Инвестиции в недвижимость: первичное или вторичное жилье?

Недвижимость во всем мире считается хорошим объектом для инвестирования. Рассмотрим, как выбрать объект для инвестиций на рынке недвижимости, какие риски могут ожидать потенциальных инвесторов и на какие доходы можно рассчитывать.

Инвестиции в недвижимость обладают рядом бесспорных преимуществ:

1. Инвестирование в недвижимость приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду. В долгосрочном периоде цены на недвижимость, как правило, растут, несмотря на возможные локальные падения во время различных экономических кризисов.

2. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с другими инструментами инвестирования. Даже если недвижимость падает в цене, остается возможность сдачи ее в аренду, что позволяет переждать тяжелые для экономики времена, получая доход от аренды.

3. Вложение денег в объект недвижимости дает инвестору возможность своими личными усилиями улучшить объект: провести его предпродажную подготовку, реконструкцию, ремонт или изменение статуса (например, перевод из жилого фонда в нежилой). При этом цена объекта недвижимости увеличивается.

4. Недвижимость, в которую инвестор вложил денежные средства с долгосрочными или среднесрочными целями (например, с целью получения дохода от сдачи квартиры или коммерческого помещения в аренду), может достаточно легко быть заложена в банке для получения кредита в размере от 50 до 80 процентов от рыночной стоимости объекта.

5. Рынок недвижимости замедленно реагирует на изменение экономической ситуации. Например, как правило, обвал цен на рынке акций не сопровождается немедленным падением цен на недвижимость. У инвесторов в недвижимость есть некоторое время (обычно от 3 до 6 месяцев) для того чтобы продать инвестиционную недвижимость при возникновении экономических проблем в стране или в мире в целом.
В инвестициях в недвижимость все зависит от возможности инвестора, суммы сбережений и владения ситуацией на рынке.

Разберем возможности инвестиций в жилую недвижимость на примере покупки квартиры на вторичном рынке и в новостройке.

Инвестиции во вторичный рынок жилья

Покупать квартиры в старом жилом фонде (построенном в середине прошлого века) в современных рыночных условиях экономически не целесообразно: стоимость повышается незначительно, а может и вовсе остаться на прежнем уровне и не принести желаемых дивидендов, а затраты по эксплуатации и ремонту, и замена старых коммуникаций будут существенными.
С другой стороны квартира на вторичном рынке начнет приносить инвестору доход сразу после ее приобретения в виде арендной платы. Если инвестор купит однокомнатную квартиру в среднем состоянии за 2 миллиона руб. и будет сдавать ее по 12 тыс.руб. в месяц, то его годовой доход будет составлять 144 тыс.руб., или приносить прибыль 7,2% годовых. Однако стоит помнить, что с этого дохода он должен будет оплатить налог на доходы физических лиц (13%), а также некоторую часть средств вложить в поддержку технического состояния квартиры.
Окупаемость объекта в нашем случае составит 14 лет — именно столько времени собственнику недвижимости необходимо сдавать ее в аренду, чтобы вернуть уплаченные деньги. Срок окупаемости может сокращаться при росте цен на недвижимость и аренду жилья.

Инвестиции в первичный рынок жилья

Этот вид инвестиций достаточно популярен — на сегодняшний день имеется устойчивый спрос на покупку новых квартир в строящихся и готовых к сдаче новых домах.

Покупка строящегося жилья остается наиболее привлекательным видом инвестиций, ведь стоимость 1 кв.м. на начальном этапе составляет порядка от 40 тыс.руб. за кв.м. (в зависимости от типа проекта и сроков сдачи), а при окончании строительства метр стоит дороже как минимум на 20%.

Но при долевом строительстве есть риски. Риск того, что выбранный вариант долевого строительства не построится в указанный в договоре срок, компания не разорится и не заморозит стройку.

С другой стороны на начальном этапе строительства есть большой выбор квартир можно купить всегда востребованные однокомнатные квартиры, выбрать этаж, планировку. Поэтому главное для инвестора это выбор застройщика. Необходимо проанализировать весь его послужной список, предыдущие объекты, репутацию, качество строительства, есть ли исковые заявления от дольщиков и многое другое.
Минимальная сумма, с которой можно начинать инвестировать в рынок первичной недвижимости 1500 тыс.руб. За эту сумму можно купить однокомнатную квартиру в строящемся доме со сроком сдачи в конце 2013 года. При инвестициях в строящийся объект следует рассчитывать на то, что доход можно будет получить не ранее, чем дом будет достроен. Новые дома строятся долго, бывает, что по 3-4 года. Поэтому покупка первичного жилья на этапе строительства долгосрочная инвестиция.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"