Лжекоттеджи вышли на рынок
editor
,
Репортал
21.11.2011
- 1955
ПОД КАЗАНЬЮ – В САЛМАЧАХ, ВОЗНЕСЕНСКОМ, АЛТАНЕ, ЦАРИЦЫНО - НЕЗАКОННО ПОСТРОЕНЫ И ПРОДАЮТСЯ ДЕСЯТКИ КВАРТИР
Новая сомнительная схема в сфере строительства жилья начинает набирать обороты в Казани – об этом шла речь на сегодняшнем совещании в столичной мэрии. По документам собственник участка под индивидуальное жилое строительство возводит частный дом, а на поверку в теремочке насчитывается до полутора десятков квартир, которые выставляются на продажу. Чем это грозит покупателям жилья в таких домах и как с этим борются власти, выяснял корреспондент «БИЗНЕС Online».
ПОД КАЗАНЬЮ – В САЛМАЧАХ, ВОЗНЕСЕНСКОМ, АЛТАНЕ, ЦАРИЦЫНО - НЕЗАКОННО ПОСТРОЕНЫ И ПРОДАЮТСЯ ДЕСЯТКИ КВАРТИР
Новая сомнительная схема в сфере строительства жилья начинает набирать обороты в Казани – об этом шла речь на сегодняшнем совещании в столичной мэрии. По документам собственник участка под индивидуальное жилое строительство возводит частный дом, а на поверку в теремочке насчитывается до полутора десятков квартир, которые выставляются на продажу. Чем это грозит покупателям жилья в таких домах и как с этим борются власти, выяснял корреспондент «БИЗНЕС Online».
92 МАТЕРИАЛА ПО ФАКТАМ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Итоги работы в 2011 году подвел сегодня на деловом понедельнике начальник управления градостроительных разрешений Казани Альберт Салихов – в ведении службы находится выдача разрешений на строительство и реконструкцию, а также эксплуатацию объектов жилого и гражданского строительства.
В 2011 году в Казани ожидается рекордный объем ввода жилья в эксплуатацию - 942 тыс. кв.м. Впрочем, масштабами строительства в Казани уже никого не удивить, еще по итогам прошлого года столица Татарстана занимала 1-е месте среди городов -миллионников ПФО, опережая Нижний Новгород, Самару, Саратов, Волгоград.
- Темпы и объемы строительства задают ускоренный ритм процессу выдачи градостроительных разрешений, - отметил Салихов. - Предусмотренный законодательством 10-дневный срок для выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию фактически сокращен до 4-5 дней. Сегодня в Казани возводится 803 объекта, 249 из которых – многоэтажные жилые дома, 554 – объекты гражданского назначения.
С начала года сотрудники управления более 1300 раз выезжали на строящиеся объекты. В результате составлено более трехсот актов о нарушениях. Многие из них касаются трех ключевых моментов, которые всячески педалируются властями, - благоустройства прилегающей территории, обеспечения парковочными местами и доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения.
Кроме того, в инспекцию Госстройназдора направлено 92 материала по фактам самовольного строительства, по 44 объектам инспекция Госстройназдора возбудила административное производство. 53 материала направлено в прокуратуру Казани по факту нарушений, 16 из них уже находятся в судах.
ВМЕСТО КОТТЕДЖА – МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
Наибольший интерес вызвала часть выступления, в которой Салихов разоблачил новую мошенническую схему – на периферии Казани в поселках и зонах малоэтажного строительства под видом индивидуального жилья начали строить настоящие многоквартирные дома. Причем строить без всяких экспертиз и разрешений – пользуясь дырой в законодательстве.
На законных основаниях приобретается участок под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), оформляется разрешение на строительство индивидуального жилого дома. А далее ловкачи пользуются тем, что градостроительное законодательство не требует от застройщика согласования индивидуального проекта, если дом не превышает трех этажей. Ну, а если контролирующие органы даже и заинтересуются необычной для коттеджа планировкой с лестничными клетками и подъездами, а также обилием унитазов и мест для подключения кухонных плит, то доказать злой умысел на этапе строительства будет непросто – собственник вправе обустроить себе отхожее место хоть в каждой комнате.
После госрегистрации недвижимости ушлый застройщик продает квартиры под видом доли жилой площади и умывает руки. А люди, заселившиеся в лже-коттедж, остаются один на один с выгребной ямой и недовольными соседями.
- Права пользователей смежных участков грубо нарушаются – завышение планировочных отметок влечет затопление соседнего домовладения, нарушаются нормы инсоляции, требования пожарной безопасности, создается нехватка парковочных мест, площадок для сбора мусора, - перечислил букет проблем подобной застройки Альберт Салихов. - Происходит перегрузка инженерных сетей - техусловия выдаются для индивидуального жилого дома из расчета проживания одной семьи, а фактически на приобретенных долях жилой площади проживают десятки семей…
К примеру, в Салмачах на ул. Строителей, 21 застройщик – некий Олег Ширяев возвел 16-квартирный дом вместо коттеджа – и вскрылось это только после жалоб соседей, которым трехэтажка в буквальном смысле заслонила солнце. В июле Ширяев начал строить еще один такой же «теремок» - по соседству. Между тем, суд Приволжский района отклонил иск прокуратуры по поводу незаконной постройки первого дома, принадлежащего г-ну Ширяеву. Суд, что называется, в упор не увидел в нем признаков многоквартирности.
Всего в Салмачах проверяющие насчитали уже пять подобных домов разной степени готовности – и на всех висят баннеры о продаже квартир. Более того, подобные проекты выявлены в жилых массивах Вознесенское, Алтан, Царицынский Бугор.
Пока эта проблема в Казани только набирает обороты, но она может обернуться не менее громкими скандалами, чем ситуация с обманутыми дольщиками – ведь квартиры в таких домах продаются всем желающим. Конечно, человек сам себе хозяин и должен видеть то, что он покупает. Но нарвавшись на мошенничество, люди кричат «караул» и, как правило, адресуют этот вопль с подтекстом – как вы это допустили – властям, а отнюдь не недобросовестным собственникам, продавшим им это жилье.
ЛЕБЕДЬ, РАК И ЩУКА КАЗАНСКОГО САМОСТРОЯ
Рычаг воздействия на недобросовестных собственников – смехотворный: штраф от 2 до 5 тысяч рублей. В предвкушении многомиллионного навара, собственники оплачивают штраф и продолжают стройку. Неудивительно, что подобный самострой в других крупных городах России успел уже стать бичом городских властей – Нижний Новгород, Свердловск, Пермь уже несколько лет пытаются бороться с этим «серым» бизнесом.
По закону такие дома подлежат сносу – однако добиться этого непросто. Суд обязывает застройщика снести незаконные постройки за счет собственных средств. Владельцы объектов благополучно скрываются, а квартиры тем временем продаются – и местами люди начинают заезжать в них, не подозревая, с какими проблемами им предстоит столкнуться.
- Суд Кировского района еще в апреле обязал Д.Якимова снести снести самовольно построенный многоквартирный жилой дом на участке для индивидуальной жилой застройки по ул.Красный Химик, 12, - привел еще один пример Альберт Салихов. – Однако Якимов скрывается, решение суда не исполнено – а на доме висит баннер о продаже квартир. А по соседству заканчивается строительство второго дома…
Проблема еще и в том, что государственная машина в целом действует как лебедь, рак и щука. Пока исполком требует снести эти хоромы, регпалата исправно регистрирует сделки, энергетики и газовики подключают эти «коттеджи» к сетям, а суды требуют доказательств факта строительства многоквартирного дома.
- В таких условиях мы не сможем остановить тенденцию тиражирования подобной практики, - признал Салихов. – Надо не просто добиваться запрета такого строительства - но и исключить саму возможность для недобросовестных лиц на всех этапах строительства. Только совместными усилиями Росреестра, правоохранительных органов, коммунальных служб, которые подключают самовольных застройщиков к сетям, можно остановить распространение такой застройки…
Пока такого согласия нет, руководитель исполкома Казани Алексей Песошин поручил опубликовать перечень адресов многоквартирного самостроя – хотя бы для того, чтобы предупредить о рисках потенциальных покупателей. Помимо этого, принято решение обратить внимание на проблему республиканских властей для выработки согласованной позиции всех заинтересованных служб.
ТАУН-ХАУС – ЭТО ХОРОШО, НО ПОДОБНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НУЖНО СОГЛАСОВЫВАТЬ
Эксперты «БИЗНЕС Online» в самой идее строительства многоквартирных домов на площадке для индивидуального жилого строительства ничего плохого не видят – главное, не было бы нарушений.
Андрей Савельев - директор компании «НЛБ»:
- Ничего плохого в том, что в зонах индивидуальной жилой застройки строятся такие вот таун-хаусы, я не вижу. Зачем сносить уже построенные дома, особенно если люди купили там квартиры? Можно же, к примеру, обязать застройщика исправить нарушения, - скажем, по инженерным сетям… Насколько надежно покупать жилье в таких домах? Я бы сказал, что все-таки застройщики здесь в основном частники, и у них, разумеется, вероятность нарушений при строительстве выше, чем у крупных компаний. Но жилье при такой застройке получается дешевле как раз из-за отсутствия той зарегулированности, которая есть в многоэтажном строительстве. Здесь дешевле земля, меньше маржа строителей. Так что надо смотреть в каждом конкретном случае.
Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:
- Нашей компании приходилось заниматься продажей подобных таун-хаусов, но уже довольно давно. Застройщики это зачастую частные лица, строят они не выше 3 этажей то есть здесь нет нарушений закона… Что касается строительства в Салмачах, то это скорее многоквартирные дома у таун-хауса каждая квартира имеет отдельный выход, а здесь рекламируют именно дом подъездного типа. Такое жилье, конечно, однозначно дешевле. Во-первых, за счет стоимости земли под ИЖС она в разы дешевле, чем под многоэтажную застройку. Во-вторых, за счет того, что не требуется получение технических условий и различного рода разрешений. Я не вижу способа, как можно запретить такое строительство, если не менять законодательство. Конечно, можно создать административные препоны но как они в нашей стране преодолеваются, всем известно.
Елена Ефремова – директор АН «Олимп Плюс»:
- Непосредственно с реализацией такой недвижимости сталкиваться не приходилось, но спрос на жилье в таких домах будет – если, конечно, цена будет не слишком высокой и транспортная доступность будет достаточной. Например, в той же Константиновке реально приобрести жилье по 23 тыс. рублей за квадратный метр.
Дамир Фахреев - генеральный директор ООО «АльянсАгро»:
- Наша компания занимается инвестициями в строительство, и рынок малоэтажного жилья мы расцениваем как растущий. По доходности этот рынок с точки зрения инвестора вдвое выгоднее, чем, скажем, строительство высотных домов рентабельность здесь, по нашим оценкам, может доходить до 20%. Пригород - Салмачи, Константиновка, Нагорный перспективные места для строительства таун-хаусов. Естественно, они должны соответствовать всем нормативам… То, что вы говорите - один подъезд на несколько квартир по сути, почти таун-хаус, и такая недвижимость рассчитана на одного и того же покупателя. И я полагаю, что такие дома будут пользоваться спросом, цена на такое жилье будет расти и к весне может достигнуть 35 тыс. рублей за метр в черновой отделке.
Валерий Абсалямов – директор ЦДН «Валерии»:
- Надо смотреть согласования, подобное строительство должно соответствовать градостроительной политике, и мэрия права, настаивая на соблюдении нормативов. В принципе для города такое строительство – только плюс, ведь чем больше жилья строится, чем более эффективно используется земля – тем лучше. Но все должно соответствовать – должна быть соответствующая инфраструктура, как инженерная, так и социальная. И, наверное, застройщик неправ, что так вот перед фактом ставит власти – все это надо решать аккуратно и грамотно. Хотя, наверное, речь идет скорее о том, что люди построили – получили деньги – и никакой ответственности нести уже не хотят.
Новая сомнительная схема в сфере строительства жилья начинает набирать обороты в Казани – об этом шла речь на сегодняшнем совещании в столичной мэрии. По документам собственник участка под индивидуальное жилое строительство возводит частный дом, а на поверку в теремочке насчитывается до полутора десятков квартир, которые выставляются на продажу. Чем это грозит покупателям жилья в таких домах и как с этим борются власти, выяснял корреспондент «БИЗНЕС Online».
92 МАТЕРИАЛА ПО ФАКТАМ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Итоги работы в 2011 году подвел сегодня на деловом понедельнике начальник управления градостроительных разрешений Казани Альберт Салихов – в ведении службы находится выдача разрешений на строительство и реконструкцию, а также эксплуатацию объектов жилого и гражданского строительства.
В 2011 году в Казани ожидается рекордный объем ввода жилья в эксплуатацию - 942 тыс. кв.м. Впрочем, масштабами строительства в Казани уже никого не удивить, еще по итогам прошлого года столица Татарстана занимала 1-е месте среди городов -миллионников ПФО, опережая Нижний Новгород, Самару, Саратов, Волгоград.
- Темпы и объемы строительства задают ускоренный ритм процессу выдачи градостроительных разрешений, - отметил Салихов. - Предусмотренный законодательством 10-дневный срок для выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию фактически сокращен до 4-5 дней. Сегодня в Казани возводится 803 объекта, 249 из которых – многоэтажные жилые дома, 554 – объекты гражданского назначения.
С начала года сотрудники управления более 1300 раз выезжали на строящиеся объекты. В результате составлено более трехсот актов о нарушениях. Многие из них касаются трех ключевых моментов, которые всячески педалируются властями, - благоустройства прилегающей территории, обеспечения парковочными местами и доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения.
Кроме того, в инспекцию Госстройназдора направлено 92 материала по фактам самовольного строительства, по 44 объектам инспекция Госстройназдора возбудила административное производство. 53 материала направлено в прокуратуру Казани по факту нарушений, 16 из них уже находятся в судах.
ВМЕСТО КОТТЕДЖА – МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
Наибольший интерес вызвала часть выступления, в которой Салихов разоблачил новую мошенническую схему – на периферии Казани в поселках и зонах малоэтажного строительства под видом индивидуального жилья начали строить настоящие многоквартирные дома. Причем строить без всяких экспертиз и разрешений – пользуясь дырой в законодательстве.
На законных основаниях приобретается участок под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), оформляется разрешение на строительство индивидуального жилого дома. А далее ловкачи пользуются тем, что градостроительное законодательство не требует от застройщика согласования индивидуального проекта, если дом не превышает трех этажей. Ну, а если контролирующие органы даже и заинтересуются необычной для коттеджа планировкой с лестничными клетками и подъездами, а также обилием унитазов и мест для подключения кухонных плит, то доказать злой умысел на этапе строительства будет непросто – собственник вправе обустроить себе отхожее место хоть в каждой комнате.
После госрегистрации недвижимости ушлый застройщик продает квартиры под видом доли жилой площади и умывает руки. А люди, заселившиеся в лже-коттедж, остаются один на один с выгребной ямой и недовольными соседями.
- Права пользователей смежных участков грубо нарушаются – завышение планировочных отметок влечет затопление соседнего домовладения, нарушаются нормы инсоляции, требования пожарной безопасности, создается нехватка парковочных мест, площадок для сбора мусора, - перечислил букет проблем подобной застройки Альберт Салихов. - Происходит перегрузка инженерных сетей - техусловия выдаются для индивидуального жилого дома из расчета проживания одной семьи, а фактически на приобретенных долях жилой площади проживают десятки семей…
К примеру, в Салмачах на ул. Строителей, 21 застройщик – некий Олег Ширяев возвел 16-квартирный дом вместо коттеджа – и вскрылось это только после жалоб соседей, которым трехэтажка в буквальном смысле заслонила солнце. В июле Ширяев начал строить еще один такой же «теремок» - по соседству. Между тем, суд Приволжский района отклонил иск прокуратуры по поводу незаконной постройки первого дома, принадлежащего г-ну Ширяеву. Суд, что называется, в упор не увидел в нем признаков многоквартирности.
Всего в Салмачах проверяющие насчитали уже пять подобных домов разной степени готовности – и на всех висят баннеры о продаже квартир. Более того, подобные проекты выявлены в жилых массивах Вознесенское, Алтан, Царицынский Бугор.
Пока эта проблема в Казани только набирает обороты, но она может обернуться не менее громкими скандалами, чем ситуация с обманутыми дольщиками – ведь квартиры в таких домах продаются всем желающим. Конечно, человек сам себе хозяин и должен видеть то, что он покупает. Но нарвавшись на мошенничество, люди кричат «караул» и, как правило, адресуют этот вопль с подтекстом – как вы это допустили – властям, а отнюдь не недобросовестным собственникам, продавшим им это жилье.
ЛЕБЕДЬ, РАК И ЩУКА КАЗАНСКОГО САМОСТРОЯ
Рычаг воздействия на недобросовестных собственников – смехотворный: штраф от 2 до 5 тысяч рублей. В предвкушении многомиллионного навара, собственники оплачивают штраф и продолжают стройку. Неудивительно, что подобный самострой в других крупных городах России успел уже стать бичом городских властей – Нижний Новгород, Свердловск, Пермь уже несколько лет пытаются бороться с этим «серым» бизнесом.
По закону такие дома подлежат сносу – однако добиться этого непросто. Суд обязывает застройщика снести незаконные постройки за счет собственных средств. Владельцы объектов благополучно скрываются, а квартиры тем временем продаются – и местами люди начинают заезжать в них, не подозревая, с какими проблемами им предстоит столкнуться.
- Суд Кировского района еще в апреле обязал Д.Якимова снести снести самовольно построенный многоквартирный жилой дом на участке для индивидуальной жилой застройки по ул.Красный Химик, 12, - привел еще один пример Альберт Салихов. – Однако Якимов скрывается, решение суда не исполнено – а на доме висит баннер о продаже квартир. А по соседству заканчивается строительство второго дома…
Проблема еще и в том, что государственная машина в целом действует как лебедь, рак и щука. Пока исполком требует снести эти хоромы, регпалата исправно регистрирует сделки, энергетики и газовики подключают эти «коттеджи» к сетям, а суды требуют доказательств факта строительства многоквартирного дома.
- В таких условиях мы не сможем остановить тенденцию тиражирования подобной практики, - признал Салихов. – Надо не просто добиваться запрета такого строительства - но и исключить саму возможность для недобросовестных лиц на всех этапах строительства. Только совместными усилиями Росреестра, правоохранительных органов, коммунальных служб, которые подключают самовольных застройщиков к сетям, можно остановить распространение такой застройки…
Пока такого согласия нет, руководитель исполкома Казани Алексей Песошин поручил опубликовать перечень адресов многоквартирного самостроя – хотя бы для того, чтобы предупредить о рисках потенциальных покупателей. Помимо этого, принято решение обратить внимание на проблему республиканских властей для выработки согласованной позиции всех заинтересованных служб.
ТАУН-ХАУС – ЭТО ХОРОШО, НО ПОДОБНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НУЖНО СОГЛАСОВЫВАТЬ
Эксперты «БИЗНЕС Online» в самой идее строительства многоквартирных домов на площадке для индивидуального жилого строительства ничего плохого не видят – главное, не было бы нарушений.
Андрей Савельев - директор компании «НЛБ»:
- Ничего плохого в том, что в зонах индивидуальной жилой застройки строятся такие вот таун-хаусы, я не вижу. Зачем сносить уже построенные дома, особенно если люди купили там квартиры? Можно же, к примеру, обязать застройщика исправить нарушения, - скажем, по инженерным сетям… Насколько надежно покупать жилье в таких домах? Я бы сказал, что все-таки застройщики здесь в основном частники, и у них, разумеется, вероятность нарушений при строительстве выше, чем у крупных компаний. Но жилье при такой застройке получается дешевле как раз из-за отсутствия той зарегулированности, которая есть в многоэтажном строительстве. Здесь дешевле земля, меньше маржа строителей. Так что надо смотреть в каждом конкретном случае.
Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:
- Нашей компании приходилось заниматься продажей подобных таун-хаусов, но уже довольно давно. Застройщики это зачастую частные лица, строят они не выше 3 этажей то есть здесь нет нарушений закона… Что касается строительства в Салмачах, то это скорее многоквартирные дома у таун-хауса каждая квартира имеет отдельный выход, а здесь рекламируют именно дом подъездного типа. Такое жилье, конечно, однозначно дешевле. Во-первых, за счет стоимости земли под ИЖС она в разы дешевле, чем под многоэтажную застройку. Во-вторых, за счет того, что не требуется получение технических условий и различного рода разрешений. Я не вижу способа, как можно запретить такое строительство, если не менять законодательство. Конечно, можно создать административные препоны но как они в нашей стране преодолеваются, всем известно.
Елена Ефремова – директор АН «Олимп Плюс»:
- Непосредственно с реализацией такой недвижимости сталкиваться не приходилось, но спрос на жилье в таких домах будет – если, конечно, цена будет не слишком высокой и транспортная доступность будет достаточной. Например, в той же Константиновке реально приобрести жилье по 23 тыс. рублей за квадратный метр.
Дамир Фахреев - генеральный директор ООО «АльянсАгро»:
- Наша компания занимается инвестициями в строительство, и рынок малоэтажного жилья мы расцениваем как растущий. По доходности этот рынок с точки зрения инвестора вдвое выгоднее, чем, скажем, строительство высотных домов рентабельность здесь, по нашим оценкам, может доходить до 20%. Пригород - Салмачи, Константиновка, Нагорный перспективные места для строительства таун-хаусов. Естественно, они должны соответствовать всем нормативам… То, что вы говорите - один подъезд на несколько квартир по сути, почти таун-хаус, и такая недвижимость рассчитана на одного и того же покупателя. И я полагаю, что такие дома будут пользоваться спросом, цена на такое жилье будет расти и к весне может достигнуть 35 тыс. рублей за метр в черновой отделке.
Валерий Абсалямов – директор ЦДН «Валерии»:
- Надо смотреть согласования, подобное строительство должно соответствовать градостроительной политике, и мэрия права, настаивая на соблюдении нормативов. В принципе для города такое строительство – только плюс, ведь чем больше жилья строится, чем более эффективно используется земля – тем лучше. Но все должно соответствовать – должна быть соответствующая инфраструктура, как инженерная, так и социальная. И, наверное, застройщик неправ, что так вот перед фактом ставит власти – все это надо решать аккуратно и грамотно. Хотя, наверное, речь идет скорее о том, что люди построили – получили деньги – и никакой ответственности нести уже не хотят.
Источник: Бизнес-Онлайн
- Разделы:
- Личные блоги
Новое
-
ТОП-5 производителей детских площадокПредставляем ТОП-5 самых популярных отечественных и зарубежных производителей детских площадок.12.07.2021 Обзоры недели
-
Эксперты саммита РГУД рассказали, в какую недвижимость стоит инвестировать
23.06.2021 Аналитика
-
Где можно узнать новости недвижимости?
20.06.2021 Пресс-релизы
-
Льготную ипотеку планируют продлить
07.06.2021 Обзоры недели
-
Квадратный метр в новостройке Казани стоит более 103 тысяч рублей
21.04.2021 Новости недвижимости
Лучшие материалы
-
Что такое социальная ипотека и как ее получитьИпотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством...
-
Квартира как выигрыш: счастье или лишние проблемы?
24.09.2019 Советы
-
Что делать, если покупатель отказывается от сделки?
08.10.2019 Советы
-
Обзор цен на квартиры в новостройках и жилых комплексах г.Казани на апрель 2010г.
12.04.2010
-
Анализ юридической чистоты квартиры
24.09.2019 Советы