Не бойся, мы с тобой! Страхование рисков долевого строительства

Любого дольщика, приобретшего жилье на стадии строительства, время от времени одолевает страх: а вдруг его дом не построят? Страх, заметим, вполне обоснованный. Ну а там, где страх, там и страхование. Оказывается, теперь с помощью страховой компании можно заручиться некоторыми гарантиями на случай недостроя.


Стоит ли страховаться?

У наших граждан пока нет устойчивой привычки страховать различные риски. Разве что это страхование объявляют обязательным, как это произошло в автомобильной сфере. Отчасти это объясняется неинформированностью, отчасти — недоверием (и порой справедливым) к страховым компаниям.

Сейчас на рынке недвижимости появилась такая услуга, как страхование риска незавершенного строительства жилья. Большинство покупателей квартир ее привычно игнорируют, к тому же многие считают, что ведение застройщиком продаж по ФЗ №214 гарантирует от недостроя. Однако, к сожалению, это совсем не так. «Вопрос обеспечения гарантий не урегулирован договором участия в долевом строительстве. Если у застройщика нет денег на штрафные санкции, выбить их сложно. Договор долевого участия, если он зарегистрирован по всем правилам, может гарантировать только от риска двойных продаж», — считает Виталий Ус, заместитель директора Центра страхования финансовых рисков «Росно».

«В случае банкротства застройщика дольщики, не заключившие договора страхования, получают, как и кредиторы должника, часть вложенных средств после реализации его имущества. Зачастую это на порядок меньше внесенных денег. В случае страхования финансового риска дольщик получит внесенные деньги полностью», — комментирует Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА.

Страховые тоже боятся

Сегодня гарантию от недостроя предлагают несколько страховых компаний. Например, страховой полис «Росно» предусматривает защиту от убытков, которые могут возникнуть в случае утраты (отсутствия государственной регистрации) права собственности на приобретаемую квартиру. Сюда, как объяснил Виталий Ус, входит риск остановки строительства по ряду причин, выход подрядчиков из проекта и двойные продажи. «Национальное страховое и кредитное агентство» (НСКА) страхует риски, связанные с потерей средств, причем вне зависимости от причин наступления страхового случая. «Мы предлагаем своим клиентам оформить полис на страхование от двух видов рисков: срыв сроков строительства и финансовая несостоятельность (банкротство) застройщика», — говорит Юрий Гольдберг.

Все эти обещания выглядят заманчиво, но что на практике готовы страховать соответствующие компании? Готовы ли они дать гарантии по любому проекту, предложенному клиентом? Как выяснилось, отнюдь нет. Страховка дается на квартиры лишь в тех жилых комплексах, в надежности которых у страховой нет никаких сомнений. В «Росно» заявили, что работают только со сделками по аккредитованным застройщикам. Если человек захочет застраховать покупку у «непроверенного» девелопера, ему будет отказано. В НСКА готовы рассматривать любой вариант, хотя тоже склоняются к «аккредитованным». Здесь по просьбе клиента берутся за андеррайтинг застройщика «со стороны», хотя, если он покажется страховой не слишком надежным, в страховании откажут.

Получается, что сегодня специализированные компании страхуют только надежных застройщиков. Но если застройщик действительно надежен, зачем же клиенту платить за такую страховку? А на ненадежного девелопера страховку купить не у кого. Таким образом, в незрелости рынка страховых услуг кроется еще одна причина их невостребованности.

Почем гарантии?

Наконец, сколько стоит сегодня страховка для тех, кто все-таки решился купить гарантии? «Стоимость страховки (страховая премия) определяется после оценки андеррайтером страховщика вероятности наступления страховых рисков по конкретному девелоперскому проекту. Чем выше риски, тем выше стоимость страховки», — говорит Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Во внимание принимаются деловая репутация девелопера, его финансовое положение, наличие у него имущества и команды, его портфолио (реализованные проекты в прошлом), деловые связи, масштабы бизнеса, особенности реализации конкретного проекта и другие факторы. «В целом можно говорить о стоимости страхования в диапазоне 1-2% в год. Конечная стоимость высчитывается в зависимости от факторов риска и срока договора страхования», — добавляет Юрий Гольдберг. В «Росно» цена страхования составляет в среднем 1% от страховой суммы в год. Однако такая опция, как риск банкротства, стоит довольно дорого: по словам Виталия Уса, она добавляет к средней цене, при условии страхования на весь срок строительства (2-3 года), 1,5-2%. «Поэтому страхованием риска банкротства интересуются не более 40% страхователей», — добавляет он.

Страховая премия может быть меньше, когда клиент страхует покупку не на начальной стадии строительства, а на более поздних, когда часть дома уже построена. Если страховая компания сочтет, что в данном случае рисков меньше, то цена услуги может составить, например, 0,5%. Кстати, можно застраховаться и через длительное время после покупки квартиры, например, через год — это не возбраняется.

Риэлторы, предлагающие страхование своим клиентам, часто заявляют о бесплатности этой услуги, однако нужно понимать, что в этом случае страховая премия просто включена в стоимость квартиры. Получается нечто вроде обязательного страхования, так как при отказе от страховки квартира дешевле не становится.
Реально ли получить покрытие?

Виталий Ус рассказал о порядке взыскания, существующем в «Росно». Страховым событием считается, в общем случае, невозврат суммы денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве, на дату, указанную в договоре страхования. Данная дата устанавливается исходя из срока оформления объекта недвижимости в собственность дольщика (страхователя), увеличенного на период возможной технологической задержки (от 1 до 6 месяцев, в зависимости от остаточного срока строительства на момент оформления договора страхования). При наступлении страхового события применяется период ожидания (порядка 90–120 дней), в течение которого страхователь проводит с застройщиком претензионную работу (с привлечением страховщика), по итогам которой определяется сумма страховой выплаты. Для оформления страхового акта страхователь вместе с заявлением о выплате и копией договора страхования предоставляет пакет необходимых документов, подтверждающих факт страхового события (отсутствие переданные ему со стороны застройщика денежных средств и/или имущества и/или имущественных прав), а также документов, подтверждающих причины наступления страхового события (остановку строительства вследствие пожара, оформление права собственности на третье лицо, банкротство застройщика и т. д.).

Вот пример печальной ситуации, которая часто возникает с многоэтажными новостройками. Под возводимым из кирпича объектом недвижимости в результате воздействия подпочвенных вод произошла просадка грунта, и на фасаде образовалась трещина. Производство строительных работ было остановлено на неопределенный срок, в связи с чем дольщик уведомил «РОСНО», в котором был застрахован его финансовый риск. Далее, по истечении срока, указанного в договоре долевого участия в строительстве, он обратился к застройщику с претензией о возврате внесенных денежных сумм в размере, предусмотренном договором долевого участия в строительстве. В возврате денежной суммы дольщику было отказано, и тогда страховая по истечении периода ожидания выплатила страховое возмещение.

Страховая выплата, она же страховое покрытие, не может быть выше цены инвестиционного контракта с застройщиком, но может быть ниже, если, например, покупатель застраховал не всю стоимость квартиры, или застройщик уплатил часть долга, или предложил взамен другую квартиру, гараж и т. д. «Размер страховой выплаты зависит от риска, который застрахован, и условий договора, заключенного между дольщиком и страховщиком», — подтверждает Василий Шарапов.

Получив выплату, клиент страховой компании передает ей право требования возмещения в суде, предоставляя все необходимые документы. Дальше страховая сама судится с застройщиком. В других случаях, требующих разбирательств покупателя с застройщиком, страховая компания предоставляет своему клиенту юриста и всяческую помощь, чтобы разрешить спорные ситуации, например, помогает добиться выдачи свидетельства о собственности. Словом, она делает все, чтобы избежать страховой выплаты. Но и страхователю, отмечает Виталий Ус, выгоднее все-таки взыскать долг с застройщика, чем получать страховое покрытие, потому что с него он должен будет уплатить 13% налога. Часто страховая компания отчисляет его сама, и клиент получает уже «чистую» сумму.

Источник: Собственник