Вторичный рынок: рост спроса и предложения, ипотека опять популярна, метры прибавляют в цене

Ситуация на вторичном рынке недвижимости столичного региона остается стабильной. Некоторый рост цен не препятствует сделкам, их число заметно возросло, точно так же увеличился объем и выдаваемой ипотеки. Но покупатели, как и прежде, не готовы «сорить» деньгами, поэтому востребована далеко не вся предлагаемая недвижимость.

2011 год не принес на рынок вторичного жилья Москвы и области существенных перемен. Как отметил Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», после традиционного затишья, наблюдаемого в течение новогодних каникул, февраль и март месяцы характеризовались заметным оживлением всех участников рынка на фоне стабильных ценовых показателей. А в преддверии майских праздников и приближающегося периода летних отпусков продавцы и покупатели вторичного жилья, приступившие к решению своего жилищного вопроса, еще в конце зимы – начале весны, активно выходили на сделки. По данным компании «Азбука Жилья», потенциальный спрос в феврале-марте рос в среднем на 10% ежемесячно, но к концу апреля сократился почти на 17% и фактически вернулся к показателям конца 2010 года.

Клиентов интересовали прежде всего недорогие квартиры. Как отметил Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», как и в прошлом году, основной объем спроса концентрировался в нижнем сегменте рынка, не превышая планку в 7-9 млн рублей. Ну а все, что дороже, пользовалось куда меньшей популярностью. Как добавил Роман Вихлянцев, член экспертного совета ГРМ, директор по риелторской деятельности АН «Простор», срок экспозиции квартир, находящихся в диапазоне «среднерыночных» цен, уменьшился и составляет для квартир стоимостью до 10 млн руб. 2 месяца, для 10-20 млн руб. - 3-4 месяца.

В элитном сегменте наибольшим спросом пользовались трехкомнатные квартиры площадью 120-170 кв. м стоимостью от $2 до $3 млн. Быстрее других находили покупателей квартиры с интерьером в сдержанном классическом стиле или в стиле минимализма. Как отметил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, чаще других покупатели интересовались квартирами в жилых комплексах «Лайт Хаус», «Коперник», «Венский Дом», «Онегин», Crystal House, а также в элитных домах по адресу Сытинский тупик, вл. 3а и Остоженка, 11. В сегменте бизнес-класса наибольшим спросом пользовались квартиры в жилых комплексах «Алые Паруса», «Триумф Палас», «Шуваловский» и «Гранд Парк». Эксперт отметил, что на вторичном рынке стало практически невозможно продать квартиры с так называемым «дворцовым интерьером» - спрос на них упал до нуля. «Такие квартиры покупают разве что клиенты из кавказского региона – из Дагестана, Чечни, Осетии или Ингушетии», - отмечает эксперт.

География спроса осталась без изменений: согласно исследованиям аналитического департамента компании MAYFAIR Properties, из существующих предложений элитных квартир по совокупному объему лидируют районы Хамовники (26%), Остоженка (22%), Арбат (16%), Красная Пресня (14%), Замоскворечье (13%).

В Московской области ситуация, близкая к столичной. По данным Олега Самойлова («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), наиболее высокий спрос, демонстрировали одно- и двухкомнатные квартиры приемлемого качества, расположенные в близлежащих к Москве городах: Химках, Реутове, Одинцово и Красногорске.

Рост покупательской активности наглядно демонстрирует статистика. В январе 2011 года управление Росреестра по Москве зарегистрировало 4,466 тыс. сделок купли-продажи квартир. Это на 13,8% больше аналогичного показателя 2010 года, когда количество сделок составило 3,923 тыс. В феврале на вторичном рынке было заключено 6,22 тыс. сделок, а в марте – 7,45 тыс. сделок.

Направления роста

Прошедшие месяцы 2011 года демонстрировали рост предложения. В апреле, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», объем выставленных на продажу квартир продолжал расти и составил около 41,8 тысячи «штук». Правда, в компании «Азбука Жилья» насчитали другие цифры - 63,3 тыс. квартир, что почти на 10% ниже относительно показателя конца 2010 года.

По информации Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», в апреле 2011 года объем предложения вторичного жилья в Подмосковье увеличился на 7% до показателя 38,5 тыс. квартир. Объем предложения наиболее дешевого жилья возрос на 6,4%, а качественных недорогих квартир увеличилось на 5,8%.

На рынке дорогого жилья, как отмечает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, тоже наблюдалось существенное повышение объема предложения. Практически прекратилось пополнение предложения на вторичном рынке квартирами дешевле $2 млн. Основное предложение на вторичном рынке теперь начинается от $2 млн и выше.

Ипотека: каждая вторая сделка – с кредитом

По данным Александра Зиминского (Penny Lane Realty), в сегменте экономкласса практически каждая вторая сделка заключается с помощью ипотечного кредитования. До 80% приходится на сделки с бюджетом до 5 млн руб., около 15% - 5-8 млн руб. и 5% - 8-10 млн руб. В сегментах бизнес-класса и элитном сделки с помощью ипотечного кредитования занимают 40% и 25% от всего объема сделок соответственно. При покупке квартиры с использованием ипотечного кредита наибольшим спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры экономкласса, - добавляет Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского Агентства Недвижимости».

Цены: рост есть, но небольшой

Ценовая ситуация скорее радовала покупателей, чем продавцов. Как отметил Андрей Банников («Азбука Жилья»), цены в основном колебались в пределах ±1,5% в месяц, практически не меняясь относительно уровня, достигнутого еще в IV квартале 2010 года. По сравнению с декабрем прошлого года средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья Москвы возросла на 0,5% и составила 166,9 тыс. руб. По данным «НДВ-Недвижимость», в апреле 2011 года, средняя цена в долларовом эквиваленте составила 5 701 (прирост по отношению к марту составил около 2,8%), в рублях -161, 1 тыс. руб. (прирост около 1,4%). Как объяснил Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», рост стоимости в апреле был обусловлен в том числе продолжившимся «вымыванием» дешевого предложения. «Объем предложения в нижнем ценовом диапазоне от 100 000 до 150 000 руб. за кв. м уменьшился на 39%», - уточняет эксперт.

Есть своя статистика у журнала www.metrinfo.ru. Наши средние показатели несколько ниже, чем у риелторских агентств, потому что мы в них не учитываем стоимость элитного жилья. Так вот, с начала года рублевые индексы стоимости жилья не особенно-то и изменились, и это хорошо видно на нашем графике. Был некоторый провал до 133 - 134 тысяч за квадратный метр, а в начале прошлой недели цены перевалили отметку в 140 тысяч рублей за «квадрат» и, по сути, вернулись к декабрьским значениям.

А по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в январе долларовый индекс равнялся $4899, а в мае он достиг $4530. Как отмечается в очередном обзоре ИРН за май 2011 года, основной «разгон» пришелся на март-апрель, но уже к концу мая темпы подорожания московской недвижимости снизились до 0,3% в неделю (это чуть ниже 1% в месяц).

В Московской области ценовая ситуация во многом отражала столичную, демонстрируя незначительный рост. Как нам сообщил Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), в целом в Подмосковье средние рублевые цены в сегменте экономкласса выросли на 0,9% до 74 тыс. рублей. Цены на наиболее дешевое жилье за месяц увеличились на 0,7% до 70,6 тыс. рублей за «квадрат». В ближайшем Подмосковье стоимость квадратного метра, по итогам апреля, составила 81,9 тыс. руб. (+ 1,3% за месяц), на удалении от 30 до 60 км от МКАД - 56,7 тыс. руб. за кв. м (+0,2% к показателю марта). В дальнем Подмосковье (от 60 км и далее от МКАД) стоимость жилья оценивается в 47,4 тыс. руб. за кв. м (+1% за месяц).

Утешительный прогноз

Отсутствие стремительного роста цен на вторичном рынке столичного региона заставляет и покупателей, и продавцов задуматься о том, не является ли такое затишье искусственным и не рванут ли цены осенью вверх, наверстав упущенное. Как все будет, - предугадать непросто: уж очень много событий и экономических и политических могут оказать свое влияние. Но у аналитиков рынка недвижимости есть свои проверенные методики и они готовы поделиться выводами с читателями журнала Metrinfo.Ru.

По мнению Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», до конца лета резкой ценовой динамики рынок вторичной недвижимости не покажет. Допустимый рост цен не превысит уровень инфляции – это 1-2% в месяц. А через год - в мае 2012 года - средняя цена квадратного метра столичного жилья может оказаться на 15-20% выше сегодняшней. Больше поднимется в цене жилье экономкласса – до 20-25%, дорогое жилье – куда можно отнести и объекты бизнес-класса и элитные, в зависимости от качества недвижимости, прибавят в цене 5-10-15%.

Более подробно взгляд Олега Репченко на возможное развитие событий на рынке недвижимости изложен в статье «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет».

Эксперты рынка недвижимости также представили журналу www.metrinfo.ru свои прогнозы. Важно то, что если они и расходятся в деталях, то главном совпадают – в ближайшем будущем заметного роста цен не стоит опасаться.

Андрей Банников, руководитель Департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья»:
Вероятнее всего, в ближайшие три месяца сколь-нибудь заметного изменения цен на рынке вторичного жилья не произойдет. В категории наиболее востребованных квартир небольших площадей с удобными планировками, расположенных в современных жилых комплексах, возможен незначительный прирост в пределах 1-1,5% в месяц. Уровень цен на наименее популярные квартиры старого фонда, нуждающиеся в ремонте, скорее всего, на аналогичную величину скорректируется в сторону снижения.

Осенью, вероятнее всего, будет характерен положительный ценовой тренд в пределах инфляции с небольшим опережением в категории квартир, пользующихся повышенным спросом. В целом по итогам 2011 года ожидается ценовой прирост среднего уровня цен около 8%.

Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ»:
Если говорить о краткосрочном прогнозе на лето, то мы не прогнозируем существенного провала или скачка цен. Традиционно спрос к середине лета на городскую недвижимость немного снижается. Это сезонное снижение. Поэтому, если не будет значительных корректировок курсов валют, то существенных изменений как вверх, так и вниз в предстоящее лето мы не прогнозируем.

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Никаких значительных ценовых перемен в летний период я не ожидаю. Подобные корректировки рынка – удел осеннего периода. В ближайшие же месяцы мы, вероятнее всего, продолжим наблюдать условно-стабильную картину.

Роман Вихлянцев, член Экспертного Совета ГРМ, директор по риелторской деятельности АН «Простор»:
На будущие месяцы мы прогнозируем небольшой рост цен с выходом на годовой прирост на уровне 10-15 %.

Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московское Агентство Недвижимости»:
Причин для падения стоимости жилья, так же как и для роста, этим летом нет. Снижается стоимость квартир, выставленных по заведомо завышенной цене. И если продавец заинтересован в реализации своей собственности, ему необходимо приблизиться реальной цене.

Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties:
Мала вероятность того, что будут резкие перемены - падение или рост цен в летний период. Возможен незначительный рост в связи с падением доллара, т.к. цена многих объектов фиксируется в рублях.

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty:
Для падения цен летом нет никаких оснований. Летом, когда все разъезжаются по отпускам, на вторичном рынке традиционно наступает период затишья. Из-за летнего снижения спроса можно говорить о более медленном приросте цен или о кратковременной их стабилизации в каких-то объектах, однако снижения стоимости жилья ожидать не стоит.

Источник: MetrInfo.ru