Как не ошибиться при покупке квартиры в строящемся доме

Специалисты агентства недвижимости «Галерея Сити» имеют многолетний опыт работы на рынке долевого строительства. Анализируя вопросы потенциальных дольщиков, становится очевидным, что покупатели квартир в новостройках не знают, как необходимо подходить к заключению договора долевого участия, какие документы нужно проверять у строительной компании и на что обращать внимание. Софья Добрынина, директор АН «Галерея Сити», расскажет об основных моментах, связанных с безопасностью сделки по приобретению квартир в новостройке.

Приведу конкретный пример. Недавно в агентство недвижимости «Галерея Сити» обратилась гражданка с просьбой проконсультировать ее по вопросу приобретения квартиры в строящемся доме. Ей известно, что дом является «долгостроем», но с недавних пор строители вроде бы «зашевелились», поставили кран. Сдать дом обещают в 2012 году и уверяют, что все проблемы по строительству решены. Покупательницу привлекла низкая цена на квартиру. Хотя продажей данной квартиры занимается риэлтор, покупательница не получила от него внятных ответов на вопросы, которые бы дали ей уверенность в том, что дом будет сдан в срок. Сама же покупательница не знает, из каких источников можно получить достоверную информацию о строящемся объекте.

Что нужно предпринять для принятия решения о покупке новостройки
1.Выяснить, кто продает квартиру. Вариантов может быть два. Первый – продает строительная компания. Второй – продает дольщик, купивший квартиру у строительной компании, но желающий перепродать ее. И в первом, и во втором случае нужно выяснить права этой строительной компании на привлечение средств граждан в долевое строительство (т.е. права на продажу).
2. Приобретать жилье только по договору долевого участия
Единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ. В этом законе четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо, которое имеет земельный участок на праве собственности или на праве аренды. Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после:
а) получения разрешения на строительство,
б) опубликования проектной декларации,
в) государственной регистрации права собственности или аренды застройщика на земельный участок.
Застройщик обязан заключить с дольщиком договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.
В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий стоит задуматься о целесообразности покупки. Где получить нужную информацию? У застройщика, конечно. Согласно закону № 214-ФЗ застройщик обязан предоставить информацию о строительстве каждому заинтересованному лицу.
Что же показал анализ перечисленной выше документации в нашем конкретном примере? Разрешение на строительство дома получено в 2006 году. Согласно этому разрешению и размещенной в интернете проектной декларации заказчиком строительства является одна строительная компания, а договор инвестирования предлагается заключить с другой фирмой, которая является генеральным подрядчиком этого строительства. Права на земельный участок под строительство не зарегистрированы вообще. В настоящее время права на этот земельный участок принадлежат организации федерального уровня и процедура переоформления проходит через Росимущество, что само по себе очень длительный процесс. Договор инвестирования, который заключается между генподрядчиком и дольщиком, естественно, в регистрационной службе не может быть зарегистрирован, так как нарушены обязательные условия закона, позволяющие продавать новостройки гражданам.
Кроме этого, строительная организация (генподрядчик), привлекающая средства граждан зарегистрирована в 2010 году, опыта строительства и сдачи жилых объектов не имеет. Строительство сегодня находится в самой начальной стадии. Что ждет дольщика, рискнувшего купить квартиру в таком доме? Учитывая заявленный в декларации срок сдачи-2012 год, стоит очень усомниться, что за оставшийся год-полтора застройщику удастся завершить строительные работы и оформление прав на землю. Даже если чудо свершиться, договоры инвестирования заключены с нарушением закона и должны быть переоформлены. То есть дольщику или придется терпеливо дожидаться своей квартиры, возможно годами, или так же терпеливо ходить по инстанциям и судам для защиты своих нарушенных прав.
Все, о чем я рассказала выше, это только первый шаг в анализе предложения о покупке новостройки. Покупатели квартир, в большинстве своем, не имеют специальных знаний в сделках с недвижимостью. Мой совет прост. Не стесняйтесь обращаться за советом к специалисту до заключения сделки. Специалисты агентства недвижимости «Галерея Сити» предоставят вам достоверную информацию о любом застройщику или строящемся объекте в г. Казани и помогут выбрать «правильную» квартиру и добросовестного застройщика.