Без квартиры, но с долгами: как защитить свои права после сделки?

Как это ни печально, однако стопроцентной защиты прав собственности при покупке жилья на вторичном рынке не существует. Процент пострадавших — потерявших жилье добросовестных приобретателей — казалось бы, невелик. Но взятая по отдельности, каждая такая история заставляет крепко задуматься о несправедливости мироустройства.

Ежегодно по всей России, по данным Российской гильдии риэлторов, теряют свое единственное жилье несколько десятков семей — добросовестных приобретателей*. В этой статистике не учитываются случаи, когда добросовестность была оспорена в судебном порядке. А для этого, как показывает опыт, нужно не так много.

Известен, например, такой случай. Добросовестность приобретения была оспорена из-за того, что суд счел: покупатели должны были опросить соседей, нет ли каких странностей в истории приобретаемой квартиры? Те самые соседи потом готовы были на камеру подтвердить, что ничего нового о квартире не рассказали бы, но эти аргументы никого уже не волновали.

Складывается впечатление, что покупка квартиры на «вторичке» как минное поле. Новостройка тоже тот еще «подарочек»: риски недостроя, толпы обманутых дольщиков, рейтинги недобросовестных застройщиков (в которых попадаются вполне, вроде бы, солидные компании)… Но по крайней мере у свежепостроенной квартиры нет истории, а значит, не появится нежданных «гостей из прошлого», обладающих — вот сюрприз! — правами на вашу жилплощадь. От такого визита…

…Никто не застрахован

И действительно, какие известны способы обезопасить себя при покупке квартиры от потери права собственности? Существует три основных механизма защиты:
Проверка юридической чистоты квартиры. Может осуществляться агентством недвижимости либо (если есть желание сэкономить) самостоятельно. Второй вариант не лучший выбор: риэлторы действуют по наработанным связям, и там, где для неподготовленного человека будет непреодолимое препятствие, опытный человек решит вопрос за полдня. Здесь, правда, возникает непростой этический момент. На условиях анонимности многие представители этой профессии признавались «Собственнику», что приходится задействовать не только законные способы: ситуация обстоит так, что оставаясь на 100% в рамках закона, провести проверку качественно попросту невозможно. То есть надо понимать: хорошо проверить историю — в любом случае означает нарушить закон (пусть в мелочах и чужими руками).

Компенсационные выплаты от государства. Мы уже писали о том, что государство, вообще говоря, защищает права добросовестных приобретателей. На случай, если последние лишаются права собственности, предусмотрена выплата компенсации государством. Размер выплаты рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба (а она определяется решением суда), но не превышает миллиона рублей. И это первый минус данного механизма защиты: если речь идет о недвижимости в столице и ряде крупных городов страны, очевидно, что компенсация не покроет и половины ущерба. Кроме того, пока не отработана реальная практика таких выплат. Соответствующие поправки в закон подготовлены совсем недавно. И, наконец, упомянутая выше ситуация: опыт показывает, что добросовестность приобретения может быть оспорена по довольно неожиданным основаниям. В этом случае уж точно не видать и миллиона.

Титульное страхование. Это мера из серии «подстелить соломку». Услуга, не входящая в перечень обязательных и довольно дорогая. Вроде бы что такое доли процента (пусть даже 0,2%, хотя бывает, что выплаты рассчитываются и с другим, куда большим коэффициентом) от суммы выплаты? Но даже 0,2%, если страхуется, допустим, «трешка» в Москве стоимостью в 10 млн руб., это 20 тыс. руб. в месяц, если в случае потери права собственности покупатель хочет получить назад всю потраченную на покупку сумму. На какой срок страховать квартиру — тоже вопрос открытый: хватает случаев, когда непрошенные наследники появлялись и через 10 лет после сделки. Минимально возможный срок — один год.

Если услуга стоит так дорого, наверное, она — надежный механизм защиты? Иначе как объяснить, что люди добровольно готовы платить по 20 (а то и 40) тыс. в месяц за страхование титула? Понятно, что возможность получить в случае утраты права собственности полную стоимость квартиры (причем неважно, какая цифра указана в договоре купли-продажи: вовсе необязательно страховать именно на эту сумму) дорогого стоит… С другой стороны:

рассчитывать, что так можно себя обезопасить, покупая квартиру с сомнительной историей, не стоит: страховая не будет связываться с объектом, который вызывает подозрения;
и даже если вы застраховали титул, это не дает 100% гарантии вашей безопасности.
Мало того, вполне реальна перспектива, застраховав титул, оказаться в итоге…

…Без квартиры, но с ипотекой

А еще, вдобавок, с долгом страховой компании. Как это возможно? На круглом столе «Недвижимость с гарантией», который был организован Гильдией риэлторов Москвы совместно со страховой компанией РОСНО, присутствовала как раз такая пострадавшая покупательница.

Происходило все так. Семья приобрела квартиру за 13 млн руб., часть средств — собственные, часть — ипотечный кредит. Застраховали и титул в крупной и известной страховой компании. В итоге семья выплачивала банку и страховой 45 тыс. руб. в месяц, зато наконец стала обладательницей собственного жилья в столице. Увы, довольно быстро выяснилось, что одна из предыдущих владелиц жилья, от имени которой действовали по доверенности (заверенной у практикующего по сей день (!!!) нотариуса), на момент сделки уже месяц как скончалась. По той же печальной причине не могла она и быть выписанной в одну из областей Центральной России, а документ, «подтверждающий» выписку, также фигурировал на сделке.

Хуже всего то, что в итоге приобретение в суде было признано недобросовестным (как раз, в частности, по той причине, что приобретатели не расспросили соседей), вслед за чем юристы страховой компании добились признания недействительным и договора страхования титула. Получился печальный парадокс: семья лишилась жилья, однако осталась с обязательствами выплачивать кредит (взятый на 20 лет!) и успела заплатить страховой более 100 тыс. Параллельно, разумеется, приходится еще и снимать квартиру.

История эта еще не окончена и этой семье пытаются как-то помочь, хотя все, что делается, делается исключительно благодаря неравнодушию отдельных людей (а вовсе не тех, кто должен защищать интересы приобретателей жилья): юристов, агентов из Гильдии риэлторов, представителей СМИ…

Вопрос о том, как защитить себя от подобной ситуации, остается пока открытым. Хочется верить, что свою положительную роль сыграют поправки в закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающие механизм выплат компенсации. Но этих мер, очевидно, недостаточно для того, чтобы исключить возникновение откровенно несправедливых ситуаций.

Неплохим выходом представляется западная практика: когда добросовестный приобретатель (только вот критерии добросовестности нужно прописать четче) в любом случае остается владельцем жилья, а компенсации, если возникает спорная ситуация, выплачиваются «вновь появившимся» наследникам. Пока ясно одно: в существующем законодательстве слишком много лазеек, позволяющих остаться мало того что без приобретенного по честному жилья, но еще и с долгами и обязательствами перед застраховавшей такую «чудо-сделку» компанией.

* Добросовестным является приобретатель, который, покупая недвижимость, не знал и не мог знать, что ее продавец не имеет права на ее отчуждение, и считал, что законно получил имущество в свою собственность.

Источник: Собственник