Арендатор меняется: как соблюсти условия договора найма?

Разрыв арендных отношений — тема неоднозначная: причиной может быть как нехватка средств у арендатора, так и появление дополнительных возможностей или другое изменение обстоятельств в лучшую сторону; разными могут быть и ситуации, когда инициатором расставания выступает квартирный хозяин. Иногда один съемщик сменяет другого еще до окончания срока договора, иногда (реже, но тоже бывает) в процессе действия договора меняется и сдающая сторона.

Если инициатива исходит от съемщика

Иногда, покидая обжитую съемную квартиру, жильцы заранее находят себе замену. Если при этом срок действия договора истек, все просто: заключается новый договор с новым съемщиком. Если же старый договор еще действует, а арендатор уже новый, становится чуть сложнее.

«Информация о составе жильцов имеет значение для собственника квартиры. Состав проживающих лиц в квартире обычно указывается в договоре. Если условием договора найма было проживание Иванова, а последний съехал до окончания срока действия договора, оставив вместо себя Петрова, то не следует полагать, что замена может остаться незамеченной, — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». — Если в вопросе подразумевается именно такая замена, то эту рокировку нужно согласовать с хозяином и составить дополнительное соглашение к основному договору найма. В противном случае собственник может, например, сославшись на несоблюдение условий договора, обосновать его досрочное расторжение».

Как считает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «Инком-Недвижимость», в случае если замена нанимателя — добровольное волеизъявление сторон договора найма, наилучшим способом будет досрочное расторжение договора найма и заключение нового договора. «С новым нанимателем достаточно будет заключить новый договор найма. Привязывать нового нанимателя к предыдущему договору найма не имеет никакого юридического смысла, ни для нанимателя, ни для наймодателя, — рассуждает эксперт. — Досрочное расторжение договора найма оформляется путем письменного составления дополнительного соглашения, предметом которого является не только собственно расторжение, но и прекращение всех принятых сторонами по договору найма обязательств, соответственно при условии их полного исполнения».

Если меняется сдающая сторона

В случае, когда предполагается возможная продажа квартиры собственником, то арендатор вряд ли будет пребывать в неведении. «Наверняка собственником будут организованы просмотры квартиры, срок подготовки сделки купли-продажи может занимать от месяца и больше, государственная регистрация с недавних пор занимает 12 дней для обычных сделок и три дня для сделок с привлечением ипотечного кредита, — рассказывает Мария Жукова. — Поэтому далее действует уже знакомый вам пункт типового договора*. Второй вариант, если новый собственник приобретает квартиру с целью получения дохода от сдачи ее в аренду, то получает не только квартиру, но и готового арендатора».

«Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности занимаемого жилого помещения по договору найма не влечет за собой его расторжения или изменения его условий. Новый собственник арендуемого жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, без каких-либо оговорок. Иными словами, после продажи квартиры предыдущим хозяином новый хозяин встал на место прежнего без каких-либо последствий для нанимателя, — разъясняет Кирилл Кокорин. — Как наниматель жил в данном жилом помещении, так и сохраняет право проживать в нем. Новый собственник приобрел жилое помещение с обременением в виде арендных отношений и обязан соблюдать условия договора найма».

Для оформления такой замены достаточно дополнительного соглашения к договору, предметом которого является замена наймодателя в связи с переходом права собственности.

По словам Кирилла Кокорина, как следует из судебной практики «Инком-Недвижимость», при возникновении споров между новым собственником и нанимателем суд занимает позицию нанимателя, результатом чего являются два варианта развития событий:

- вариант первый — договор найма продолжает свое действие на ранее согласованных условиях;

- вариант второй — договор найма расторгается по вине наймодателя с выплатой нанимателю неустойки или штрафных санкций, предусмотренных договором найма и законом, а также с выплатой упущенной выгоды при наличии таковой.

Обобщая все сказанное, добавим, что оптимальным было бы изначально включить пункт об изменениях сторон договора в текст договора найма/аренды**.

* В случае досрочного расторжения наймодателем договора без нарушения нанимателем его условий и своих обязательств, наймодатель возмещает нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиск аналогичной квартиры внаем и переезд в размере месячной платы за наем, возвращает плату за наем квартиры за оплаченный, но не прожитый период, а также залоговую сумму.

**Например, так. Изменение сторон договора:

1) Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, наследования, ренты) квартиры к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник несет полную ответственность по всем обязательствам прежнего наймодателя, даже если он не знал и не мог знать о существовании каких-либо договоренностей с нанимателем.

2) В случае отсутствия письменного соглашения, определяющего срок действия договора, или другой возможности установить согласованные с прежним наймодателем сроки продления договора, договор считается действующим в течение трех месяцев с момента смены собственника квартиры (получения свидетельства о государственной регистрации права собственности или государственной регистрации иного правоустанавливающего документа).

3) В случае отсутствия письменного соглашения, определяющего размер оплаты за наем квартиры, или другой возможности установить согласованную с прежним наймодателем оплату за пользование квартирой, оплата производится в размере последней письменно подтвержденной суммы.

4) Смена нанимателя даже на лицо, указанное в п. 3.1 договора (в этом пункте указаны лица, которые могут постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем. — Ред.), считается изменением нанимателя.

5) Изменение нанимателя, письменно не согласованное с наймодателем, считается досрочным расторжением договора со стороны нанимателя без должного предупреждения наймодателя.

6) Отказ наймодателя заключать договор с лицом, предлагаемым прежним нанимателем, на тех же либо иных условиях не является расторжением договора по инициативе наймодателя.

Источник: Собственник