Купить квартиру в Италии самостоятельно: что нужно знать иностранцу

Отпуск, понятное дело, создан для отдыха. Но иногда, будучи за границей, так и тянет заглянуть в местные агентства недвижимости, чтобы увидеть, как там все устроено. Так, совместив приятное с полезным (отпуск с любимой работой), мы наведались в несколько итальянских риэлторских агентств.

С итальянским шармом

Прежде всего скажу, что автору статьи довелось побывать только на северных территориях Италии: в Лигурии и Тоскане (Милан, Генуя, Пиза, Флоренция, городки итальянской Ривьеры). Очень может быть, что на юге страны — в Неаполе или, скажем, на Сицилии, в областях, все еще находящихся «под мафией», — дела обстоят не так благополучно. А может быть, это предположение лишь влияние стереотипов. В любом случае, северо-итальянские агентства недвижимости производят впечатление серьезных, дружелюбных и открытых компаний.

Большая часть поездки пришлась на пребывание в Генуе. Это крупный морской порт, некогда богатейший город Европы, родина первооткрывателя Америки Христофора Колумба и скрипача Паганини. В Генуе немало достопримечательностей, но, несмотря на это, туристов там куда меньше, чем во Флоренции, Риме или даже в небольшой Пизе. Хотя именно из Генуи удобно путешествовать как по ближайшим городам Италии, так и по всей Европе: можно воспользоваться аэропортом, железными дорогами или морским транспортом. Кроме того, Генуя условно делит пополам французско-итальянскую Ривьеру — побережье Лигурийского моря (во Франции Ривьера более известна как Лазурный берег).

Но все же город может произвести и не самое благоприятное впечатление (ведь Генуя в первую очередь крупный морской порт, а не курортный городок). Не все приходят в восторг от узких улиц, где окна соседа находятся прямо напротив твоих; кого-то раздражает и развешенное для сушки решительно повсюду белье, которое, кажется, иногда загораживает исторические достопримечательности (и шутка, и не совсем…). После заката появляться на улице в одиночку довольно опасно и даже нежелательно: в темное время суток тон задают выходцы из Африки. Нельзя назвать Геную и чистым, типично европейским городом.

Но, несмотря на все это, генуэзцы гордятся своей родиной, называют ее La Superba (Великолепная), а эмигранты из разных стран переезжают пожить на время — и остаются навсегда. Может быть, потому что Генуя, как, наверное, все приморские города, обладает своим особым очарованием.

Не остаться ли подольше?

Итак, вы очарованы Генуей. Настолько, что хотите присмотреть здесь квартиру? Нет ничего невозможного. В городе часто можно встретить баннеры с надписью «Продается» прямо в окне предлагаемого объекта (как правило, это ярко-желтые растяжки Vendo или Vendesi с контактами продавца). Можно отыскать и типичные объявления «на столбах» с надписью «Аренда» (Affittasi): сдаются как апартаменты, так и комнаты (camera) и койко-места (posti letto).

В городе есть и стойки с газетами бесплатных объявлений, как просто на улице, так и возле самих агентств недвижимости. Хотя, из личного опыта автора, в Генуе агентств на глаза попадается не так уж много, тогда как в городках Ривьеры (Рапалло, Риомаджоре), а также в Пизе и Флоренции риэлторские конторки встречаются чуть ли не на каждом шагу.

Распознать агентство можно легко. Во-первых, оно само обычно обозначено вывеской Immobiliare или Agenzia Immobiliare. Во-вторых, агентства любят размещать лучшие предложения из своих баз публично: любой проходящий мимо человек может остановиться и, не заходя внутрь, ознакомиться с ассортиментом и ценами, вывешенными рядом на доске объявлений или в витринах. Кстати, агентства часто располагаются на первых этажах домов и представляют собой офисы-«аквариумы» из прозрачного стекла. Никакой охраны (по крайней мере на первый взгляд) нет. Видимо, таким образом подчеркивается открытость к общению с любыми клиентами.

Как рассказал Стефано Полидори (Dr. Stefano Polidori) из агентства недвижимости Studio archimedia*, вся информация предоставляется клиенту бесплатно, показы также проводятся бесплатно. Информацию (цены, фото) об интересующем объекте можно запросить по телефону и электронной почте. Но есть и нюансы: если стоимость объекта, заинтересовавшего потенциального покупателя, превышает 1 млн евро, риэлтор запросит у клиента документы, подтверждающие его личность. Кроме того, если клиент обратился в агентство с пожеланием купить жилье в другом городе или за границей, он должен оплатить агентству расходы, связанные с поездками. Но, пока сделка не состоялась, клиент ничего подписывать и оплачивать не должен.

Таким образом, если вы нацелены на покупку демократичного жилья, то в принципе ничто не мешает зайти в агентство и попросить показать несколько не очень дорогих квартир. Правда, скорее всего, вам понадобится переводчик. Не все риэлторы владеют даже английским языком. Впрочем, вполне возможно, в курортных городках, где много высокобюджетной недвижимости, а значит, и покупателей-иностранцев, вам встретятся риэлторы-полиглоты. Но в Генуе это не такое уж частое явление.

Небольшие, зато официальные

На риэлторов в Италии возлагается больше ответственности, чем в России. Так, по словам Пьерлуиджи Аццали (Pierluigi Azzali) из генуэзского агентства недвижимости Centro Casa, ни одна сделка с недвижимостью в Италии не может быть проведена без дипломированного агента. Риэлтор — обязательно человек с высшим образованием, а агентство должно иметь патент, получаемый в Camera de Commerсia (Торговая палата). Все договора (купли-продажи, аренды недвижимости) агентство регистрирует в Agenzia de Entrate (Министерство финансов).

Комиссионные при купле-продаже составляют в среднем 3% от стоимости объекта. Если стоимость квартиры или дома выше 1 млн евро, то процент может быть снижен до двух. Если стоимость ниже 180 тыс. евро, комиссия повышается до 4%. При аренде берется комиссия в размере 100% от ежемесячной ставки либо 10% от годовой арендной платы.

В месяц агентство заключает 2-3 сделки, поделился данными господин Аццали. Но надо помнить, что агентства в Италии очень часто состоят из 2-3 человек. Такие небольшие риелторские компании платят агентам зарплату около 400 евро в месяц, оплачивают расходы на бензин и мобильную связь, также им полагается процент от сделки. Крупные агентства могут предложить своим сотрудникам более высокие зарплаты, но ниже процент от сделки.

Стоимость жилья, как и везде, зависит от его параметров и, конечно, расположения. В Генуе можно купить небольшую квартиру за 50 тыс. евро, а хорошая недвижимость на Ривьере, например в Портофино, обойдется в несколько миллионов.

Теневая аренда?

Если купля-продажа — дело серьезное, то с арендой, судя по всему, можно все-таки немного схитрить. Как утверждают итальянские эксперты, договор аренды не заключается меньше чем на год (и то такие краткосрочные договора называются «студенческими»). Тем не менее, по информации, поступившей из неофициальных источников (а проще говоря, из общения с местными, арендующими жилье в Италии), есть масса других вариантов. Например, нередко можно снять комнату в квартире у человека, который сам является арендатором (привычная для нас субаренда). Но при этом не стоит удивляться, если за комнату придется платить больше, чем за квартиру в целом, потому что поселившийся там до вас человек хочет еще и остаться в плюсе. Зато вы экономите на агентской комиссии.

Насколько это приемлемо для вас, судите сами. Но учтите: в Италии активно работает финансовая карабинерия, которая следит за нарушениями и пресекает уклонение от уплаты налогов с прибыли. Надеяться на авось в чужой стране довольно неразумно. Поэтому лучше действовать через агентство.

За 300 евро можно снять большую «трешку», но в пригороде. За 500 — нормальную квартиру в границах города. Не брезгуют иные жильцы и подвальными помещениями — это куда дешевле: 200 евро практически в центре.

Nota Bene: частных агентов в Италии нет. По крайней мере, когда я спросила об их существовании у Пьерлуиджи Аццали, он сильно удивился и долго не мог понять, что я имею в виду. Риэлтор-итальянец должен быть специалистом при патентованной риэлторской фирме. На всякий случай, это стоит запомнить. А в целом, если вы тоже решитесь совместить отпуск с поиском недвижимости в другой стране, отговаривать вас не стану: это крайне интересно! Жаркие дни можно проводить на море, а более прохладные вечера — на «экскурсиях» по объектам в компании риэлтора. Даже если вы ничего так и не купите, то наберетесь опыта в общении с агентами и продавцами, да и просто поближе познакомитесь с местным укладом жизни.

Источник: Собственник