Что выгодно покупать на загородном рынке?

Острая фаза кризиса — 2009 год — ознаменовалась для загородного рынка, помимо, разумеется, общего спада, практически полным исчезновением инвесторов. Если что-то и покупалось — покупалось для себя. Сейчас о состоянии рынка эксперты говорят с оптимизмом разной степени осторожности. Инвестиционные покупки снова появились, хотя до прежнего, докризисного уровня еще очень и очень далеко. Чего ожидать в будущем и во что можно вкладываться уже сейчас?

Кто покупает загородные дома сегодня?

Инвесторов — то есть людей, покупающих недвижимость с целью последующей перепродажи, — сейчас на загородке немного. «Естественно, что за время кризиса и в посткризисный период доля инвестиционных покупок на рынке загородной недвижимости Подмосковья значительно сократилась. В 2009—2010 гг. подобные покупки были единичны. В 2011 г. мы наблюдаем рост интереса потенциальных покупателей к инвестиционным загородным покупкам», — характеризует состояние рынка Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development.

Впрочем, по мнению Дмитрия Данилова, управляющего партнера ГК «НДМ», рынок загородной недвижимости сегодня и в ближайшей перспективе — рынок собственников. «Загородку покупают непосредственно для проживания, для себя, — говорит эксперт. — Инвестиционные вложения в загородную недвижимость сегодня потеряли свою актуальность».

«Сейчас доля инвестиционных покупок на первичном загородном рынке Подмосковья крайне мала. Она не превышает 3%. До кризиса инвестиционных покупок было заметно больше. И это вполне объяснимо: ипотечное кредитование было доступнее, рынок активно рос, и частные инвесторы имели гораздо больше оснований для уверенности в позитивном сценарии развития событий, — рассказывает Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы "Интегра". — Несмотря на спад кризисных явлений, частные инвесторы не торопятся вернуться на загородный рынок, впрочем, как и на городской. Период экономической стабильности пока еще короток, да и рынок растет не столь бурно, чтобы частные инвестиции приносили заметную прибыль».

Впрочем, по мнению Людмилы Ежовой, исполнительного директора компании «Терра-Недвижимость», сейчас наблюдается постепенный рост количества сделок по покупке недвижимости в инвестиционных целях. «Стоит отметить, что если в 2010 г. инвестиционные покупки высокобюджетной загородной недвижимости составляли не более 1-3% от общего объема сделок, то с начала 2011 г. доля подобных сделок возросла до 5-7%», — приводит свои данные эксперт.

Что и зачем покупают?

«Кризис изменил покупателя загородной недвижимости: он стал более требователен к качеству поселков, — рассуждает Дмитрий Данилов. — Особое внимание уделяется благоустроенности поселка, проекту внешних инженерных сетей (от чего зависит стоимость дома и подводки сетей), экологической и пожарной безопасности архитектуре. Современные системы домостроения позволяют даже для экономкласса, где всего три типа домов, сделать ощущение индивидуальной архитектуры за счет формы крыльца, цветов фасада и т.д. На сегодняшний день это основные требования покупателей к загородной недвижимости».

Что касается высокобюджетной загородной недвижимости, то здесь наблюдаются следующие тенденции, рассказывает Людмила Ежова:

На Рублево-Успенском направлении наибольшей популярностью пользуются домовладения, выставленные на вторичную продажу, расположенные в жилых качественных поселках с развитой инфраструктурой;
На Новорижском, Киевском, Калужском, Минском и Дмитровском направлениях наибольшей популярностью пользуются домовладения, находящиеся на высокой стадии готовности, реализуемые известными и надежными застройщиками.
В экономсегменте инвестиционный спрос по-прежнему сосредоточен в основном на участках без подряда (о тенденциях земельного рынка — в следующей статье «Собственника»).

Надо отметить, что сегодняшние инвесторы и докризисные — «две большие разницы» с точки зрения целей и, соответственно, характеристик приобретаемых объектов.

«Современные инвесторы, в отличие от "докризисных", не стремятся "много заработать", — рассуждает Дмитрий Гордов. — Скорее их стратегия — сохранить свои капиталы в условиях волатильного валютного и фондового рынка. И для этого у них есть все условия: например, если инвестировать в проект, который динамично развивается и с точки зрения строительства, и в аспекте продаж, то в сегменте дальних дач можно с достаточно большой вероятностью заработать до 20% в течение ближайшего календарного года».

Какого роста цен ожидать и как скоро?
Сегмент дальних дач действительно демонстрирует хорошие темпы роста. В 2010 г. цены на такую недвижимость росли в пределах 7-20%. «С начала 2011 г. рост несколько замедлился, но в преддверии высокого сезона отмечено повышение цен в некоторых поселках, находящихся на высоких стадиях готовности (порядка 5%). Что касается дальнейших перспектив дальних дач, то мне думается, что рост будет, поскольку рынок заметно оживился, поэтому инвестиции в этот сектор будут довольно интересными», — считает Дмитрий Гордов. Только в течение 2011 г. цены в этом сегменте могут вырасти на 20%, прогнозирует эксперт, а при благоприятном стечении обстоятельств к концу 2012-го рост может составить и 40%.

В целом же по рынку, как считает Людмила Ежова, рост цен на качественную ликвидную недвижимость до конца года не превысит 10%. «Вкладываясь в загородную недвижимость в инвестиционных целях, период окупаемости инвестиций стоит рассчитывать, исходя из текущей стадии готовности поселка и времени, которое потребуется на полное завершение его строительства», — добавляет эксперт.

«Спрос на загородную недвижимость будет только расти, — настроен оптимистически Дмитрий Данилов. — Об этом говорят два фактора. Первое, спрос со стороны покупателя все более возрастает. Второе, оправились после кризиса и активизировались девелоперы. Покупатель и девелопер нашли друг друга в одном временном пространстве, что случается крайне редко. Оживились и инвесторы. Они увидели активность рынка и уже не боятся вкладывать деньги в развитие загородной недвижимости. Инвесторы оценили активность спроса на высокой стадии готовности поселков и готовы вкладывать больше денег для скорейшего завершения строительства, что влечет за собой более активные продажи. Маховик уже запущен, и его не остановить».

Источник: Собственник