
— Исторически так сложилось, что основная часть бизнеса компании находится в Татарстане. Этот рынок прозрачен и понятен нам. В Москве мы начали реализацию проекта доходных домов «Рублево-Мякинино», поскольку считаем, что столичный регион готов к развитию арендного бизнеса. В ближайшее время мы не планируем реализовывать подобные проекты в других городах, однако в перспективе с ростом востребованности арендного жилья на региональных рынках мы, возможно, пересмотрим свою инвестиционную политику.

— Если бы в Московском регионе были созданы условия для строительства социальных арендных домов (подведены коммуникации, выделена площадка), стали бы вы участвовать в строительстве таких домов по городскому заказу?
— Все будет зависеть от уровня доходности при реализации данных проектов. Ведь для того, чтобы сегодня развивать сегмент арендного жилья, необходимо обеспечить высокий уровень отдачи, чтобы инвестор готов был вкладывать деньги. Если говорить о доходных домах, куда должны прийти профессиональные инвесторы, изъяв деньги, например, с фондового рынка, то для них желаемый уровень доходности должен составлять 7-10%, т. е. вдвое выше существующего на сегодняшний день. Если деньги будут давать под 10% годовых, значит, доходность должна быть хотя бы на 2% выше, то есть 12-15% — самая скромная рентабельность. Однако выйти чисто экономически на эти показатели будет очень сложно. Поэтому, на наш взгляд, здесь нужно работать по снижению ставок по целевым кредитам на строительство домов, выводя их на уровень ставки рефинансирования Центробанка. Кроме того, государство не сможет обеспечить такую доходность без проработки значительных мер стимулирования: предоставление земельных участков на льготных условиях, субсидирование части арендной платы, обеспечение необходимой инфраструктурой и т. п.

— Каких еще условий, как вы считаете, недостаточно для реализации программы социальных доходных домов в столице?
— Законодательная база на данный момент в отношении сегмента доходных домов несовершенна. На сегодняшний день в действующем законодательстве отсутствует само понятие «доходный дом», отсутствует правовое регулирование отношений в данной сфере. И, как следствие, отсутствует сама основа для разработки мер государственной поддержки данного направления. Для успешного развития в первую очередь необходимо на законодательном уровне закрепить статус доходного дома.

В связи с тем что предназначением доходного дома является временное проживание (независимо от срока), то к данному виду жилых помещений разумно предусмотреть такие же требования, которые действующие строительные нормы и правила предъявляют, в частности, к гостиницам, общежитиям (то есть менее жесткие требования, чем те, которые предъявляются к строительству «обычных» жилых домов). Указанное позволит вовлечь в хозяйственный оборот в целях строительства доходных домов земельные участки, которые по действующим нормативам не соответствуют требованиям, предъявляемым к проектированию и строительству жилых домов.

Для успешного строительства доходных домов необходимо развитие так называемого государственно-частного партнерства в данном направлении. С одной стороны, должны быть определенные требования (условия) со стороны государства, создающие гарантии от злоупотреблений со стороны недобросовестных участников, а с другой стороны, должны быть меры государственного стимулирования (поддержки) данного направления.

В качестве требований со стороны государства могут быть определены условия, выдвигаемые при проведении торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков в целях строительства доходных домов.

Меры государственного стимулирования возможны в следующих направлениях: введение приоритетного порядка рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов; обеспечение проведения торгов по предоставлению земельных участков в аренду в целях строительства доходных домов; введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства доходного дома, на период строительства и на определенный период после ввода в эксплуатацию. И это еще не все.

В отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, с целью создания заинтересованности со стороны их собственников в использовании таких земельных участков для строительства доходных домов, необходимо также предусмотреть дополнительные меры государственной поддержки. Возможно, что речь в данном случае должна идти о создании механизма по выдаче в приоритетном порядке необходимых исходных и разрешительных документов на проектирование и строительство доходных домов, о разработке регламента по рассмотрению в упрощенном порядке заявлений собственников земельных участков об изменении видов разрешенного использования, в том числе заявлений о внесении изменений в правила землепользования и застройки, иную градостроительную документацию, заявлений о выдаче технических условий на подключение к инженерно-техническим коммуникациям и прочих заявлений.

— Есть ли у вашей компании собственные производственные мощности? Если нет, то у кого производятся закупки стройматериалов (в основном)? Импортные или отечественные стройматериалы? Почему?

— Своих производственных мощностей нет. Дома с мансардой возводятся с применением технологии монолитно-каркасного строительства. При строительстве доходных домов нами используются строительные материалы ведущих мировых и российских производителей. Большое внимание мы уделяем и новейшим технологиям проектирования инженерных систем домов — в наших доходных домах будет использована энергоэффективная система «Умный дом».

— Бизнес по строительству доходных домов, в принципе, схож по специфике с гостиничным. Есть ли у вас проекты в данном сегменте, интересен ли вам отельный бизнес?

— Наша компания реализует в Казани проект строительства многофункционального комплекса общей площадью 112 тыс. кв. м. Площадь жилых помещений, которые планируется предлагать в долгосрочную аренду, по проекту составит 61 тыс. кв. м. Комплекс ориентирован на проживание молодых квалифицированных специалистов со средним уровнем дохода. Его инфраструктуру составят торговый центр, гостиница, фитнес-центр, детский сад, кафе и рестораны, а также офисные площади. Для Казани это первый проект такого уровня. Срок ввода первой очереди комплекса запланирован на 2013 год, к открытию Универсиады в Казани. Кроме того, в рамках подготовки к Универсиаде к 2013 году компания планирует завершить строительство двух гостиничных комплексов в категории 3*, расположенных в исторической части города, с общим номерным фондом в 136 номеров.

Источник: Собственник