Скупой платит дважды: как не надо проверять квартиру перед сделкой

Вроде бы все знают о том, что перед сделкой по приобретению жилья нужно провести проверку юридической чистоты. Однако иногда случается так, что вроде бы и проверку риэлторы провели, а все равно появляется «из ниоткуда» абсолютно законно прописанный в квартире человек? И что тогда прикажете делать всем сторонам сделки?

Всеволод Комков в очередной раз вышел из психиатрической больницы. Было тихое утро, светило солнце. Он потоптался на крыльце, оглядывая окрестности, но сестры нигде не увидел. Тогда он прошел в больничный сквер и посидел там с полчаса. Но и за это время Анна так и не появилась. На душе стало как-то неспокойно, и Всеволод, посмотрев на небо, на котором уже начали группироваться в тучи облака, нахлобучил по самые брови картуз и понуро пошел на остановку.

Уже подпорченное непоявлением в больнице сестры настроение еще подпортила во дворе соседка.

— Сева, я слышала, что твоя сестра продала квартиру и уехала с хахалем.
— Как уехала? А я? Где я буду жить?
— Не знаю, — сочувственно как-то хихикнула соседка, потом засмущалась своего действа и поспешила ретироваться.

Всеволод поднялся на свой этаж, вставил ключ в скважину, но тот туда просто не входил. Тогда он позвонил. Ему открыла женщина средних лет и спросила, что нужно.

— Я пришел домой. Где Анна Семеновна? Я ее брат. А вы кто?
— Ах, брат, явился, — начала причитать женщина. — И когда будем выписываться, а? Что мы все время должны за тебя платить?
— Не понял, — Сева вздрогнул от неожиданности. Слова соседки находили подтверждение. — Почему я должен выписываться? А где же мне жить?
— Это не моя забота. Это ты с сестрой разбирайся. Она продала? Продала. Сказала, что одна собственница. Одна! А тебе обещала, когда вернешься, купить отдельную квартиру. Вот и иди снимайся с учета и ищи свою сестру, — махнула рукой новая собственница, но потом, видимо, что-то вспомнив, попросила мужчину подождать. Вернулась она быстро и подала Всеволоду объемную сумку, сказав: «Это сестра просила передать лично в руки. А остальные вещи у какой-то Федорихи. Сказала, что он, мол, знает». Затем она быстро захлопнула перед носом опешившего Всеволода дверь на его долю. Слышно было, как поворачивались замки и скользили тяжелые планки, навсегда преграждая путь в квартиру.

— Я — и не против?! Вот дела, — хмыкнул Сева. От благодушного настроения не осталось и следа. Вдруг голова закружилась, ноги стали подкашиваться, и он сел на бетонные ступеньки лестничного марша, где его и нашла Настасья Федоровна, соседка по лестничной площадке.

Наша хата с краю

Весь вечер Всеволод горевал, а Федориха его утешала. Утром же они вместе пошли к участковому. Тот для вида посочувствовал Комкову, но вразумительного ничего не сказал. Мол, это не дело милиции. Если его обманула сестра, то ему нужно обращаться в суд.

Уже днем, когда Настасья Федоровна и Всеволод сидели за столом и обедали, в квартиру позвонили. На пороге стоял молодой человек неприятной наружности. Сразу же с порога он начал разговор на повышенных тонах:

— Вы что там наших клиентов волнуете. Они купили квартиру по закону, ничего не нарушив, а тут заявляется какой-то брат и начинает качать права. Вы же не собственник, так чего хотите? Отказались от приватизации? Отказались. Сестре все отдали на откуп, так и разбирайтесь сейчас с ней. А то сначала все подпишут, а потом и начинают… Знаете, это попахивает мошенничеством. И если будете возбухать, то мы вас привлечем к ответу, — и молодой человек вперил свой недобрый взгляд в лицо Всеволода. Тот стоял и растерянно хлопал глазами.

— Ну, ты полегче на поворотах, — не на шутку рассердилась Федориха на молодца. — Кто тебе дал право оскорблять больного несчастного человека? Если вы там нахимичили, а сейчас хотите свалить все на Севу. Не выйдет, — и она показала пришедшему дулю.

— Но-но, не стоит кипятиться. И не таких видали, — проговорил молодой человек, но уже более спокойно. — Во-первых, не я проводил сделку, а во-вторых, наша компания всегда все тщательно проверяет. Так что ищите свою сестру и требуйте с нее деньги, а наших клиентов прошу больше не беспокоить, — и он, погрозив неизвестно кому кулаком, вышел, хлопнув дверью.

Отказ недействителен

Когда Федориха и Всеволод немного успокоились, старушка решила позвонить снохе, проконсультироваться. Она хоть и не юрист, но работает в крупной компании, может, что посоветует. Через час сноха перезвонила и посоветовала Всеволоду обратиться в суд. Мол, другого выхода никто не видит.

Через несколько дней после подачи в суд заявления в квартиру Федорихи опять позвонили. Незнакомая женщина сказала, что она начальник отдела компании, которая продавала квартиру Комковых, и попросила разрешения войти. Настасья Федоровна кивнула в знак согласия.

Когда они устроились на кухне, то Лидия Марковна (так представилась работница фирмы), разложив на столе бумаги, сказала:

— Мы, честно говоря, не понимаем, в чем здесь сыр-бор. Квартира по документам принадлежала Анне Комковой? Ей. Вы, Всеволод, отказались от приватизации, о чем есть письменное подтверждение? Отказались. Так чего же вы сейчас от нас хотите? Да, нашего агента, который проводил сделку, сейчас нет, его уволили за нарушение дисциплины, но это не играет роли. Бумаги говорят о том, что никакого обмана не было. Единственное, на что вы имеете право в данной ситуации, так это на прописку. Вот здесь ваша сестра нас подвела. Она обещала уладить этот вопрос лично, есть даже нотариально заверенная расписка, и под это оставлена некая сумма денег.
— А я не ведал, что подписывал, — вставил слово Всеволод.
— То есть как это не ведал? Это же было не на кухне и не в подворотне, а у нотариуса, — проговорила женщина слегка возмущенно.
— Как это говорят по-научному, рецидив у него был, — зло сказала Федориха. — У него иногда бывает. Именно поэтому он 4 месяца лечился в клинике. А в это время сестра и продала квартиру.
— То есть как, вы находились на излечении в психоневрологическом диспансере? — как-то опешила Лидия Марковна.
— Ну да, — проговорил Сева, — я состою на учете с 22 лет. А когда подписывал отказ от приватизации, то не ведал, что делал. Сестра дала мне какие-то таблетки, мне было хорошо, она попросила подписать, я и подписал.
— Ну дела, — проговорила риэлторша, спешно собирая в папку документы.

А назавтра Всеволода пригласили в компанию, выдали оставленные под выписку деньги и пообещали оплачивать аренду квартиры до окончания судебных разбирательств. Но все это с условием, что он не будет беспокоить новых собственников. Регистрация в старой квартире у него пока остается, так что с пенсией и медобслуживанием он не пострадает. Он посмотрел внимательно на бумагу, потом на Федориху, которая одобрительно кивнула в знак согласия, и только после этого подписал это странное соглашение с компанией.

Комментарий риэлтора
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

Вообще говоря, описанная ситуация — из разряда банальных. При этом почти всех ее героев (кроме сестры Всеволода, разумеется) мне искренне жаль. Покупателя — поскольку он, доверившись малограмотному или не слишком ответственному агентству недвижимости, приобрел квартиру, в правовой истории которой содержалась явная «грязь». Причем «грязь» эту можно было обнаружить сравнительно легко. Но риэлторы по неведомой мне причине ее прозевали. И теперь, с учетом сложившейся в России судебной практики по подобным делам, покупатель эту квартиру, вероятнее всего, потеряет. Ведь если Всеволод, состоящий на учете в психиатрическом диспансере и периодически лечащийся в соответствующей больнице, действительно оспорит свой отказ от приватизации, суд почти гарантированно встанет на его сторону. А значит, и последующая сделка продажи квартиры будет признана недействительной.

От души жаль мне и Всеволода, который, что называется, «за здорово живешь», в одночасье остался без крыши над головой. По крайней мере, на какое-то время…

В общем-то, и сотрудники агентства недвижимости, сотворившие все это безобразие и продемонстрировавшие явную профессиональную некомпетентность, тоже заслуживают некоторого сочувствия. Хотя бы потому, что когда возникшая у их клиентов проблема в лице вышедшего из больницы Всеволода позвонила в дверь квартиры, они не отстранились от ее разрешения, что, увы, нередко делают риэлторы в подобных ситуациях. А уж то, что они, узнав о нахождении Всеволода на учете в ПНД, не только «без звука» выплатили ему деньги (что, строго говоря, немного странно с правовой точки зрения, так как в роли получателя должна была выступить сестра), но и приняли на себя затраты по аренде квартиры, и вовсе вышибает слезу умиления.

Теперь по сути: от попадания в подобную ситуацию не застрахован ни один покупатель жилья. Ограничусь наиболее важными аспектами, позволяющими хотя бы свести эти риски к минимуму.

Во-первых, никогда нельзя приобретать квартиру, не удостоверившись в том, что отказ от участия в приватизации кого-либо из проживающих в ней граждан был написан им не только собственноручно, но и с полным пониманием последствий. Для этого, естественно, необходимо с подобным «отказником» не только встретиться, но и получить от него нотариально удостоверенное заявление, составленное по соответствующей форме. Профессионалы с тем, как должна выглядеть эта форма, хорошо знакомы.

Во-вторых, на мой взгляд, критически важным условием проведения сделки с квартирой, в которой зарегистрирован по месту жительства некто, не входящий в число собственников, должно быть получение от него письменного (нотариального) обязательства о снятии с регистрационного учета. Причем одного только получения этого обязательства недостаточно: необходимо удостовериться в том, что выписавшемуся есть куда прописаться. А для этого, естественно, риэлтору, осуществляющему проверку квартиры, необходимо глубоко вникнуть в ее правовую историю и обстоятельства продажи.

И наконец, в-третьих. Возможно, это покажется кому-то не вполне этичным, но совершенно необходимо проверять, не состоят ли собственники квартиры, а также и те, кто мог ими стать, но решил, как в данном случае, отказаться от участия в приватизации, на учете в ПНД и наркодиспансере. Правда, покупателю такую информацию не дадут. Но риэлторы знают, как это делать.

Последняя рекомендация носит не только общий, но и довольно банальный характер. И тем не менее придется ее повторить: не стоит экономить на услугах риэлторов и доверять решение своего жилищного вопроса первому попавшемуся «специалисту по недвижимости». А также тому, кто обещает провести правовую экспертизу квартиры задешево. Поверьте, уважаемые покупатели, профессиональная экспертиза — дело не только довольно сложное, но и весьма затратное, поэтому дешево такая работа стоить не может.

Хотя нет, может, конечно. Только в этом случае качество «экспертизы» будет весьма сомнительным. А риск, который примет на себя экономный покупатель, запросто может привести его к потере как квартиры, так и денег, потраченных на ее приобретение. И винить потом будет некого, кроме себя. Ведь скупой, как известно, платит дважды…

Источник: Собственник