Новые пузыри на рынке недвижимости надуваются в Индии и Бразилии

ГЛАВНЫМИ АУТСАЙДЕРАМИ РЫНКА СТАЛИ ЕГО ВЧЕРАШНИЕ ЛИДЕРЫ - ИРЛАНДИЯ, ГРЕЦИЯ, ИСПАНИЯ И БОЛГАРИЯ. СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ ТАМ УПАЛА НА 6 - 15%

Мир расплачивается за докризисное увлечение ипотекой и спекулятивным девелопментом. Американскому рынку недвижимости, который продолжает падать, эксперты обещают, что он упадет еще примерно на четверть. Неплохо себя чувствуют элитное жилье в Париже и на Лазурном Берегу, цены там, благодаря в том числе и россиянам, почти не изменились. Подорожала Германия на 4%. Кипр, ставший второй родиной российских олигархов, отказывается от «пенсионных» комплексов для англичан в пользу вилл на первой линии у моря.

КИТАЙ БЕСПОКОИТСЯ

В середине 2000-х казалось, что сформировался глобальный мировой рынок недвижимости. Цены на жилье двигались почти синхронно практически во всех странах. Инвесторы перестали обращать внимание на границы государств и скупали недвижимость, забывая о главном правиле инвестирования: никогда не покупайте недвижимость вдали от места, где вы живете. После 2008 года синхронность пропала, проявилось несколько различных сценариев поведения рынков. Однако главный тренд — удешевление недвижимости в большинстве стран мира. Особенно сильно падают цены в тех странах, которые в 2000-е слишком увлекались ипотекой и спекулятивным девелопментом.

Мировой рынок жилья по-прежнему слаб. Из 35 стран, которые исследует портал Global Property Guide, цены в четвертом квартале 2011 года выросли только в 13. Главными аутсайдерами были Ирландия (–15%), Греция (–7%), Испания и Болгария (по 6%). С Грецией все понятно: это свидетельство преддефолтного состояния экономики. Остальные три страны расплачиваются за пузыри, надутые в первой половине 2000-х. Причем Испания и Болгария активно играли на международном рынке, привлекая интернациональных инвесторов. Инвесторы играли на повышение, но, когда наступил кризис, оказалось, что за спекулятивным ростом нет реального спроса. Эти дома и квартиры прекрасно годились для спекуляций, но жить в них подчас некому.

Год назад лидерами роста цен на жилье были страны Юго-Восточной Азии. Сейчас их потеснили: больше всего цены поднялись в Индии (+35%) и Бразилии (+27%). Впрочем, это не значит, что лачуги где-нибудь в пригородах Бомбея подорожали на треть, речь идет о качественной городской недвижимости. Но в любом случае понятно, что индекс отражает поступательное развитие индийской и бразильской экономики.

Совсем непонятная ситуация с китайской недвижимостью. В последние десять лет она тоже стала предметом активных спекуляций. Тысячи инвесторов играли на повышение цен, и теперь даже власти признают, что на рынке жилья надут ценовой пузырь. Власти Китая крайне обеспокоены и называют это одной из главных проблем китайской экономики. Впрочем, адекватно судить о происходящем вряд ли можно из-за особенностей китайской статистики.

Очень активным год был для французских риэлтеров. Местные нотариусы отмечают, что 2011 год был рекордным по обороту, заключено более 850 тыс. сделок. Причем если большая часть французского жилья во время кризиса существенно подешевела, то цена на дорогие объекты в Париже и на Лазурном Берегу почти не изменилась. Впрочем, в Ницце в 2011 году зафиксировано падение цен на 3%. А вот жилье в Германии за прошлый год в среднем подорожало почти на 4%. Для весьма консервативного рынка ФРГ это очень серьезно.

АМЕРИКАНСКИЙ РЫНОК: ЕЩЕ ПОДЕШЕВЕЕТ НА ЧЕТВЕРТЬ

Особняком стоят США, кризис на рынке недвижимости продолжается здесь уже шестой год. Он начался в 2007-м и стал детонатором мирового кризиса. В 2008 году в стране была фактически национализирована ипотечная система: крупнейшие ипотечные агентства Freddie Mac и Fannie Mae из-за огромных убытков были переведены под управление государства. Их спасение может обойтись налогоплательщикам в 363 млрд. долларов. В отчетах Федеральной резервной системы рынок жилья стабильно называется самым слабым сектором экономики страны.

Основная проблема в том, что в течение многих лет американский рынок жилья раскручивался за счет subprime-ипотеки. После того как пузырь лопнул, недвижимость должна была сильно подешеветь, но правительство не может этого допустить: тогда пострадают десятки миллионов американцев. А ведь и так считается, что примерно четверть всей недвижимости в США, купленной по ипотеке, сейчас «под водой», то есть ипотечный долг по этим объектам превысил рыночную стоимость жилья.

Американская жилая недвижимость продолжает дешеветь: ценовой индекс S&P/Case-Shiller в четвертом квартале 2011 года снизился еще на 3,8%. Объемы строительства падают. Банки в огромных количествах изымают недвижимость у должников. В середине-конце 2011 года, согласно данным RealtyTrac, доля отнятого банками жилья в общей массе продаж составила 20%. При этом их аукционная цена была в среднем в полтора раза ниже, чем у «нормальных» домов.

Когда цены достигнут дна? Сегодня даже оптимистичные американские риэлтеры не рискуют предсказывать скорый выход из кризиса, в течение ближайших года-двух. Один из важных показателей — индекс отношения цен к доходам домохозяйств. В последние пять лет он уже снизился на четверть за счет удешевления недвижимости и достиг уровня десятилетней давности. Но если считать, что безудержный рост цен продолжался последние 25 лет, то для достижения равновесного состояния, свойственного 1970-м, недвижимость должна подешеветь еще примерно на четверть.

ВМЕСТО «ПЕНСИОННЫХ» ОСОБНЯКОВ СТРОИМ ВИЛЛЫ НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ У МОРЯ

«Упали цены или выросли?» — именно в таком ракурсе обычно рассматривают влияние кризиса на рынок недвижимости. Это весьма поверхностный взгляд, хотя бы потому, что жилье не биржевой товар и определить движение средней цены не всегда просто. Не менее интересно увидеть, как в кризис поменялась структура, какие тренды стали наиболее сильными. Рассмотрим эти изменения на примере Кипра.

Кипрское жилье в целом переживает кризис успешнее, чем курортная недвижимость в Болгарии или Испании. Если в Испании непроданными стоят около 800 тыс. домов, уже появились районы-призраки, где в новостройках практически никто не живет, то на Кипре такого и близко нет. Хотя за 9 месяцев 2011 года, по данным Королевского института оценщиков Великобритании (RICs), апартаменты на острове все же подешевели на 11%, а коттеджи — на 6%.

Как же менялся рынок недвижимости Кипра? Во-первых, он очень неравномерно откликнулся на кризис. Офисный рынок пострадал меньше жилого. Достаточно сильно снизились цены на дешевое жилье: проекты с плохой архитектурой в плохих местах могли подешеветь на 30%. Сильно пострадал сегмент «пенсионной» недвижимости — апартаментов, которые покупали в основном пожилые англичане. В кризис у пенсионеров стало меньше денег и на покупку, и на аренду курортной недвижимости. При этом участки на первой линии у моря, в силу ограниченности предложения, в цене потеряли немного.

Во-вторых, сильно изменился спрос. Кипрский рынок курортного жилья во многом развивался за счет иностранцев. Основными покупателями были англичане и русские. Бюджеты английских пенсионеров значительно уменьшились: если раньше они хотели купить квартиру за 300 тыс. евро, то теперь у них на руках 150 тыс. Англичане во время кризиса возвращают деньги из стран, где они инвестировали, на родину. Русские же по-прежнему покупают. С ними ситуация обратная: чем хуже обстоят дела в экономике, тем больше денег они выводят из своей страны. К тому же Кипр для русских практически родное место: здесь находятся офшоры, на острове проживает 50 тыс. россиян, есть русские школы, церкви и так далее. Значительную долю покупателей на Кипре составляют южноафриканцы: после отмены апартеида поток эмиграции белых южноафриканцев из страны не ослабевает. Киприоты за счет умелого маркетинга его перехватывают.

В-третьих, соответственно спросу изменился и рынок строительства. Возведение «пенсионных» комплексов с апартаментами в отдалении от моря сократилось. А кипрские застройщики стараются переориентироваться на возведение вилл на первой линии у моря — как любят русские.

В-четвертых, коренным образом изменился и состав действующих лиц рынка. В период бума появилось множество новых девелоперских компаний. В кризис большинство из них свернуло деятельность, от них остались лишь недостроенные объекты. Только крупнейшие кипрские компании, тесно связанные с банками и властями, продолжают крупные проекты.

Киприоты весьма умело подогревают интерес к местной недвижимости. В течение десяти лет разыгрывалась карта вступления в Евросоюз. Когда начался кризис, для инвесторов в местную недвижимость заработали программы получения вида на жительство и гражданства. Последняя модная тема — найденные в конце 2011 года крупные месторождения природного газа на средиземноморском шельфе Кипра. Уже начаты пробные бурения, в добыче планируют участвовать «Газпром», китайские и европейские газовики. Кипрские девелоперы в связи с этим ждут резкого подъема экономики и роста спроса на местную недвижимость.

Источник: Бизнес-Онлайн