Досье на застройщика: как проверить новостройку перед сделкой

Приобретение квартиры на этапе «бумаги», котлована или строительства — это серьезный риск. Как узнать, не «заморозит» ли застройщик строительство дома, квартиру в котором вы покупаете? Ведь печальных примеров в недавнем прошлом было достаточно… Чтобы взвесить все риски, нужна информация, добыть которую порой непросто. Как это сделать правильно, мы спросили и у участников рынка недвижимости, и у профессиональных андеррайтеров.

Документы и факты

Желая проверить партнера, которому вы доверяете свои деньги на довольно большой срок, обратите внимание прежде всего на опыт, известность и размер компании. Однако даже эти серьезные показатели не могут быть «железной» гарантией. «Строительство порой замораживалось именитыми девелоперами и продолжалось малоизвестными, к примеру, компанией ДУКС, — аргументирует Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. — В Подмосковье есть масса застройщиков с положительной репутацией, но в случае их выхода на столичный рынок потребителю они будут не знакомы. Однако отвергать их с порога было бы опрометчиво со стороны покупателя. То же самое относится и к региональным девелоперам. Также я бы не стал обращать внимание и на размер компании».

На сайте объекта должна быть размещена проектная декларация. Кроме того, «при знакомстве с перечнем юридических документов застройщика потенциальному покупателю необходимо обратить внимание на указанный в них целевой порядок использования земельного участка, который должен свидетельствовать либо о праве аренды земли для строительства жилого дома, либо о праве собственности на землю, которая относится к категории, где разрешено жилищное строительство», — советует Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК «Уникор».

Показателем надежности застройщика, безусловно, является ведение деятельности в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Во-первых, соблюдение 214-ФЗ дает серьезные гарантии покупателю, во-вторых, говорит о прозрачности компании перед органами власти. Да и перед клиентами тоже: «Если проект реализуется в соответствии с ФЗ №214, то бухгалтерскую отчетность застройщик обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу. Данные о кредиторской и дебиторской задолженности, информация о финансовых рисках включаются в проектную декларацию, публикуемую в СМИ или на сайте застройщика. При этом установлены жесткие нормативы финансовой устойчивости таких застройщиков, которые регулируются Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ № 233 от 21 апреля 2006 года)», — сообщает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

О работе подрядчиков и поставляемых ими материалах, да и вообще о качестве домов и уровне их эксплуатации можно судить по отзывам людей, купивших в них квартиры. Как правило, покупатели, а потом и жильцы, создавшие ТСЖ, делятся своим опытом и жалобами на интернет-форумах. «Здесь вы сможете составить представление о том, насколько быстро подключают коммуникации, лифты, электричество, с какими трудностями сталкиваются жители при начале эксплуатации и проведении ремонта. Эти процессы характеризуют добросовестность застройщика», — говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».

Читайте между строк

«Основной причиной остановки строительства во время кризиса в большинстве случаев стала проблема с финансированием, поэтому с этой точки зрения надежной можно назвать ту компанию, которая имеет собственные средства на возведение жилья», — справедливо замечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Иногда в компании с гордостью говорят о строительстве на собственные средства или раскрывают информацию о кредитных линиях, но чаще всего такие сведения, как кредитная история, долговая нагрузка перед кредиторами и т. д., скрыты от любопытных глаз. «Получить доступ к подобной информации потенциальному покупателю нереально. Да и с чего бы застройщику разглашать информацию о финансовой состоятельности? Ведь потенциальный покупатель не является контролирующим органом, к тому же под его личиной может скрываться конкурент или журналист, желающий предать гласности то, что компания предпочитает скрыть», — рассуждает Роман Строилов.

С настоящей открытостью на нашем рынке дело обстоит не очень хорошо, но иногда компания вынуждена становиться более прозрачной: «Если застройщик намерен привлекать инвестиции на международных финансовых рынках, то отчетность его перед инвесторами — необходимое условие успешного размещения выпущенных ценных бумаг», — замечает Василий Шарапов. Идеальная компания, самая открытая и надежная — та, что провела IPO и торгуется на международной бирже, но подавляющему большинству участников рынка об этом не приходится и мечтать.

Поэтому стоит поднять подборку деловых СМИ, работа которых как раз и заключается в мониторинге состояния рынка и его участников. Из них можно почерпнуть информацию о кредитных линиях, открытых застройщику банками, или о госгарантиях. Сотрудничество с банками идет в плюс застройщику: это значит, что банк в любом случае поможет достроить объект. Государственные гарантии, которые в разгар кризиса были предоставлены некоторым застройщикам (например, ГК «ПИК»), тоже положительный фактор: покупатель может рассчитывать, что и в следующий раз компанию в случае необходимости поддержит государство.

Информация информации рознь

Однако информацию из прессы не нужно путать с пиар-публикациями, которые присутствуют в тех же изданиях. В целом пиар-политика во многом зависит от стиля руководства и характеризует именно его, а также амбиции фирмы, а вовсе не ее устойчивость. Достаточно привести пример мощного пиара «Социальной инициативы» — компании, деятельность которой закончилась печально, или «громкую» Mirax Group, которая ныне имеет неисполненные обязательства перед покупателями.

«Кризис показал, что компании с наибольшей пиар-активностью в кризисный период серьезно подвели своих инвесторов и дольщиков. Только благодаря вмешательству государства они были избавлены от банкротства. Остерегаться стоит и суперзакрытости, когда о компании вы не можете через открытые источники найти ни малейшей информации», — резюмирует Григорий Алтухов.

Важнее, пожалуй, качество и информативность интернет-сайта застройщика. «Сайт — лицо каждой компании. Полная информация об объекте, команде девелопера, наличии и стоимости квартир, документах, разрешающих возведение объекта, проектно-сметной декларации говорит о том, что застройщик чувствует комфортное финансовое состояние, раз может позволить себе содержание и обновление подобного ресурса», — отмечает Роман Строилов.

Анжела Кузьмина рассказала, что за определенную плату можно получить информацию о финансовой состоятельности застройщика — как в банке, кредитующем девелопера, так и с помощью специальных информационных баз данных, например, в «Интегрум Компании», которая содержит структурированную и систематизированную информацию о текущем финансовом состоянии, хозяйственной деятельности, сведения о государственной регистрации и сданных бухгалтерских отчетностях всех юридических лиц, зарегистрированных на территории РФ.

Используйте профи

Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), поделился секретами профессионального андеррайтинга. Экспертиза застройщика и проекта, сказал он, проводится по трем направлениям. Во-первых, это правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов участников проекта строительства.

Во-вторых, оценка финансового состояния застройщика и его партнеров, оценка рисков схемы привлечения финансовых средств, прогноз экономической состоятельности проекта. И, в-третьих, анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение застройщиком обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта строительства, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов…

Непрофессионалу такой андеррайтинг провести очень сложно. Но можно применить «военную хитрость»: прийти в страховую компанию и сделать вид, что хотите застраховать покупку квартиры. Крупные компании вроде «Росно» не захотят проводить андеррайтинг застройщика и проекта ради одного человека: они работают только с определенными девелоперами. А вот компании поменьше могут согласиться. Они, конечно, тоже имеют своих аккредитованных застройщиков, но «если человек покупает у другого игрока рынка, мы проводим экспертизу этого застройщика. И если он кажется нам недостаточно надежным, отказываем в страховании, — рассказали в НСКА. — В любом случае проверка одного или даже нескольких застройщиков обойдется клиенту в фиксированную сумму 2000 руб.» Но и тут не все однозначно: как признается Борис Шаронов, если страховщик по результатам экспертизы отказывает в страховании, это еще не говорит о том, что проект заведомо обречен на неудачу — возможно, застройщик просто применяет схему продаж, при которой страхование невозможно в принципе.

Источник: Собственник