Авиастроительный район идет на взлет

БЛАГОДАРЯ СТРОИТЕЛЬСТВУ МЕТРО КВАРТИРЫ В НЕМ СТРЕМИТЕЛЬНО РАСТУТ В ЦЕНЕ

Предрекавшийся многими застройщиками в период кризиса скачок цен на недвижимость пока так и не состоялся. По подсчетам "БИЗНЕС Online", средняя цена предложения на казанском рынке вторичного жилья в апреле составила 42 тыс. рублей за кв. метр. Рост по сравнению с концом прошлого года – всего 3,7%. Новое сданное жилье подорожало на 8,1%. Заметнее других секторов рынка прибавляет Авиастроительный и Московский район, где идет бурное строительство метро. Косвенный результат – ренессанс «сталинок», поутихший интерес к которым теперь вспыхнул с новой силой.

КАК МЫ СЧИТАЛИ

Это первый обзор тенденций на рынке недвижимости, подготовленный аналитическим центром «БИЗНЕС Online». Сразу оговоримся, что мы не претендуем на скрупулезную точность – слишком непрозрачен и неохватен рынок недвижимости.

За основу для расчета мы взяли все предложения за соответствующие периоды из трех крупнейших источников: газеты «Из рук в руки», сайтов tatre.ru и reportal.ru. Исходя из них, высчитывалась средняя цена квадратного метра по каждому району. Данные по стоимости наиболее крупных и интересных объектов застройки взяты из открытых источников и у отделов продаж самих застройщиков. Единственный источник данных для таблиц по проектам застройки - reportal.ru.

В таблице «Наиболее рекламируемые объекты застройки» приведены данные по тем конкретным предложениям, которые нам встретились.

ВЯЛОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ

Как многие помнят, в период кризиса застройщики пытались подогреть рынок «словесными интервенциями». Пророчили дефицит предложения, связанный с замораживанием строящихся объектов и отказом от закладки новых. Время прошло, а цены на рынке жилой недвижимости едва-едва достигли номинального уровня 2007 года. Если учесть инфляцию, то бума нет и в помине.

Об этом же свидетельствуют темпы роста. По нашим подсчетам, с декабря по апрель средняя цена вторичного жилья поднялась на 3,7% до 42 тыс. рублей. Строящееся жилье поднялось в цене на 4,6% 39,6 тыс. рублей за кв. метр. Более заметно подорожало, впрочем, готовое жилье в новых домах – на 8,1% до 42,3 тыс. рублей. Однако тут нужно помнить, что речь идет о цене предложения. Каково реальное количество сделок – еще вопрос.

Если говорить о факторах, то, по всей видимости, рынок подогревают возобновившиеся ипотечные программы банков, относительное восстановление доходов населения, ветеранская программа. Остужающий фактор – ввод рекордного для Казани объема соципотечного жилья – 240 тыс. кв. метров. В этом году, напомним, будет введено еще столько же – 22 крупных дома.

ОСВОЕНИЕ ОКРАИН

Помимо вполне традиционных факторов на рынок в последнее время оказывают влияние и специфические. В частности, стремительный рост цен в Авиастроительном и Московского районах нельзя объяснить ничем иным, кроме ввода станции метро «Козья слобода» и планов городских властей по вводу еще трех станций в той же ветке до 2013 года.

Именно слабодоступность всегда делала Авиастроительный район, в частности Соцгород, аутсайдером жилищного рынка. Еще в декабре он занимал последнее место по средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке. А всего за несколько последних месяцев он обогнал Кировский и вплотную подобрался к Московскому. Вторичное жилье в нем подорожало на 9,9%, а сданное – на 22,8 (при крайнем, впрочем, дефиците предложения в этом сегменте).

Несколько подешевело вторичное жилье в Вахитовском районе – районе контрастов, чего впрочем, не скажешь о «первичке». «Хижины», представленные бараками и аварийными постройками, падают в цене. А «дворцы» по 95 - 110 тыс. рублей за кв. метр не только держатся, но ширятся - за счет, например, комплекса «Ренессанс» недалеко от площади Свободы. Впрочем, в целом по рынку элитное жилье подешевело на 4,6%.

"ЗОЛОТЫЕ" ГОСТИНКИ

Что касается других проектов планировки, то в свете сказанного ранее вполне объясним всплеск интереса к сталинкам - ими как раз обильно застроен Авиастроительный район. В других районах этого тренда нет.

К своему логическому пределу подошел, похоже, ажиотаж гостинок. Благодаря низкой общей площади (в среднем 20 кв. метров) – это наиболее доступный вариант для одиноких, бездетных покупателей, а также гастарбайтеров. В результате цена на кв. метр подобралась к уровню элитного жилья и пока застыла. Рост с декабря составил всего 0,6%. Тем не менее, с точки зрения инвестиционной привлекательности сегмент остается весьма перспективным.

ЭКСПЕРТЫ: «ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ПО-ПРЕЖНЕМУ НЕ ХВАТАЕТ»

Мы попросили прокомментировать перспективы казанского рынка руководителей риэлтерских компаний.

Руслан Хабибрахманов – директор агентства недвижимости «Флэт»

- 2011-й стал годом роста для сектора жилой недвижимости Казани. Основные показатели, характеризующие этот рынок: цены за квадратный метр первичного и вторичного жилья - выросли на 5-10 % и достигли предкризисного уровня 2007 года, составив 36100 - 45300 руб. за кв.м. вторичного жилья, и 36050 - 45040 руб. за кв.м. первичного жилья соответственно (без учета объектов «элитного» строительства). Специалисты нашего агентства предполагают и дальнейшее планомерное развитие рынка недвижимости Казани, в том числе и роста цены жилья, как в связи с улучшением финансового состояния граждан, так и с ходом развития города, ставшего столицей Универсиады-2013 и позиционирующего себя третьей столицей России.

Из недостатков, присутствующих на рынке, могли бы выделить недостаточное, по нашему мнению, количество квартир средней ценовой категории, более комфортных, чем социальное жилье, но не таких дорогих, как объекты, подпадающие под определение «элитные».

Адель Хасбиулин – генеральный директор агентства недвижимости «Мегалит»

- По нашей информации цены на рынке жилой недвижимости если еще и не достигли уровней докризисного 2007 года, то сохраняя текущие темпы роста, выйду на пик к концу лета этого года. Одним из факторов роста можно назвать выдачу сертификатов на новое жилье для ветеранов Великой Отечественной войны, благодаря которым буквально сметёнными оказались наиболее доступные одно-, двухкомнатные квартиры.

В свою очередь, мы считаем, что на рынке Казани не хватает объектов «премиум» класса, тогда как спрос на них присутствует. Многие застройщики позиционируют возводимые ими жилые комплексы, как «элитные», однако, по нашему мнению нельзя назвать таковыми многоквартирные дома с отсутствующими подземными паркингами, с минимальной придомовой территорией, а также находящиеся в чересчур плотно застроенном районе, таком как Ново-Савиновский.

Вторичное жилье (тыс. рублей/ кв. метр)

Район	Кол-во предложений	Декабрь 2010	Апрель 2011	Изменение (%)
Авиастроительный	1126	35,5	39	9,9
Кировский	1178	37,9	38,6	1,8
Московский	1778	38,2	39,8	4,2
Ново-Савиновский	3341	42,5	44,2	4,0
Вахитовский	2355	49,1	48,3	-1,6
Советский	3950	40,5	42,3	4,4
Приволжский	2698	39,8	41,5	4,3
Казань		40,5	42,0	3,7

Строящееся жилье (тыс. рублей/ кв. метр)

Район	Кол-во предложений	Декабрь 2010	Апрель 2011	Изменение (%)
Авиастроительный	27	34,6	36,4	5,2
Кировский	20	35,2	37,9	7,7
Московский	11	34,8	40,8	17,2
Ново-Савиновский	129	35,5	38,1	7,3
Вахитовский	76	44,1	46,7	5,9
Советский	94	43,9	40	-8,9
Приволжский	87	36,8	37,3	1,4
Казань		37,8	39,6	4,6

Новое сданное жилье (тыс. рублей/ кв. метр)

Район	Кол-во предложений	Декабрь 2010	Апрель 2011	Изменение (%)
Авиастроительный	6	35,6	43,7	22,8
Кировский	34	33,2	39,3	18,4
Московский	30	36,7	38,7	5,4
Ново-Савиновский	719	40,9	47,3	15,6
Вахитовский	355	52,2	52,9	1,3
Советский	337	39	37,5	-3,8
Приволжский	312	36,6	36,9	0,8
Казань		39,2	42,3	8,1

Проекты застройки (тыс. рублей/ кв. метр)

Проект	Декабрь 2010	Апрель 2011	Изменение (%)
«Гостинка»	46,8	47,1	0,6
Ленинградский	39,3	41,4	5,3
Сталинский	35,8	39,1	9,2
«Хрущевка»	36,3	38,7	6,6
Улучшенная планировка	42,7	43,8	2,6
Элитный	53,8	51,3	- 4,6

Наиболее рекламируемые объекты застройки

Жилой комплекс	Расположение	Стоимость  кв. метра в руб.	Застройщик
ЖК «Ренессанс»	ул. Тельмана	от 95000	«Антика»
ЖК «Солнечный Город»	ул. Ахунова, Урманче, Булатова	от 28500	Несколько застройщиков
Экопарк «Дубрава»	ул. Дубравная	от 39000	«Тандем-Д»
ЖК «Молодежный»	ул. Фучика	от 28000	«Фон»
ЖК «Синяя птица»	пр. Ямашева	от 39000	«Фон»
ЖК «Современник»	ул. С. Хакима	от 47000	«ЮИТ Казань»
ЖК «Магеллан»	ул. Чистопольская	от 45000	«ТАТ иммобилен»
ЖК «Лазурные небеса»	ул. П. Лумумбы	от 65000	КССМУ «Союзшахтоосушение»
ЖК «Берег»	ул. Меридианная	от 59000	ХК «Берег»
Жилой дом	ул. Ам. Еники, 17	от 44000	«Арт-Строй»
Жилой дом	ул. Галактионова, 6	от 81000	«Артуг»
Жилой дом	ул. Достоевского, 52	от 43500	«Аркада»
Жилой дом	ул. Побежимова, 36	от 38000	«Унистрой холдинг»
ЖК «Светлая долина»	Мамадышский тракт	нет данных	«Кулонстрой»

Источник: Бизнес-Онлайн