Купить в ипотеку, чтобы сдавать в аренду

Недвижимость – хороший инструмент для инвестиций, однако средства для инвестирования есть не у всех. Для тех, у кого нет средств – есть ипотека. А еще на рынке большой спрос на аренду жилья. Если соединить все это – инвестиции, ипотеку и аренду, то можно прийти к схеме покупки квартиры в ипотеку с целью сдачи в аренду. Плюсы, минусы и реальные примеры данной схемы инвестирования мы рассмотрим в нашем материале.

Идея купить в ипотеку и сдавать в аренду не новая. Она пришла из Америки, там при низких ипотечных ставках вполне возможно с небольшим первоначальным взносом купить в ипотеку дом и сдавать его в аренду. При этом ипотечный заемщик – инвестор будет иметь с этого проекта прибыль.

В России этот тип инвестиций возможен в городах, где невысокая стоимость недвижимости и не низкая стоимость аренды. Например, в Москве покупать в ипотеку, чтобы сдавать в аренду – убыточно. Стоимость недвижимости такова, что даже при высокой арендной плате «ипотечный» инвестор останется в большом минусе. «Рентабельность аренды квартир не превышает 6-6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5%, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. — А выплаты по ипотеке составит как минимум 11%».

Плюсы и минусы ипотечных инвестиций

Конечно, у такого способа инвестиций есть свои плюсы. Приобретая квартиру в ипотеку, мы фиксируем ее цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи — их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия. А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их.

Покупка квартиры может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии — например, для ребенка. При росте цен на недвижимость квартира в аренде не только приносит доход, но и дорожает, покрывая, таким образом, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при этом рост цены давал прибыль.

Есть у данного вида инвестиций не то чтобы минусы, но существенные моменты. Во-первых, не стоит забывать, что с дохода (а арендная плата относится к доходу) гражданин России обязан уплачивать 13% налог. Поэтому из доходов от аренды можно смело вычитать 13% в пользу государства.

Во-вторых, в последнее время активно муссируется тема повышения налога на недвижимость. Ожидается, что он коснется всех, а особенно тех, кто владеет несколькими квартирами. И если сейчас налог ограничивается несколько сотнями рублей, то в будущем рискует превратиться в серьезные суммы, особенно для тех, у кого недвижимости, по мнению государства, многовато.

И в-третьих, в кредитных договорах большинства банков обязательно есть пункт о том, что заемщик имеет право проживать в квартире лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя. Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит. Это же условие (цели личного проживания) оговариваются и в договорах страхования заложенного имущества. Однако не смотря на это, подавляющее большинство заемщиков предпочитают сдавать ипотечные квартиры втихаря. Конечно, и банки и страховщики не будут наведываться в гости к ипотечной квартире, но теоретически у них такая возможность есть.

От теории – к практике

Читатели «Казанской Недвижимости» уже стали «ипотечными» инвесторами и рассказывают нам свои истории о том, как они решились купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду.

История первая

«Я живу в квартире, которая мне досталось в наследство от бабушки. Поэтому жилищный вопрос передо мной никогда не стоял. Не было проблем с тем, чтобы искать варианты аренды квартиры или копить деньги на покупку. Однако со временем, когда у меня появилась семья и ребенок, появились и мысли о том, что неплохо бы обеспечить и своему сыну хорошие жилищные условия. Так родилась идея купить квартиру. Конечно, пары миллионов для покупки квартиры у меня не было, поэтому пришлось воспользоваться заемными средствами. Изучив все ипотечные программы, пришел к выводу, что гораздо выгоднее брать ипотеку, когда есть на руках как минимум 30% от стоимости квартиры. Пока копил те самые тридцать процентов, нагрянул кризис, и стоимость недвижимости снизилась. Так мне удалось купить двухкомнатную квартиру всего за 1 миллион 800 тысяч рублей. Итак, я накопил 600 тыс.руб. и занял у банка соответственно 1200 тыс.руб. Хочу сразу отметить, что у меня вся зарплата белая иначе бы при наличии двух иждивенцев (жены и сына) мне бы такую большую сумму не смогли бы дать. Мой ежемесячный платеж на 20 лет составил 14 тысяч 500 рублей.

Однако по прошествии пары месяцев, я чуть было не пожалел о своей покупке. Дела в нашей компании стали идти неважно и ежемесячно отдавать 14500 за квартиру, в которой лет через двадцать будет жить мой сын, мне казалось почти непосильным и практически ненужным бременем.

Через пару месяцев пришло идеальное решение – я начал сдавать квартиру в аренду. Тогда арендаторов было не так много, я сдал свое жилье всего за 11 тыс.руб. Конечно, платить ипотеку стало намного проще, ведь мне всего-то требовалось добавить к полученным арендным платежам 3500 рублей, к тому же жильцы сами стали оплачивать квартплату. Со временем ситуация и в компании и на рынке недвижимости выправилась. Я получил налоговый вычет и, на время выселив своих арендаторов, хорошо обустроил квартиру – сделал в ней ремонт, купил мебель, технику. Соответственно повысилась и стоимость аренды – с этого года я начал сдавать свою квартиру по 16000 рублей в месяц. Таким образом я полностью покрываю свой ипотечный платеж и получаю прибыль в размере 1500 рублей. К тому же стоимость жилья с кризиса существенно повысилась, теперь квартиры подобные моей продаются по 2 миллиона 200-300 тысяч рублей, так что я остался в выигрыше».
Эдуард, 37 лет

История вторая

«Этой весной я купил квартиру в ипотеку и недели через две после покупки начал сдавать ее в аренду. Живу я с родителями, и переезжать в свою квартиру пока не намерен. Почему я приобрел квартиру? Пару лет назад, после кризиса я начал следить за развитием рынка недвижимости – тогда вся недвижимость снизилась в цене, но по всем законам вскоре должна была вырасти. Так и произошло — квартиры увеличились в цене. И по моим расчетам квартиры и дальше будут дорожать при наличии некоторых условий.

Конечно, я решил использовать удорожание недвижимости для своей выгоды. Сразу купить квартиру средств у меня не было, поэтому решил воспользоваться ипотекой. Пока изучал предложения и копил первоначальный взнос, цены продолжали расти, и я решил, что медлить не стоит. Внес 175 тыс.руб. (10% от стоимости) в качестве первоначального взноса и купил квартиру по 1750 тыс.руб. Выбрал однокомнатную квартиру улучшенной планировки в новом доме. Мой ежемесячный платеж составляет 18 тыс.руб., сдаю я жилье по 12 тыс.руб. (квартплату жильцы платят сами). Таким образом фактический ежемесячный расход на квартиру составляет 6 тыс.руб. Однако я стараюсь каждый месяц вносить больше установленного платежа, все сверхурочные доходы направляю в ипотеку. Таким образом, я надеюсь, в будущем через лет пять – семь я смогу полностью покрыть ипотеку и жить в собственной квартире».
Игорь, 25 лет


Советы тем, кто решил купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость»:
- Вариант купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать в аренду, выгоден, если есть сумма для первоначального взноса, например, 1 миллион рублей. В этом случае при покупке квартиры в пределах 1600-1700 тыс.руб., вы занимаете у банка 600-700 тыс.руб., ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 8-9 тыс.руб. и ровно за эту же сумму (или немного выше) вы сдаете купленное жилье в аренду. Таким образом ваши выплаты по ипотеке покрывают доходы от аренды. Если платежи по аренде выше ваших ежемесячных затрат по ипотеке – то вы уже получаете ежемесячную прибыль. Если же взносы по ипотеке выше арендного платежа, то это, конечно, работа на перспективу.

При всех вариантах такой тип инвестиций достаточно надежен: в долгосрочной перспективе и ставки по аренде и стоимость жилья будут расти, а значит, по окончании выплат по ипотеке вы останетесь в выгоде.

Тем, кто решил купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду хочу дать несколько советов. Во-первых, стоит брать ликвидное жилье, которое в дальнейшем легко продать и легко сдать в аренду. К такому жилью относятся однокомнатные и двухкомнатные хрущевки, однокомнатные ленинградки.

Во-вторых, не надо покупать большое и дорогостоящее жилье. Большие квартиры достаточно сложно сдать в аренду очень дорого, поэтому не стоит брать в ипотеку трешку, надеясь найти на нее арендаторов за 35 тыс.руб.

В-третьих, рассчитывайте свои финансовые ресурсы и не ввязывайтесь в такой тип инвестиций, если у вас маленькая сумма первоначального взноса или вы сами нуждаетесь в улучшении жилищных условий. Ипотека – достаточно долгосрочный проект и необходимо четко оценить все свои возможности на перспективу.
В-четвертых, при оформлении ипотечной сделки стоит оформить ее на максимально долгий срок, а погасить ее стараться досрочно. В этом случае ежемесячные платежи будут меньше, а в последующем при досрочном погашении вы выигрываете по переплате за пользование кредитом.

Ну и последнее напомню, что ипотека выгодна в случае, если вы закрываете свой долг перед банком в срок до 7 лет, свыше 7 лет проценты за пользование кредитом могут быть выше чем инвестиционный и инфляционный рост стоимости недвижимости.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"