Незаконная наружная реклама нарушает права собственников жилья

Сегодня на многих казанских многоэтажках можно увидеть разнообразные рекламные конструкции. Однако, как показывает практика, не все знают о том, что часто эти рекламные конструкции устанавливаются на крышах и стенах домов без согласия жильцов и организаций, обслуживающих эти дома, а так же без разрешения на их установку.

В некоторых случаях такая реклама напрямую нарушает права жильцов. Скажем, когда рекламный баннер расположен так, что он закрывает окна, затрудняет доступ к жилому помещению или когда подсветка рекламной конструкции бьет прямо в окна.

Порядок установки подобной рекламной конструкции регулируется статьей 19 Федерального закона от 13.03.2006г. № 38 «О рекламе». По смыслу которой установка рекламной конструкции на многоквартирном доме, то есть на общем имуществе собственников помещений осуществляется ее владельцем с согласия собственников, по договору и в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации и допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции, выданного органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

В соответствии со статьями 290 Гражданского кодекса РФ и статьей 36 Жилищного кодекса РФ общим имуществом собственников помещений в доме являются: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, а также иные объекты, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Указанное имущество принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Соответственно, решение о передаче данного имущества в пользование третьим лицам, в том числе для размещения на нем рекламных конструкций должно приниматься общим собранием собственников помещений в данном доме (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников). Таким образом, к заявлению, представляемому в орган местного самоуправления для получения разрешения на размещение рекламной конструкции, ее владелец должен в обязательном порядке приложить протокол общего собрания собственников помещения.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников принимает решение об определении круга лиц и уполномочивает их на заключение договоров от имени собственников помещений об использовании общего имущества на условиях, установленных общим собранием. Часть собственников (участвующая в собрании и обладающая минимум 2/3 голосов) от имени всех собственников передает полномочия одному лицу. Ранее преобладала точка зрения, согласно которой, если в доме создано ТСЖ, именно оно должно заключать договор о передаче общего имущества в пользование (Постановление ФАС МО от 14.03.2008 N КА-А40/1701-08). После вступления в силу поправок в жилищное законодательство собственники помещений самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений, вовсе не обязательно, что это будет ТСЖ в лице его председателя. Например, собственники вправе выбрать одного из собственников-граждан. Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договоров, поскольку подписание договора каждым собственником общего имущества, проголосовавшим за его заключение, в ряде случаев затруднительно, поэтому договор заключается уполномоченным представителем на основании протокола общего собрания, в котором указываются данные собственников, как присутствовавших на собрании, так и всех остальных (так как следует указать, от имени каких собственников лицо наделено полномочиями по заключению договора).

Условия договора на установку и размещение рекламной конструкции также устанавливаются указанной частью собственников (то есть не менее 2/3 собственников). Они касаются, в частности, следующих моментов:
- объекта общего имущества, режим пользования которым устанавливается;
- пользователя;
- порядка и срока (не более 5 лет) использования объекта;
- размера вознаграждения, выплачиваемого пользователем;
- порядка расчетов (каким образом и в какие сроки вносится плата).

Не стоит забывать о том, что лицо, выбранное общим собранием собственников, наделяется лишь полномочиями по заключению договора на условиях, установленных протоколом общего собрания, а не правом распоряжения имуществом. Также стоит отметить, что доходы от использования данного имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица, и принадлежат исходя из ст. 248 ГК РФ его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество (иное распределение может быть установлено соглашением между собственниками).

Таким образом, самовольное размещение рекламных конструкций нарушает не только установленный законом «О рекламе» порядок размещения рекламных конструкций, но и закрепленное Жилищным кодексом РФ исключительное право собственников помещений в многоквартирном доме на распоряжение принадлежащим им имуществом, и прежде всего, право указанных собственников на получение дохода от передачи своего имущества в пользование третьим лицам.

Источник: Официальный портал Мэрии Казани