Какие опасности таит покупка дешевой квартиры?

Любителей купить товар со скидкой хоть отбавляй, но следует помнить, что на рынке недвижимости просто так скидок не бывает. Квартира по дешевке продается не потому, что вы неотразимы и обаятельны.

Недвижимость – ликвидный товар, выгодное вложение денег, это объект, необходимый для жизни, поэтому продажа ее по низкой цене всегда имеет объяснение. И скорее всего, низкая цена на недвижимость вызвана разными проблемами. Самыми опасными являются юридические, так как при худшем стечении обстоятельств сделка может быть признана недействительной, право собственности на купленную квартиру будет утрачено, а потерянные деньги никто не вернет. И такие примеры в жизни встречаются.

Например, в практике адвоката Олега Сухова была клиентка, которой предложили купить квартиру за 4 млн рублей, реальная цена которой была 6 млн. Девушка была молода и красива, но сообразила, что просто так подобные скидки не делаются. При проверке выяснилось, что квартира была продана, а после этого продавец обратился в суд с требованием о расторжении договора в связи с якобы неоплатой его покупателем. В процессе рассмотрения дела продавец просто изымал повестки из почтового ящика ничего не подозревающего нового собственника, который не знал о суде и не являлся на слушания. Суд принял решение в пользу продавца, так как покупатель не смог доказать свою невиновность по причине неявки. После этого ушлый продавец вновь зарегистрировал квартиру на свое имя и предлагал приобрести ее с большой скидкой.

Отсюда вывод, что дешевые квартиры надо тщательно проверять, лучше всего для этого обратиться к опытному юристу или агентству недвижимости, у которого есть штатный юрист. Но кто бы ни проверял дешевую квартиру, есть вещи, на которые необходимо обратить внимание. Сперва проверить надо продавца:

1. Следует исключить продажу квартиры по доверенности. Доверенность действует до тех пор, пока не отменена, а договор купли–продажи (ДКП) считается заключенным лишь с момента регистрации в Росреестре. Однако до момента регистрации доверенность может быть отменена и никто, кроме продавца, об этом знать не будет. Отмена же доверенности до регистрации ДКП дает право оспорить договор. В настоящее время в большинстве таких судебных процессов судьи признают право на квартиру за покупателем, однако это не дает уверенности в том, что вы не станете «счастливым» исключением в судебной практике. Да и сама перспектива судебного разбирательства вряд ли может кого-то обрадовать.

2. Не следует покупать у приезжих. Мошенники чаще всего стараются оформить «нечистые» квартиры на деревенских пьяниц, а затем от их имени продавать недвижимость.

3. Желательно наличие документов о полной дееспособности продавца. Как правило, невменяемого человека видно, но людей с ограниченной дееспособностью распознать могут не все. Поэтому обязательно надо проверить паспорт, поговорить с продавцом, а если возникнут сомнения, то попросить у него справку о дееспособности, а потом сделать запрос в учреждение, выдавшее документ, что бумага действительно выдавалась. Если продавец вам откажет, то подумайте, иметь с ним дело или нет.

4. Следует проверить наличие прав несовершеннолетних и иных категорий граждан на приобретаемое имущество (осужденные, отказавшиеся от приватизации, выселенные по решению суда и т.п.).

5. Проверить наличие супруга или наследника, который вправе претендовать на продаваемое имущество.

В проверке нуждается и сама квартира. Поинтересуйтесь историей регистрационных действий с квартирой, включая все обременения и историю всех регистраций/прописок (постарайтесь добыть архивную выписку из домовй книги, опытные риэлторы это умеют). Чаще всего на рынке встречаются квартиры, обремененные ипотекой. Это не таит особой опасности, скорее вызовет некоторые трудности в оформлении документов. Идеально выплатить весь кредит полностью и снять обременение с квартиры, тогда не нужно получать разрешение на сделку от банка. Если же вы решите продолжить выплачивать ипотеку, то банк будет проверять вашу платежеспособность. Обычно все обременения прописываются в правоустанавливающих документах, но бывают случаи, когда продавец их утаивает. Узнать о таких «сюрпризах» можно у нотариуса. Квартира может находиться и под арестом, и это доставит большие неприятности, так как суда в таком случае не избежать.

Также следует проверить документы, так как низкая цена может быть вызвана ошибками в них или даже подделкой. Проблемы может вызвать и неузаконенная перепланировка. Сейчас по закону продавать такие квартиры можно, но обязанность узаконить изменения перекладывается на нового собственника. Следует помнить, что не все перепланировки подлежат согласованию. Невозможно зарегистрировать снос воздуховода, присоединение к комнате балкона с выносом батареи, размещение санузлов над жилыми комнатами .

Однако низкая цена не всегда свидетельствует об обмане. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина считает, что дешевизна квартиры не всегда свидетельствует об афере: «Например, при осмотре объекта может вскрыться какой-то неприглядный факт или подвох. Квартира, окна которой выходят на свалку, кладбище, унылое фабричное здание, серьезно теряет в цене. Такие виды из окна могут отнимать до 20 % от её стоимости. Разумеется, факторов, удешевляющих жилье, предостаточно. Квартире, требующей серьезных вложений в ремонт и расположенной на окраине города в старом доме с изношенными коммуникациями, придется сильно сбросить в цене. Следует отметить, что квартира может терять в стоимости и при быстрой продаже. Продавец, которому по разным причинам срочно нужны деньги, готов уступить покупателю, лишь бы реализовать квартиру как можно скорее».

Одним словом, низкая цена не всегда подразумевает аферу, однако достаточно часто свидетельствует о ней. Поэтому, если уж очень хочется купить недвижимость со скидкой, тщательно все проверьте и взвесьте риски, а уже потом принимайте решение. Однако слова Антона Чехова актуальны и в наше время: «Дешевизна русского товара – это диплом на его негодность». Но иногда кому-то везет и в этой жизни.

Источник: Собственник