Выгодны ли инвестиции в недвижимость?

«Выгодны ли инвестиции в недвижимость? В какую недвижимость выгодно инвестировать свои средства?» - эти вопросы стали главной темой делового обеда, организованного Казанский Бизнес Клубом. Участники встречи задавали вопросы экспертам - Руслану Садрееву, Президенту Гильдии риэлторов РТ и Гузель Вагаповой, главному редактору журнала «Казанская Недвижимость».

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Гузель Вагапова:

- Тему инвестиции в недвижимость мы раскрывали на нашей последней конференции, которая состоялась в октябре 2011 года. Большинство наших экспертов советовало вкладывать средства в недвижимость, и сейчас уже ясно, что их советы оправдались. За период с августа 2011 года стоимость жилой недвижимости выросла на 30-35%. Если разобрать конкретные пример, то в августе можно было купить 1-комнатную хрущевку за 1300 тыс.руб., сейчас такие квартиры продаются за 1900. Итого – за полгода 600 тыс.руб. прибыли, или 45% годовых. Помимо этого 1-комнатная хрущевка могла принести прибыль от сдачи в аренду – по 10 тыс.руб. ежемесячно, за полгода 60 тыс.руб.

Но у недвижимости, как у любых видов инвестиций есть свои плюсы и минусы. Плюсы инвестиций в недвижимость:

1. Инвестирование в недвижимость приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи в аренду.
2. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с другими видами инвестиций. Даже если недвижимость падает в цене, остается возможность сдачи ее в аренду.
3. Любой объект недвижимости можно улучшить своими усилиями (сделать ремонт, перевести квартиру на первом этаже из жилого фонда в нежилой, на земельном участке построить дом и т.д). При грамотном подходе цена объекта увеличивается на большую сумму, чем инвестор затрачивает на улучшение объекта. Улучшить своими силами другие виды инвестиций не возможно.
4. При инвестициях в недвижимость можно использовать ипотечное кредитование (сейчас у некоторых банков разработаны программы и для коммерческой недвижимости). Например, объект недвижимости может выступить залогом ипотечного кредита, тогда инвестор получает сумму от 50 до 80% от рыночной стоимости объекта. Или наоборот, если есть желание инвестировать в недвижимость, но нет достаточных средств, можно получить ипотеку на покупку недвижимости. На фондовом или на валютном рынке такое практически невозможно.
5. Рынок недвижимости замедленно реагирует на изменение экономической ситуации. Например, как правило, обвал цен на рынке акций не сопровождается немедленным падением цен на недвижимость. У собственников недвижимости есть некоторое время (обычно от 3 до 6 месяцев) для того чтобы продать инвестиционную недвижимость при возникновении экономических проблем в стране или в мире в целом.

Недостатки инвестиций в недвижимость:

1. Высокий ценовой порог для входа на рынок недвижимости: инвестировать в жилую недвижимость можно начиная с 1 млн.руб., в земли с 500 тыс.руб.
2. При вложении в строящуюся недвижимость инвестор теряет время до момента сдачи объекта, а значит, теряет и прибыль, которую он мог бы получать, если бы решил вложить свои деньги в другие финансовые активы.
3. Сложность совершения сделок на рынке недвижимости. Например, валюту можно купить за 10-15 минут, с недвижимостью не все так просто – необходимо проверить юридическую чистоту сделки, реально оценить рыночную стоимость, провести переговоры, зарегистрировать сделку…
4. Низкая ликвидность – недвижимость сложно быстро продать. По сравнению с большинством инвестиционных активов недвижимость отличается меньшей ликвидностью из-за высокой стоимости объектов недвижимости и длительностью процесса совершения сделок.
5. Изменение ситуации на рынке недвижимости. Инвестор в недвижимость должен понимать, что стоимость его актива в краткосрочный период может как повысится, так и понизится. Но в долгосрочный период стоимость недвижимости всегда растет. Поэтому выгодно инвестировать в недвижимость на длительный период.

Как выбрать недвижимость для инвестиций?

Недвижимость может принести больший доход, если правильно выбрать объект для инвестиций. Надо помнить, что вложения в недвижимость долгосрочны. К тому же не стоит забывать, что при продаже объекта недвижимости стоимостью выше 1 млн.руб., которым инвестор владеет менее 3-х лет, он обязаны заплатить налог на доход в размере 13%.

Выбирая недвижимость, важно, чтобы она соответствовала следующим критериям:

- относительная дефицитность (с этой точки зрения идеальны земельные участки)
- перспективы развития территории и инфраструктуры (ясно, что жилье около метро дорожает и пользуется большим спросом)
- юридическая чистота сделки
- востребованность недвижимости (у населения пользуются стабильным спросом 1-2 комнатные квартиры в новых домах, площадью 1-комнатные от 40 кв.м., 2-комнатные от 55-65 кв.м.).

Инвестиции в недвижимость выгодны всегда

Руслан Садреев:
- Вложения в недвижимость очень эластичны – можно вложить средства как на полгода, так и на больший срок. Например, если человек купил в сентябре 2011 года квартиру в строящемся доме за 35 тыс.руб. за кв.м., то сейчас он может уже ее продать по 50 тыс.руб. за кв.м. - рост порядка 30% за полгода.

Но здесь важно уловить дно и пик цен. Например, если инвестор купил жилую недвижимость в 2008 году и решил ее продать в первой половине 2011 года, то рост стоимости его недвижимости в пределах 15%. А если купил летом 2011 и продал весной 2012, то рост уже 30%. И все это – за разный период времени. На рынке важно поймать волну.

Рынок недвижимости, особенно рынок вторичной недвижимости, носит спекулятивный характер. Как повышаются цены? Один продавец увидел объявление, в котором квартира в соседнем доме продается на 100 тыс.рублей дороже, и поднял свою цену. Его объявление увидели еще несколько собственников жилья и соответственно тоже подняли свои цены. В это время объекты, которые были выставлены по прежним ценам, тут же переходят в разряд дешевых и их очень быстро скупают. Тогда объекты по новым ценам, которые еще вчера всем казались дорогими, становятся нормой. И так далее по кругу.

Вопросы участников встречи

- Сколько необходимо иметь квартир, чтобы жить за счет аренды?

- Все зависит от того, на какую сумму рассчитывает инвестор. Если цель - получать пассивный доход от аренды в размере 10-15 тыс.руб. ежемесячно, то достаточно купить однокомнатную квартиру за 2-2,5 млн.руб. и сдавать ее в аренду. Если инвестор рассчитывает на пассивный доход в 50 тыс.руб., то ему необходимо вложить 4,5-5 млн.рублей. Лучше всего такие средства вкладывать в коммерческую недвижимость.

Одна из участниц делового обеда Аида Багавиева, руководитель агентства по финансовому планированию, отметила, что это и есть как раз те самые 10%, которые можно получить в банке.
Руслан Садреев ей возразил:

- Надо понимать, что инвестиции в недвижимость – это не депозит. Помимо ежемесячного дохода с аренды, владелец недвижимости получает прибыль с роста стоимости его актива.
- Какой самый оптимальный объект для инвестирования в недвижимость?

- Самый универсальный объект, который легко как сдать, так и продать – это однокомнатная квартира. В коммерческой недвижимости пользуется спросом первый этаж, первая линия, площадь от 20 до 70 кв.м. Такие помещения сдаются до 1500 за кв.м. Есть разница между управлением жилым и нежилым фондом. Не каждый может управлять коммерческой недвижимостью, ведь с арендаторами надо работать, выставлять счета, вести бухгалтерию. Рынок аренды жилья на сегодняшний день серый, найти арендаторов на однокомнатную квартиру за один день – не проблема.
- Какие убытки возможны при инвестициях в недвижимость?

- Если инвестор приобрел недвижимость за счет собственных, а не заемных средств, то даже при временном отсутствии арендаторов он не несет убытки. Если нет арендаторов, можно говорить только о недополученной прибыли. Если же инвестор приобрел жилье за счет заемных средств, то при отсутствии арендаторов он несет убытки.
- Как поступить инвестору, который купил квартиру в строящемся доме, но застройщик задерживает сдачу дома в эксплуатацию?

- Если инвестор с застройщиком заключил договор согласно действующему Федеральному Закону о долевом строительстве № 214, то при задержке строительства более чем на три месяца застройщик оплачивает пени.
- А если инвестор приобрел квартиру не по договору об участии в долевом строительстве, а по предварительному договору?

- Инвесторам для избегания рисков не стоит покупать такие квартиры, лучше обезопасить себя и приобретать строящуюся недвижимость у других застройщиков. Покупка строящегося жилья по договору долевого участия также служит гарантом того, что эту квартиру не продадут по предварительному договору еще раз другому лицу. Договор об участии в долевом строительстве проходит регистрацию в Управлении Росреестра и это уже означает, что со всеми документами на строительство у застройщика все в порядке.
- Будет ли рост цен на недвижимость?

- Рост цен на недвижимость в рамках инфляции будет. Остальное - зависит от состояния рынка. Центр тяжести всегда смещается, то в сторону продавца, то в сторону покупателя. Если до нового года был рынок продавца – купить быстро хорошую квартиру было сложно, то сейчас рынок стабилизировался.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"