«Макдоналдс» от недвижимости: квартиры маленькие, но хорошие

Я думаю, что любой житель нашей страны, у которого есть квартира или комната, даже если его разбудить среди ночи, без ошибки скажет, сколькими квадратными метрами он обладает. В нашей стране вообще очень трепетное отношение к жилью и его площади. На прошлой неделе архитекторы, девелоперы и журналисты пытались разобраться, как жить в квартире площадью 20 кв. м.

Велика Россия, а жить негде

Маленькие квартиры и теснота очень характерны для некоторых стран, например для Японии, где земли так мало, что жители городов ютятся на мизерных площадях, а чтобы позволить себе квартиру в сто квадратных метров, нужно быть миллионером. Сложно в это поверить, но население в крошечной Японии почти как в России, а именно 127 млн человек!

В Китае, где территория большая, но и народу очень много, в некоторых квартирах проживает по три поколения, но, к чести китайцев, сейчас там строят качественно и быстро.

Архитектурный критик Николай Малинин предположил, что малые площади квартир в типовых домах в России — это борьба с простором. Альтернатива гигантской пустоте территориальных просторов — теснота, в транспорте и в квартирах. Поэтому уплотнение, проведенное в 20-х годах прошлого века, когда в одной Москве было переселено около 500 тыс.человек, не вызвало никакого сопротивления людей. В обиход на целых 50 лет входит понятие «коммуналка», а единицей жилой площади становится комната. В те же годы прорастает идея коммун — сообществ людей, объединенных общей идеей. Архитекторы проектируют дома-коммуны, передовые дома будущего, в которых не квартиры, а ячейки, где есть жилые и общественные зоны: для питания, общения, коллективного содержания детей. Люди привыкают к мысли, что 10 или 12 «квадратов» — это нормально, а 20 метров — это уже хоромы.

Великое переселение народов

Некоторые советские правители удостоились чести войти в историю архитектуры: тут и сталинский ампир, и брежневское домостроение. Но самой значимой вехой советской истории стали, пожалуй, хрущевки, пережившие Никиту Сергеевича на многие десятилетия и не собирающиеся сдавать свои позиции и в XXI веке. В момент своего появления эти пятиэтажки произвели революцию в умах: люди из коммуналок перебирались в иной мир, становясь полноправными хозяевами (в рамках социального найма) отдельной (!) квартиры. В которой не было очереди в ванную или уборную, в которой на кухне была всего одна плита, пусть и на 4,5 кв. м. Это была революция от недвижимости: миллионы людей обретали свободу от соседей и возможность строить коммунизм в рамках отдельно взятой квартиры. И наплевать, что высота потолка 2,26 — зато можно было заменить лампочку, не залезая на табуретку. И не очень печалит, что ширина уборной 73 см, захочешь — войдешь. Для тех, кто забыл или не знал, напомню: площадь «двушки» в хрущевке начиналась от 22 кв. м, но…благодаря этим быстровозводимым пятиэтажкам 54 млн человек с 50-х годов стали обладателями отдельных квартир, а это четверть населения страны. На мой взгляд, это и было главным достижением, за которое можно благодарить хрущевки.

Николай Лызлов, архитектор, снискавший себе славу «фаната хрущевок», считает, что за 40 лет вокруг хрущевок образовалась гуманная городская среда. Хрущевки вросли в ткань города, и если одиночный дом похож на кирпич и ничего из себя не представляет, то сложенные вместе хрущевки давно стали парковой зоной, густым лесом, в котором растут дома. Там мало детей, много пожилых людей, эти районы не перенаселены людьми. По мнению архитектора, нужно совсем немного усилий, чтобы привести эти здания к уровню хороших. Сделать реконструкцию, переделать «трешки» в «двушки», а «двушки» — в «однушки» или студии. Я не разделяю этих взглядов, и реконструкция хрущевок, по-моему, может идти лишь от недостатка и нужды. Они уже выполнили свою миссию: научили миллионы людей жить отдельно, своей семьей и нести ответственность за свою собственную жизнь.

Недвижимость. Перезагрузка

Сейчас следующий текст будет очень похож на рекламу. Но! В Подмосковье, пожалуй, действительно появилось нечто, сравнимое с вожделенными хрущевками в 50-х. А именно возможность купить отдельное жилье не за 5-7 млн руб., а в несколько раз дешевле.

Вообще говоря, то, что удалось сделать ГК «ГородОК», можно охарактеризовать словом «революция». Компания, реализующая свой продукт под маркой «ОКвиль», научилась строить и регистрировать жилье, минуя немыслимые, но обязательные для других девелоперов согласования, растянутые как минимум на 1,5 года, минуя госкомиссию и совершенно привычные уже «заносы» в различные кабинеты. Как результат, их продукт и себестоимость строительства позволяет продавать квартиры по цене от 1 млн руб., что в головы россиян, тем более москвичей, укладывается с большим трудом. Цикл строительства, от покупки участка до оформления собственности на жилую площадь, занимает 11-12 месяцев. На деле иногда оформление в собственность опережает подключение к сетям, в силу неповоротливости поставщиков ресурсов.

Первая мысль — это лохотрон, обман, за такие деньги квартир не бывает. При более детальном изучении вопроса можно обнаружить, что это вполне реальные жилые комплексы в ближайшем Подмосковье.

На сегодняшний день портфель девелоперских проектов этого застройщика в Московской области включает 5 объектов, находящихся на стадии реализации, и несколько проектов на стадии рассмотрения, общая площадь превышает 200 тыс. кв. м. Каждый комплекс — это несколько трехэтажных домов, возводимых на землях ИЖС. Места под застройку выбираются поблизости от населенных пунктов, имеющих центральные коммуникации и расположенных близко от ж/д станций. Все комплексы малоэтажных многоквартирных домов подключаются к центральному водоснабжению и канализации, к ним подводятся электрические мощности. Горячее водоснабжение и отопление обеспечивается для каждого дома с помощью индивидуальной котельной. Дома возводятся из монолитного железобетона, включают цокольный этаж и мансарду. Для строительства наружных стен используется облегченная кирпичная кладка, имеющая вставки из минерально-ватной плиты, внутренние части стен из кирпичной кладки толщиной 250 мм, в качестве перекрытий используются монолитные плиты.

К продаже предлагаются помещения (квартиры) свободной планировки, площадью от 20 до 120 кв. м. Отсутствие несущих стен и достаточное количество стояков позволяет объединять несколько квартир, как по горизонтали, так и по вертикали. Высота потолка в цокольном этаже 3 м, в 1-3 этажах — от 2,8 м. Одной из «фишек» этого жилья является высота потолков в мансардных этажах — до 5,2 м, позволяющая устраивать второй уровень (этакую антресоль или мансарду) и увеличивать жилую площадь помещения. Территория, прилегающая к домам огорожена и охраняется. Каждая квартира имеет свое машино-место.

Кому это выгодно?

В первую очередь людям, которые хотят жить отдельно. Это и студенты, которые могут приехать из регионов на учебу и жить не в общежитии и не в съемной квартире. Квартиру им могут купить родители. И молодые семьи из Москвы или Подмосковья, которые получат возможность отделиться от родителей, не влезая в ипотеку: такая микроквартира для семьи без детей — отличный вариант на первое время. Семьи родителей вполне могут подарить молодым такую квартиру на свадьбу. Возможно, в такую квартиру захочет переехать пара пенсионеров, уступив свою более просторную московскую квартиру детям. Местность, где возводятся жилые комплексы, дачная, а комфорт в домах городской.

Во-вторых, такое жилье можно покупать в качестве форпоста. С его помощью жители регионов могут приблизиться к Москве, получить работу в столице и не мыкаться по арендованным углам. Ясно, это не навсегда, это просто подъемный по деньгам вход на рынок столичной недвижимости.

В-третьих, такая квартира может заинтересовать инвестора, тем более что управляющая компания, входящая в состав группы компаний «ГородОК», готова взять на себя труд по сбору арендных платежей. Порог вхождения в этот проект для частного инвестора — 1,4 млн руб., доходность — от 14,5% годовых.

Плюсы можно перечислять еще долго. В планах компании — масштабирование бизнеса, этакий промышленный «Макдоналдс» от недвижимости. Это значит, что в скором времени в 10-15-километровой зоне Москвы может появиться целый пояс малоэтажных многоквартирных комплексов, где пусть маленькая, но собственная квартира обойдется новоселу в 1,2–1,5 млн руб.

Есть и минусы. Девелопер с первых дней своего присутствия на рынке испытывает системное противодействие местных властей. Но, так как строительство ведется в рамках дачной амнистии, бюрократам на местах остается только тихонько скрипеть зубами. А по мере строительства и реализации каждого нового дома и комплекса становится все труднее объяснять людям, почему недвижимость в Москве и области давно стоит дороже золота, даже если это малогабаритная хрущевка в 20 минутах транспортом от метро.

Источник: Собственник