Как распознать образование пузыря на рынке жилой недвижимости

Рынок недвижимости развивается циклично: периоды подъема и спада постоянно сменяют друг друга, вызывая изменение цен. Инвесторы стараются вкладывать средства в рынки, где ожидается рост, чтобы потом выгодно сдать или перепродать недвижимость. Портал Tranio.ru обозначил факторы, влияющие на образование пузырей на рынке недвижимости, а Андрей Савельев, директор "НЛБ-Недвижимость" прокомментировал, как данные факторы относятся к недвижимости в Казани.

Быстрое увеличение стоимости не всегда говорит о благополучном положении на рынке. Если это просто взвинчивание цен без достаточных экономических предпосылок, то появляется «пузырь», который обязательно лопнет — то есть спрос резко упадет, а вместе с ним и цены. Многие люди, поддавшись всеобщему ажиотажу в период образования «пузыря», приобретают недвижимость по заоблачным ценам, а потом не могут ее продать. В самую тяжелую ситуацию попадают те, кто взял кредит. Многие американцы оформили ипотеку до того, как лопнул «пузырь» на рынке недвижимости США. После падения цен долг заемщиков оказался больше, чем рыночная стоимость жилья.

Еще хуже пришлось покупателям недвижимости в Испании. В отличие от американцев, у которых за неуплату ипотеки просто конфискуют приобретенную недвижимость, испанские несостоятельные заемщики даже после изъятия заложенного имущества остаются в долгу перед банком. Они обязаны погасить кредит в полном объеме, а также оплатить штрафы за задержку платежей и судебные издержки.

Чтобы не переплатить за недвижимость и не пожалеть о покупке, стоит внимательно изучить ситуацию на рынке. Есть факторы, которые помогают распознать образование «пузыря»:
- Размер арендной платы
- Стоимость строительства
- ВВП на душу населения

Размер арендной платы

На биржевом рынке большое внимание уделяют такому показателю, как отношение цены акции к доходу. Для стабильно развивающейся компании оно колеблется от 9 до 18 %. Для организации, находящейся в стадии быстрого роста, оно может достигать 20-30 %. Значения, которые не входят в эти пределы, говорят о недооцененности или переоцененности акций.
Примерно то же происходит на рынке жилья. Чтобы понять, насколько цена недвижимости соответствует ее реальной стоимости, нужно узнать ее отношение к арендной плате (то есть к получаемому доходу).

Андрей Савельев:
- Например, в Казани стоимость средней однокомнатной квартиры — 1500 тыс.руб., ежемесячно с этой квартиры можно получать доход от аренды в размере 10 тыс.руб., то есть показатель отношения цены к доходу составляет 6%. А значит, стоимость недвижимости (либо стоимость аренды) ниже нормы, и инвестиции в недвижимость не находятся на высоком уровне. Но можно предположить, что эти показатели скоро вырастут — либо вырастет стоимость аренды, либо стоимость жилья.

Стоимость строительства

Когда при продаже готового дома можно выручить намного больше средств, чем в него вложено, девелоперы стараются построить как можно больше новых объектов. В результате появляется избыток предложения, и цены снижаются.

Чтобы избежать этого, государство устанавливает предельное количество новых строек и следит за соблюдением этих требований. В Европе эта система хорошо развита, но иногда она дает сбой. Например, в Испании в середине 2000-х годов построили слишком много недвижимости, создав тем самым переизбыток предложения. Поэтому необходимо помнить, что слишком большая разница между затратами на строительство и ценами на готовое жилье — тревожный признак.

Андрей Савельев:
- Данного параметра в Казани, как и в России, нет, так как потребность в жилье еще пока очень высока. В Казани не нуждаются в улучшении жилищных условий всего лишь около 20% населения.

ВВП на душу населения

Если приобрести слишком дорогой дом, то сложно будет его продать. Мало кто из потенциальных покупателей сможет предложить крупную сумму, поэтому придется снижать цену. Следовательно, такая покупка не станет выгодным вложением средств.
Но как определить, что значит «слишком дорогой»?
Для этого можно сравнить цены на жилье с ВВП на душу населения в стране. Чем больше разница между этими показателями, тем выше вероятность, что недвижимость переоценена.

Учитывая объем ВВП в Люксембурге, Бельгии, Норвегии, Дании и Австрии, можно сказать, что для жителей этих стран жилье стóит дешево. Гражданам Великобритании, Италии, Франции и Нидерландов недвижимость обходится дороже.

В бедных государствах отношение стоимости недвижимости к ВВП на душу населения выше, чем в богатых. Поэтому этот фактор можно применять только при сравнении стран с примерно равным ВВП, но различными ценами на жилье.

Андрей Савельев:
- Разница между этими показателями в России в целом очень высока, связано это не столько с высокими ценами на недвижимость, сколько с низким уровнем дохода на душу населения. Например, в Греции пособие по безработице порядка 500 евро, в Казани это средний доход работающего человека. Исходя из этих параметров, можно говорить о том, что устоявшиеся цены на жилье в Казани реальные, и ни о каких пузырях пока не может быть и речи. Но при реальных ценах на жилье доходы населения по-прежнему остаются очень низкими, поэтому недвижимость большинству населения без привлечения кредитных средств пока не доступна.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"