При покупке земли уточняйте границы!

Лето – традиционный активный сезон на рынке загородной недвижимости. Покупатели охотно осматривают земельные участки, загородные дома и дачи, удостоверяются в наличии документов о праве собственности и заключают договора купли-продажи. А между тем, может оказаться, что приобретенная дача или дорогостоящий коттедж вовсе построены на чужом участке, или что земельный участок гораздо меньше тех размеров, что указаны в свидетельстве о праве собственности. Как такое может произойти и как от этого уберечься, нам рассказали специалисты Республиканского Бюро технической инвентаризации (РГУП БТИ).

Уточняйте границы земель

Ситуация, при которой земельные границы необходимо уточнять, создалась в 90-е годы прошлого века. Именно тогда состоялась инвентаризация земель в республике, которая проходила в сжатые сроки. Нередко данные о земельных участках записывались со слов граждан, без проверки правоустанавливающих документов и проведения замеров. Естественно, такая «оперативность» не могла не сказаться на качестве базы данных, была допущена масса неточностей, которые выявляются до сих пор.

Сейчас формируется Государственный кадастр недвижимости (ГКН), где должны быть только проверенные данные о землях. Однако по закону «О дачной амнистии» собственникам разрешено вносить данные в ГКН и получать кадастровый паспорт на землю без проведения кадастровых работ, внося координаты участка по данным инвентаризации или по картографическому плану. Таким образом сейчас наряду с землями, границы которых уточнены по результатам межевания, существуют земельные участки с неуточненными границами. Причем у участка с неуточненными границами может быть и кадастровый паспорт, и кадастровый номер (совершение сделок без этих документов не возможно).

Как правило, люди при покупке земельных участков не всегда уточняют такие казалось бы «мелочи» как проведенное межевание. Особенно если границы участка огорожены высоким забором и итак ясно, чем владеет продавец и что собирается продать. Между тем сейчас земельные участки, особенно в Казани и пригороде стоят недешево, и если есть желание вложить деньги в покупку земли или в строительство дома на земельном участке, то очень важно понимать, что лучше определиться с границами и понять, что именно будет приобретаться. Не факт, что земля, которую демонстрирует продавец на месте, это именно тот земельный участок, который окажется по результатам проведения межевания. Есть риск вместо, например, купленных 10 соток после межевания получить 8 или даже 7 соток. Могут произойти и более неприятные случаи, как например, история из судебной практики РГУП БТИ.

Из-за чего поссорились Руслан Владимирович и Виктор Александрович

В селе Вишневка два соседа поспорили из-за забора. Одному казалось, что сосед незаконно установил забор на его участке, другому – соответственно, наоборот, что забор вполне законно стоит на его участке. Были поданы иски в суд: первый сосед требовал переноса забора, а второй – чтобы ему прекратили мешать пользоваться на законных основаниях его земельным участком. Конечно, этот вопрос до суда дошел не просто так: соседями Руслан Владимирович и Виктор Александрович стали год назад. Тогда Руслан Владимирович купил земельный участок, границы которого были отмежеваны и, обходя свои владения, выяснил, что забор его соседа расположен прямо на его участке. Потребовав вначале убрать забор и получив отпор, он обратился в суд. Виктор Александрович тоже обратился в суд, потому как был уверен, что территория эта его личная земля, потому что так было и при деде, и при прадеде. Но у Руслана Владимировича был межевой план, составленный специалистами, где точно обозначены границы его земельного участка в натуре, а у Виктора Александровича – лишь свидетельство о праве собственности с границами по материалам инвентаризации (проведенной почти 20 лет назад!). Не сложно догадаться, на чью сторону встал суд. Была заказана экспертиза РГУП БТИ, в результате которой уточнены границы земельных участков. В итоге Виктору Александровичу было предписано убрать забор с участка его соседа.

Но когда вы построили забор на чужом участке – это полбеды. Перенести ограждение пусть и хлопотно, но и не очень затратно. Другое дело, когда на чужом участке, которые вы давно считаете «вашим», вы умудрились соорудить гараж, баню, или даже дом. Как заверяют, специалисты Республиканского БТИ такие случаи в их практике не редкость.

«Люди, не понимая этих обстоятельств, могут купить земельный участок и начать на нем дорогостоящее строительство. Покупатель может и не знать, что в случае неуточненных границ, его могут ожидать проблемы при пользовании землей. При восстановлении границ иногда выясняется, что собственник приобрел землю, которой вообще нет. В результате, когда один из собственников решает навести порядок в своих владениях, вызывает кадастрового инженера и измеряет свои границы в натуре, то остальные собственники уже будут находиться в неравном положении – потому как здесь действует принцип заявительности и прав будет тот, кто первым провел кадастровые работы», — рассказывает Селезнева Татьяна Вениаминовна, главный инженер РГУП БТИ.

Спорные вопросы по землям решаем в РГУП БТИ

В соответствии с действующим законодательством, спорные вопросы землеустройства решаются в судебном порядке. Из сложившийся практики, при рассмотрении таких дел судьи в качестве экспертов привлекают специалистов РГУП БТИ. При проведении экспертизы эксперт Республиканского БТИ выезжает на земельный участок и проводит экспертизу, при необходимости вместе с экспертом выезжает кадастровый инженер.

Но обычно, дело со спорами по земельным границам лучше не доводить до суда, а решать еще в досудебном порядке. Если у собственника участка возникают сомнения в границах своего участка или покупатель земельного участка желает уточнить границы до покупки, то им также могут помочь в РГУП БТИ. Покупатель (или собственник) может (вне зависимости от того, что не является пока еще собственником земли) заказать межевание и определить границы земельного участка. На земельный участок выезжают геодезисты, осуществляют замеры, утверждают реальные координаты и границы земельного участка, если есть на земельном участке сооружения – дом, баня или забор уточняют координаты сооружений. Таким образом покупатель земельного участка видит реальные границы того, что планирует приобрести. При установленных границах никаких жилых споров по границам с соседями не возникнет, а если даже и возникнут, у человека, который провел межевание, будут на руках реальные документы, с помощью которых он сможет отстоять границы своего земельного участка в суде. Его координаты будут внесены в государственную систему учета координат.

Цены на услуги РГУП БТИ устанавливает Комитет по тарифам Республики Татарстан и именно поэтому они отличаются от существующих рыночных цен. Стоимость межевания составляет порядка 4500 — 4800 руб. Не такая и большая сумма, чтобы чувствовать себя спокойно и знать точные границы земельного участка!
Получить межевой план можно в течении 30 дней. В случае срочной необходимости можно заказать план за 10 дней, однако в этом случае увеличивается стоимость работ в полтора раза.

Спрашивайте у продавца выписку из ГКН

Селезнева Татьяна Вениаминовна, главный инженер РГУП БТИ рассказала читателям «Казанской Недвижимости», как можно избежать сложностей при покупке земельного участка

- Татьяна Вениаминовна, что именно должен иметь на рынках продавец, чтобы у покупателя не возникло сомнений в границах покупаемого земельного участка?
- Помимо свидетельства о праве собственности у продавца должна быть свежая кадастровая выписка из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Необходимо тщательно изучить эту выписку – там содержится вся информация о правообладателе земли и о самом земельном участке. Обязательно надо сверить данные этой выписки с информацией, которая указана в свидетельстве о праве собственности на землю. В выписке должно быть указано, что земельный участок соответствует материалам межевания. Это и есть доказательство того, что на участке были проведены кадастровые работы и границы уточнены. Выписку стоит заказать прямо перед сделкой.

- Получается, если продавец предоставил выписку из ГКН, то с границами у участка все в порядке?

- Не всегда. Участку с неуточненными границами также предоставляют выписку из ГКН, однако в ней будет указано, что это условный участок и что площадь участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании. Не стоит принимать выписки из ГКН предыдущих лет – данные ГКН актуализируются регулярно.

Совершать сделки с участками, учтенными по материалам инвентаризации, не запрещено – но покупатель должен знать, что покупая такой участок, он может столкнуться с разного рода неприятностями при уточнении своих земельных границ.

- Что может сделать покупатель, если он решил купить участок, границы которого учтены только по материалам инвентаризации?

- Покупатель может поставить приобретаемый земельный участок в соответствии с законодательством на государственный кадастровый учет, заказать межевые работы и уточнить границы земли еще до сделки купли-продажи. На сегодня закон предполагает, что можно совершать сделки с земельными участками, где не проводилось межевание. Однако такие сделки, как показывает практика, часто приводят к спорам при установлении земельных границ. Поэтому я рекомендую всем либо приобретать земли, где уже проведены кадастровые работы, либо перед совершением сделки купли-продажи земли проводить кадастровые работы и ставить участок на учет в ГКН.

РГУП БТИ имеет лицензию Федеральной службы геодезии и картографии России на проведение межевания земель и топографических съемок общего назначения, а также оказывает следующие виды услуг:
- обследование земельных участков и подготовка справок о наличии либо отсутствии строений и сооружений на земельных участках;
- геодезические замеры границ земельных участков ;
- восстановление границ земельных участков на местности;
- размежевание, объединение земельных участков;
- проведение топографической съемки, в том числе при инженерно-геодезических изысканиях для строительства;
- изготовление межевых планов;
- изготовление землеустроительных и межевых дел;
- получение выписок на земельные участки в ФГУ «Земельная кадастровая палата»
- консультации по оформлению прав на земельный участок.

Прием заявок по адресам в г.Казань:
- ул.Амирхана, 21 тел.: 522-00-01, 522-00-32
- ул.Серова, 35 тел: 599-65-54
- ул.Клары Цеткин, 8/27 тел: 557-54-25
- пр.Ибрагимова, 2 тел: 542-51-88
- ул.Волочаевская, 6 тел: 537-20-40, 537-20-36
Предварительная консультация бесплатна.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"