Азат Зяббаров ответил на вопросы читателей

Без похода в Управление Росреестра по РТ не обходится ни одна сделка с недвижимостью. И именно поэтому у граждан всегда возникает много вопросов к регистраторам. В рамках он-лайн конференции, организованной журналом «Казанская Недвижимость» совместно с Управлением Росреестра по РТ Азат Зяббаров, руководитель Управления, главный государственный регистратор Республики Татарстан ответил на вопросы наших читателей.

Вопрос: Я продаю квартиру. Нашел покупателя, который хочет ее купить. Можно ли идти на сделку, если у покупателя нет прописки в паспорте?

Ответ: Отсутствие в паспорте штампа о месте постоянного проживания (так называемая прописка) не является препятствием при отчуждении недвижимого имущества.

Вопрос: Я продавал свою квартиру, и мы с покупателем отдали документы на регистрацию сделки. Договорились, что он полностью рассчитается со мной не в день сделки, а в течение месяца. Сейчас он нарушает условия расчета, к тому же мое жилье уже подорожало на сто тысяч рублей. Могу ли я приостановить сделку без согласия покупателя и как мне это сделать?

Ответ: Действительно, государственная регистрация сделки может быть приостановлена по заявлению стороны сделки (продавца или покупателя). При этом в заявлении должна быть указана причина необходимости подобного приостановления. Данное заявление также должно содержать и информацию о сроке, на который имеется необходимость приостановить государственную регистрацию (но не более чем на 3 месяца). Что касается цены договора, то цена недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи, без согласования которого договор не может быть заключен.

Вопрос: Сколько стоит госпошлина при заключении договора дарения?

Ответ: Договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации и за его регистрацию взимается государственная пошлина в размере 1 000 рублей для граждан, взимая пропорционально со всех сторон сделки (если же договор дарения заключается с организацией, то госпошлина будет значительно больше).

При этом следует обратить внимание, что переход права собственности на подаренную недвижимость также подлежит государственной регистрации. Размер государственной пошлины, регистрация которой для граждан варьируется в зависимости от вида недвижимости, от 200 до 1 000 рублей.

Если предметом дарения является земельный участок сельскохозяйственного назначения, то суммарная госпошлина (за договор и переход права) составит всего 200 рублей.

Вопрос: Я хочу продать квартиру, в которой 1/4 доли принадлежит моему ребенку. Планирую на полученные деньги построить дом. Правда ли, что у меня не получится совершить сделку, что я смогу только продать свою квартиру и купить взамен другую?

Ответ: В соответствии с законодательством продажа доли несовершеннолетнего ребенка возможна только при наличии соответствующего согласия органа опеки и попечительства (орган местного самоуправления, по месту жительства ребенка). При рассмотрении решения о согласовании продажи недвижимости ребенка органом опеки и попечительства в первую очередь исследуется вопрос защиты прав и законных интересов несовершеннолетнего. В связи с чем решение Вашего вопроса не находится в компетенции Управления.

Вопрос: Является ли прием документов в Управлении Росреестра по РТ на совершение сделки гарантом того, что все документы на покупаемую квартиру в порядке? Когда вы рекомендуете отдавать продавцу деньги – когда сдаются документы на сделку или когда я получу свидетельство о регистрации права собственности? Продавец просит деньги сразу же после того, как мы отдадим документы на регистрацию.

Ответ: В соответствии с законодательством прием документов на государственную регистрацию является всего лишь первым этапом государственной регистрации прав, документы на котором исследуются исключительно по формальным признакам (наличие и полнота пакта документов, отсутствие подчисток и приписок и тому подобное). Только после приема документов проводится правовая экспертиза принятых документов, проверка законности сделки, выявление оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации.

Следовательно, прием документов на государственную регистрацию не является гарантией того, что права и сделки с недвижимостью будут зарегистрированы.

Что касается порядка расчета между продавцом и покупателем, то он должен быть согласован и установлен непосредственно сторонами договора и указан в самом тексте договора купли-продажи.

Вопрос: Я хочу стать участником долевого строительства. Уже нашел строящуюся квартиру, застройщик предлагает заключить договор долевого участия, который будет зарегистрирован в Управлении Росреестра. Является ли регистрация договора гарантом того, что у застройщика все в порядке с документами и дом будет сдан вовремя?

Ответ: Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов была предусмотрена законодательством именно в целях защиты прав и интересов участников строительства. Договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован только в случае, если застройщиком были соблюдены установленные законом требования, позволяющие привлекать денежные средства для долевого участия в строительстве (в том числе если имеются права на земельный участок, выдано разрешение на строительство и так далее).

Вместе с тем государственная регистрация договора не является гарантией, что многоквартирный дом будет построен и сдан вовремя, но только при наличии государственной регистрации договора участник долевого строительства имеет право требовать у застройщика исполнение своих обязательств. В том числе и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Вопрос: Один дом разделен на два хозяина (у каждого свой вход, в документах значится как две квартиры). Мы оформили в собственность дом и землю под домом. Планировали сделать дарение, но нам сказали, что документы на землю под домом не действительны, потому что наша соседка (другая хозяйка дома) пока не до конца оформила документы. То есть нам сначала сделали документы, а потом пришли к выводу, что они ошибочны. Случай произошел в районе республики. Как нам быть? Несут ли сотрудники Управления ответственность за свои действия, если в результате их ошибки граждане испытывают неудобства?

Ответ: В первую очередь следует отметить, что зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Ни каким иным методом признать право зарегистрированное право незаконным или недействительным нельзя. Ни какой орган не может ограничить распоряжение имуществом, находящимся в собственности, за исключением случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством. Отказ в приеме документов – недопустим.

Указанной в вопросе информации не вполне достаточно, что бы дать более конкретный комментарий к сложившейся ситуации. В случае сомнений в обоснованности каких-либо действий сотрудников Управления могу посоветовать обратиться к нам письменно (420054, г. Казань, ул. Авангардная, д. 74, либо, для электронных писем, E-mail:main-post@gufrs-rt.ru). При необходимости также можно записаться на личный прием ((843) 533-24-24, в том числе и в режиме видео приема).

Что же касается ответственности, то государственный регистратор является процессуально-самостоятельным лицом и несет ответственность за своевременное, полное и точное исполнение обязанностей, указанных в законе, а также за уклонение от государственной регистрации.

Вопрос: Есть ли особенности оформления в собственность по дачной амнистии садового участка, находящегося в черте города (в поселке Царицино)?

Ответ: «Закон о дачной амнистии» распространяется на те земельные участки, которые были предоставлены гражданам до 30.10.2001г. для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если вид права не указан или невозможно определить вид права. При этом для государственной права собственности необходимо представить документ, свидетельствующий о предоставлении земельного участка гражданину. Каких-либо особенностей государственной регистрации прав на земельные участки в зависимости от их местоположения «Законом о дачной амнистии» не предусмотрено.

Вопрос: Я оформляю в собственность свой земельный участок. Спор с соседями по границам нет, обязательно ли делать межевание? Можно ли его сделать после того как будет оформлено право?

Ответ: Если Ваш земельный участок уже стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер (то есть был внесен по материалам инвентаризации), то зарегистрировать право на него Вы можете и без проведения межевания. В дальнейшем Вы можете составить межевой план и представить его в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений.

Если же Ваш участок на кадастровом учете не стоит и не имеет кадастрового номера, то для его постановки обязателен межевой план. По результатам постановки на учет выдается кадастровый паспорт земельного участка.

Вопрос: Планирую купить квартиру в новостройке по переуступке. Можно ли в ЕГРП узнать, кому действительно принадлежит квартира? Дом пока не достроен и не сдан.

Ответ: Интересующая Вас информация содержится в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на объект недвижимости -земельный участок, на котором возводится объект долевого строительства (многоквартирный жилой дом), в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве. В указанной выписке помимо прочих сведений, указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.

Вопрос: Я купил квартиру в новостройке, дом сдан, я уже подписал акт приема-передачи квартиры. Но меня не устраивает планировка в квартире, и я хотел бы сразу снести ненесущую стену. Как поступить правильно – сначала оформить паспорт БТИ по прежней планировке, потом свидетельство о праве собственности и лишь затем делать все изменения, или вначале оформить в БТИ паспорт с планируемыми изменениями, а затем свидетельство о праве собственности?

Ответ: Статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает проведение перепланировки жилого помещения с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. При этом в данный орган с соответствующим заявлением и приложенными к нему необходимыми документами должен обратиться собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо.

Поскольку в указанном Вами случае право собственности на квартиру возникает с момента его государственной регистрации, то предлагаем сначала обратиться за государственной регистрацией права собственности на основании имеющихся правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта на квартиру с прежними техническими характеристиками, а затем уже заниматься перепланировкой на законных основаниях. После проведенной перепланировки с оформлением документов необходимо будет получить новый кадастровый паспорт на квартиру с измененными характеристиками и обратиться в Управление Росреестра по РТ с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав и получением нового свидетельства о государственной регистрации права.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"