С уклоном в комфорт: когда перестанут строить экономкласс?

В разгар кризиса спрос даже на доступное жилье существенно сократился. В борьбе за покупателя девелоперы стали уделять должное внимание не только цене, но и качеству жилых домов. В результате на рынке появился некий промежуточный между бизнес- и экономклассом формат, который по деньгам ближе к эконому, а по комфорту — к бизнесу. Его так и назвали — жилье комфорт-класса. Хотя данное понятие еще не вполне устоялось. Да и как таковой общепринятой классификации жилья на рынке до сих пор не существует.

Нижняя граница

Эксперты рынка недвижимости поголовно рапортуют об окончании кризиса и существенном росте спроса на жилье экономкласса. При этом покупатели во многих случаях стремятся улучшить свои жилищные условия. И в связи с этим хотят подобрать себе более качественную квартиру, но не сильно отличающуюся по стоимости от привычных хрущевок. Девелоперы признают, что сегодня на рынке действительно присутствует жилье, по-прежнему относимое к сегменту экономкласса, но значительно отличающееся по широкому ряду параметров от «традиционного» типового панельного жилья, которое составляет основу экономкласса. «Такое жилье занимает промежуточное положение и часто относится к так называемому комфорт-классу, хотя данное понятие еще не вполне устоялось. Жилье данного типа находится ближе к нижней границе бизнес-класса, чем к типовой панели экономкласса», — говорит Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу «ЮИТ СитиСтрой». «В Москве жилье экономкласса действительно все больше приближается к бизнес-классу, как минимум, по стоимости квадратного метра, — продолжает Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест». — А если быть точнее, то разница в цене между этими двумя классами сокращается. Кроме того, ряд проектов так называемого бизнес-класса до кризиса были переоценены, поэтому сильно скорректировались в цене».

Кроме того, по словам аналитиков, посткризисный рынок недвижимости стал гораздо более гибким и клиентоориентированным. Идя навстречу потребностям покупателей, застройщики стали предлагать в своих домах более широкий набор площадей квартир, предусматривают дополнительные опции, повышающие привлекательность и ликвидность предложения. Например, квартиры предлагаются с отделкой, застройщики уделяют больше внимания благоустройству территории и оформлению входных групп. Все эти факторы и определяют принадлежность жилья к тому или иному классу. «Хотя сегодняшняя ситуация, когда практически каждый монолитно-кирпичный дом позиционируется как новостройка бизнес-класса — это неправильно. Ряд компаний позиционируют свои проекты в неких промежуточных классах на основе того, что у проектов есть какие-либо преимущества, что тоже размывает границы между классами», — разводит руками Антон Скорик.

Брокеры отмечают, что изменение формата жилья экономкласса началось в период кризиса. «В самом начале кризиса основной спрос приходился на самое недорогое предложение, и покупатели мало внимания обращали на качественную составляющую проектов. А где-то с конца 2009 — начала 2010 года спрос немного сместился в сторону соотношения цена-качество. Именно в этот период стал активно развиваться сегмент новостроек комфорт-класса», — поясняет Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».

С началом кризиса особенно активизировалось панельное домостроение, поскольку панельные дома возводятся наиболее быстрыми темпами. «А площади квартир в основных сериях небольшие, что снижает конечную стоимость покупки. Благодаря этим факторам панельное жилье стало пользоваться повышенным спросом. Однако о высоком качестве и комфорте таких домов говорить не приходится, многие застройки начала кризиса не обладают достаточной социальной инфраструктурой», — сетует Ольга Новикова.

Комфортные муравейники

В разгар кризиса, чтобы привлечь хоть каких-то покупателей, девелоперы начали предлагать покупателям не только доступное, но и комфортное жилье. Это монолитные дома с различными типами планировок (и небольшие площади, и просторные квартиры). Эти дома и по сей день пользуются повышенным спросом, так как покупатель при выборе стал более придирчиво относиться к предлагаемому продукту. Отличительными особенностями таких комплексов является монолитный материал строительства, наличие необходимой и продуманной инфраструктуры, в том числе паркинга, а также более высокое качество инженерных коммуникаций, лифтов, внутренней отделки, благоустройства и др. Но, несмотря на это, до бизнес-класса им еще далеко. «Основные параметры, которые отличают жилье бизнес-класса от экономкласса, — это увеличенные площади квартир, наличие подземного паркинга, развитая инфраструктура дома и хорошее местоположение», — делится опытом Василий Фетисов, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека».

Кстати, жилые дома бизнес-класса предполагают наличие круглосуточной охраны, что крайне редко встречается в дешевом экономе. «Сегодня жилье бизнес-класса подразумевает такие параметры, как высокий уровень безопасности, наличие собственной огороженной территории, технологичной системы контроля доступа, высококачественной дорогой инженерии, большие площади квартир, широкий выбор планировок», — перечисляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки». А в экономклассе ключевой параметр — это бюджет покупки.

В целом «соревнования» застройщиков в улучшении эконома касаются только внешних атрибутов красоты: вентилируемых фасадов, отделки входных групп и подъездов. «Главным минусом, лимитирующим более высокое ценовое позиционирование строящихся сегодня жилых комплексов, является расположение в исключительно удаленных или типично спальных районах столицы. Московский район Бирюлево, зажатый между железнодорожной веткой Павелецкого направления и промышленной зоной, в котором возводится ЖК «Царицыно», вряд ли когда-нибудь станет одним из престижнейших мест города», — размышляет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».

Другими словами, основной принцип девелопмента — location, location, location — как был основой основ, так им и остается. К тому же дом экономкласса зачастую представляет собой муравейник, в котором может располагаться неимоверно много квартир. В комфорт-классе местоположение и средние площади квартир, а соответственно, и их количество, соответствуют экономклассу. Поэтому ни о какой конкуренции с бизнесом и речи быть не может. Хотя как таковой общепринятой классификации жилья на рынке не существует, поэтому у каждой компании свои представления на этот счет (можно вспомнить хотя бы «Триумф-Палас» или «Коперник», которые по множеству параметров относятся к элитке, но огромное количество квартир в этих жилых комплексах «сбивает» планку).

Источник: Собственник