Государство и добросовестный приобретатель: миллион на бочку

Все, что связано с приобретением недвижимости, всегда в России связано с нервами, реальными и мнимыми опасностями, переживаниями и иррациональными страхами, первый из которых – потеря квартиры. Но столь ли он иррационален? И кто придет на помощь обманутому покупателю жилья, когда через пару лет выяснится, что его право собственности на квартиру ничего не стоит?

Заплатил, приобрел, потерял

К сожалению, утрата права собственности добросовестным приобретателем* квартиры – случай для нашего рынка недвижимости не исключительный: именно таким образом несколько десятков семей ежегодно теряют жилье. Вот пример из жизни: гражданин N покупает вторичное жилье, право собственности, как положено, регистрирует в ФРС. Проходит 2 года, и выясняется, что один из предыдущих собственников квартиры не понимал своих действий в момент сделки, выдавая доверенность посреднику. Более того, и это еще хуже, не понимал он своих действий и при более ранней приватизации квартиры.

Итог: судом признается недействительным договор приватизации, N лишается права собственности, а троих продавцов обязывают вернуть полученные по сделке суммы. И ситуацию покупателя можно считать еще приемлемой, если в договоре была написана полная сумма, а если – ну как чаще всего бывает – сумма в пределах 1 млн руб. (с целью уменьшения налогообложения)?

Значит ли это, что надо отказываться от любой сделки, в которой фигурируют доверенности? Конечно же, нет: это нормальный инструмент, и чаще, чем в недвижимости, по доверенности действуют, разве что продавая автомобиль. Тем более что, если бы речь шла только о недействительной доверенности на сделке, наш N утратил бы только право собственности на долю одного из трех сособственников.

Плохо другое: в рассмотренном нами примере с момента, когда продавцов-обманщиков обязали вернуть полученные по сделке деньги, прошло уже полтора года, а несчастный покупатель пока что не увидел ни копейки. При этом, что характерно, уже лишился квартиры. Что конструктивного он может сделать в таком случае?

Есть один законный способ вернуть часть утраченных средств, призвав на помощь государство. Согласно федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 31.1) добросовестный приобретатель*, от которого, говоря юридическим языком, «было истребовано жилое помещение», имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Но, правда, этот законный способ имеет порядочное количество сопутствующих «но».

«Добросовестность покупателя имеет юридическое значение лишь при предъявлении к нему виндикационного иска. В случае предъявления к покупателю иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности добросовестность значения не имеет», – подчеркивает Татьяна Левкина, помощник юриста компании «Юков, Хренов и партнеры».

Приобретатель жилья, утративший право собственности в силу виндикации или реституции, вправе рассчитывать на компенсацию потерь со стороны государства только в том случае, когда данное возлагается на государство законом, добавляет юрист.

В общем случае государство не обязано компенсировать потери частных лиц от сделок друг с другом. На сегодняшний день споры о виндикации (Виндикационный иск, виндикация (от лат. vim dicere – «объявляю о применении силы») – иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения) недвижимого имущества, равно как и споры о признании договоров на отчуждение недвижимого имущества недействительными и применении последствий их недействительности, являются довольно распространенными.

Татьяна Левкина в связи с этим предположила, что процент утративших право собственности добросовестных приобретателей жилья также довольно высокий. Среди причин такой ситуации можно выделить следующие: злонамеренные действия продавца, несовершенство российской правовой системы, отсутствие надлежащей преддоговорной работы, особенности рассмотрения подобных дел в судах общей юрисдикции и другие.

Помощь государства

Итак, помощь государства возможна, однако не без сложностей. Во-первых, как нетрудно догадаться, для того чтобы иметь право на компенсацию от государства, надо соответствовать ряду условий. Как говорит Ирина Шугурова, заместитель директора «Миэль-Брокеридж» по правовым вопросам, условия эти таковы:

1) государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя должна быть произведена после 1 января 2005 года,
2) добросовестный приобретатель должен принять все возможные законные меры по обеспечению возмещения причиненного вреда, в том числе предъявить в разумные сроки судебному приставу-исполнителю исполнительный документ. Поскольку, как говорит Ирина Шугурова, компенсацию можно получить, «если в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении вреда, причиненного в результате истребования имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам».

Во-вторых, размер компенсации, хоть и считается исходя из суммы реального ущерба (который, в свою очередь устанавливается решением суда), в любом случае не будет превышать 1 млн. руб. Так что если речь о московской квартире, убытки при благоприятном исходе будут компенсированы хорошо если на треть.

В-третьих, к слову о благоприятном исходе, порядок выплаты компенсации устанавливается Правительством РФ, и на настоящий момент соответствующее Постановление Правительства РФ не принято. То есть, говоря проще, порядок выплаты не установлен. Соответственно, и практики успешного решения подобных проблем не существует, а деньги из бюджета на эти цели не выделяются. «Такой практики пока нет, – говорит Ирина Шугурова, – так как компенсация выплачивается за счет казны, обращаться [в случае утраты права собственности добросовестным приобретателем из вышеприведенного примера], скорее всего, следует в Федеральное казначейство или Министерство финансов, но так как порядок правительством не установлен, судя по всему, придется обращаться в суд».

По всему выходит, что, несмотря на формальное наличие гарантий государственной помощи в сложной ситуации, связанной с утратой права собственности, лучшее, что можно сделать, – не попадать в такие ситуации, когда эта помощь понадобится.

Как избежать неприятностей

Теперь отвлечемся немного от грустной истории г-на N, равно как и от перечня причин, препятствующих получению миллиона от государства, и скажем пару слов о том, как, с точки зрения профессионалов рынка недвижимости, можно обезопасить себя от подобного казуса.

Помимо ожидаемой рекомендации обращаться в проверенное агентство с хорошей репутацией, есть еще несколько добрых советов о том, как вести себя, чтобы в случае, если дурное все-таки случится, не доказывать, что «ты не верблюд», то есть что ты живешь в данной квартире на законных основаниях.

«Для защиты своих прав приобретатель должен доказать свою добросовестность (то есть подтвердить, что предпринял все возможные действия для проверки законности сделки, проверил права и полномочия продавца на распоряжение квартирой, удостоверился в отсутствии ограничений, запретов на продажу квартиры)», – говорит Ирина Шугурова.

По словам эксперта, для того чтобы доказать свою добросовестность как приобретателя, потребуются следующие действия:

1) Получение выписки из ЕГРП* *, в которой содержится описание квартиры (адрес, площадь), Ф.И.О. собственника, информация об отсутствии или наличии ограничений (обременений) права собственности, арестов, правопритязаний, заявленных в судебном порядке правах требования на квартиру.

«Выписку из ЕГРП, уплатив госпошлину и предъявив документ, удостоверяющий личность, может получить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии любое лицо и на любой объект недвижимости. Т. е. любой покупатель квартиры может получить указанную выписку и, следовательно, своевременно (до покупки квартиры) получить информацию, например, о правопритязаниях на квартиру третьих лиц», – поясняет Ирина Шугурова.

2) Покупатель, у которого имеются сомнения в способности продавца понимать значение своих действий и руководить ими, вправе попросить продавца предоставить справки из психо- и (или) наркологического диспансеров по месту регистрации продавца либо провести освидетельствование врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о состоянии продавца на момент совершения сделки. Рекомендация довольно банальная, но пренебрегать ею не следует, особенно если, как в нашем примере, один из участников сделки действует по доверенности.

3) Покупатель должен получить документы, подтверждающие произведение расчетов по сделке (расписка продавца о получении денежных средств за проданную квартиру, написанная продавцом собственноручно).

4) Есть еще один инструмент защиты: страхование рисков утраты права собственности (титульное страхование), в том числе предусматривающее выплату страхового возмещения в случае истребования имущества от добросовестного приобретателя. Правда, титульное страхование в классическом западном понимании (пожизненное, бессрочное, без лимита ответственности, с целой палитрой рисков, а не только на утрату права собственности) у нас в стране пока не практикуется.

«Единственный практический вариант на сегодняшний день – полное страхование титула, когда в случае утраты права собственности на недвижимость вам компенсируются все затраты на ее приобретение. К сожалению, не самый популярный способ. Останавливает высокая цена страховки – порядка 3% от стоимости квартиры (в зависимости от страховых опций). К тому же, предлагая страхование, риелторы рискуют получить от покупателя вопрос: «А вы разве не уверены в чистоте продаваемой вами квартиры?» и отказ от сделки, – рассказывает Дмитрий Филиппов, генеральный директор «CENTURY 21 Интеллект». – В действительности гарантировать «чистую» сделку может только информация в реестре сделок в Регистрационной службе. Но эта информация закрыта и может быть обнародована только по решению суда. Что, в частности, резко контрастирует с западной практикой, где в области оформления сделок существует полная прозрачность. Самым защищенным добросовестный покупатель чувствует себя на Кипре, где заключенную сделку с недвижимостью расторгнуть практически невозможно».

«Покупатель, заключая договор купли-продажи квартиры, должен быть очень внимателен. Прежде всего, стоит самостоятельно уточнить местонахождение квартиры, так как нередки случаи введения покупателя в заблуждение относительно реального адреса квартиры (путем обмана, замены близлежащих указателей и проч.), – советует Татьяна Левкина. – Далее стоит обратиться к юристу с просьбой о консультации и подготовке проекта договора. Консультация поможет покупателю понять, каким в его случае будет механизм покупки квартиры, какие могут быть при этом риски, и, как их можно минимизировать.

Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры позволит снизить риски признания последнего недействительным в силу противоречия закону. Кроме того, в указанном случае покупателю будет предоставлена возможность потребовать у юриста возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением своих обязанностей». Договор купли-продажи квартиры целесообразно удостоверить у частного нотариуса, подчеркивает Левкина.

«В рамках такого удостоверения частный нотариус обязан проверять ряд обстоятельств, «дефект» которых может привести к признанию рассматриваемой сделки недействительной. Кроме того, в случае если купля-продажа квартиры тем не менее будет признана недействительной либо если квартира будет виндицирована у покупателя в связи с «дефектами» обстоятельств, которые должен был проверить частный нотариус, то покупатель также вправе потребовать у него возмещения убытков, – поясняет эксперт. – Если же у покупателя нет возможности обратиться к юристу, нотариусу, то прежде всего стоит тщательно изучить законодательство, регулирующее куплю-продажу квартир. Потом на основе требований законодательства следует самостоятельно подготовить проект договора. В качестве приложения к указанному договору необходимо приложить ряд документов*** (либо надлежащим образом их удостоверенных копий)».

Вместо эпилога

Как нетрудно догадаться, в рассмотренном нами случае с N точка еще не поставлена. Схема действий выбрана такая: обратиться в суд по месту нахождения ответчика (исходя из ст. 1071 ГК РФ, ответчик – Министерство финансов РФ) с иском о взыскании за счет казны РФ (на основании ст. 31.1 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. К иску прилагаются документы, подтверждающие, что исполнение по исполнительному листу не производилось в срок более года, а также свидетельствующие о добросовестности приобретения.

В случае если иск будет удовлетворен, в соответствии с Бюджетным кодексом РФ, следует обращаться в Министерство финансов РФ, а если оно не удовлетворит требования по исполнительному листу в течение 3 месяцев, то в службу судебных приставов. Судя по всему, это дело будет в числе первых.

Приложение. Ситуации повышенного риска
Дмитрий Филиппов, генеральный директор «CENTURY 21 Интеллект». Вы рискуете потерять право собственности, если:

1) Заключаете сделку с продавцом, ранее расторгавшим брак. Это один из самых распространенных вариантов, когда документы до конца или тщательно не проверяются, и может произойти следующее.
Вы покупаете квартиру у одного из бывших супругов, но если срок исковой давности – 3 года – не истек, то второй «бывший» может через суд потребовать и добиться расторжения сделки.
2) Заключаете сделку с продавцом, действующим по доверенности. Этот вариант практикуют мошенники: сделка заключается, деньги выплачены, и в тот же день доверенность отзывается, о чем сообщается в Регистрационную Палату. В итоге покупатель остается без денег и без квартиры.
3) Заключаете сделку на покупку недвижимости, где фигурируют лица, признанные судом умершими. «Умерший» может внезапно появиться и через суд расторгнуть сделку. Обычно такие квартиры с мертвыми душами сначала продают, потом «выдерживают» полгода, затем снова совершают сделку купли-продажи. По последней записи в реестре квартира числится «чистой», и покупателя ничто не настораживает.
4) Заключаете сделку на покупку недвижимости, полученной в наследство. Иногда не все наследники – случайно или умышленно – оповещаются о своих правах на наследство, и через суд могут оспаривать расторжение сделки и свое право на долю наследства.
5) Заключаете сделку на покупку квартиры по неполной стоимости, чтобы избежать уплаты всей суммы налога. Получив всю сумму, продавец инициирует расторжение договора и возвращает вам лишь те малые деньги, которые были указаны в официальных бумагах.
6) Заключаете сделку, не зная рыночной ситуации и цен. Обычно этот метод практикуют мошенники, комбинируя его с продажей по доверенности, которую отзывают сразу по заключении сделки (п. 2). «Незнайке» предлагают купить по цепочке подходящую квартиру, предварительно продав свою, предположим, за 1 млн. Человек продает свою квартиру, получает за нее 1 млн, а «подходящая» квартира уже не продается, потому что ее владелец вдруг передумал и отозвал доверенность. К тому же оказывается, что проданная «незнайкой» квартира стоила не 1 млн, а 3 млн.

Естественно, вы рискуете и в том случае, когда приобретаете недвижимость на свой страх и риск, например, подозрительно дешевую.
Во всех этих случаях ваши шансы в суде будут напрямую зависеть от профессионализма вашего адвоката, а государство будет отвечать перед вами, если ошибка произошла по вине государства – ошибка в Регистрационной палате или у нотариуса, что, впрочем, еще придется доказывать. Хотя прецеденты по спорам об ошибках государства уже есть, когда людям ошибочно выдают субсидии, а потом их отбирают.

* Добросовестным является приобретатель, который, покупая недвижимость, не знал и не мог знать, что ее продавец не имеет права на ее отчуждение, и считал, что законно получил имущество в свою собственность.
* * Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
* * * 1 — документы, удостоверяющие личность сторон и их представителей;
2 — документы, подтверждающие полномочия представителя;
3 — документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру или правомочие по распоряжению квартирой;
4 — полную выписку из ЕГРП;
5 — документ, идентифицирующий квартиру;
6 — выписку из домовой книги либо карточку учета квартиры;
7 — при наличии у продавца супруги или супруга – его нотариально удостоверенное согласие;
8 — медицинскую справку об отсутствии у сторон психических либо иных заболеваний, препятствующих заключению сделки.

Источник: Собственник