Будут ли дальше расти цены на квартиры?

Согласно данным интернет-ресурсов, дешевле 47 370 рублей за кв.м. жилья в Казани нет. Причем, за эту цену можно купить только строящееся жилье. Стоимость вторичной недвижимости начинается от 55 990 рублей за кв.м. Быстрее всего дорожают квартиры в Ново-Савиновском районе – за месяц их стоимость выросла на 4,5%. Медленнее дорожают квартиры в Кировском районе – на 0,6%. Минусовых значений (то есть понижения цены на жилье) на рынке недвижимости пока не наблюдается. Вопрос, который интересует сейчас всех: «Будут ли и дальше расти цены на квартиры?»

Даже если говорить о средних ценах, как о «средней температуре по больнице», нельзя не заметить, что тренд рынка недвижимости пока что уверенно направлен в сторону роста цен. Отметим, что рост цен начался во второй половине 2011 года, в целом за 2011 год квартиры подорожали на 20-30% (в зависимости от сегмента), в начале 2012 года жилье по-прежнему продолжало расти в цене. Тем временем наши эксперты уверены, что на рынке постепенно появляются первые признаки стабилизации цен и даже стагнации.


«Если цены и дальше будут также расти, то для нормализации рынка потребуется больше времени и рынок встанет надолго. Если стагнация настанет сейчас, то рынок в сжатые сроки сможет нормализоваться», - уверен Валерий Абсалямов, директор центрального дома недвижимости «Валери».

Валерий Абсалямов прокомментировал складывающуюся сейчас на рынке ситуацию:
- Сложившиеся на конец марта цены на рынке жилья являются неподъемными для казанцев, т.к. они не соответствуют уровню доходов населения нашего города. Покупки в январе-феврале проходили на остаточной волне ажиотажного спроса конца прошлого года.

Покупателей недвижимости с октября 2011 года по февраль 2012 года можно разделить на две категории:

инвесторы – люди, вкладывающие средства в недвижимость с целью получения финансовой выгоды либо как минимум сохранения денежных средств;
обычные приобретатели – люди, решавшие первичный жилищный вопрос, либо улучшающие свои жилищные условия.
Если первая категория использовала, как правило, собственные накопления, то вторая категория к собственным накоплениям прибавляла либо средства соцподдержки (ветеранский сертификат, материнский капитал), либо заемные средства (ипотека, потребительский кредит, частные займы).

Первая категория покупателей к марту 2012 года практически ушла к нулю. Их финансовые игры начнутся либо ближе к сдаче новостроек (при инвестициях на первичном рынке), либо при следующем скачке цен на рынке недвижимости.

Вторая категория покупателей тоже значительно уменьшилась: ветеранские сертификаты в подавляющем большинстве осваиваются соципотечной программой РТ; материнский капитал большая часть людей, имеющих на это право, уже использовала, далее всё будет идти ровно соответственно уровню рождаемости; большая часть потенциальных заемщиков (не сильно верящая в снижение ипотечных ставок), имеющая необходимые для кредитования финансовые ресурсы, свои возможности использовала (хотя ипотека будет иметь место и далее, пусть и с несколько уменьшенными объемами в связи со значительным увеличением цен на объекты недвижимости); категория покупателей из других городов республики и близлежащих регионов тоже значительно сократилась из-за существенного увеличения разницы между ценами на недвижимость в г. Казани и ценами на недвижимость в их городах.

Отдельной темой можно обсудить вопрос о дальнейшей перспективе застройки города.
Запрет Президента РТ Рустама Нургалиевича Минниханова на последующее строительство жилья в центре города, несомненно, повлияет на стоимость жилья в центре Казани. Но произойдет это не ранее, чем через год-полтора. Во-первых, на сегодняшний день в центре построено и достраивается достаточно большое количество жилья. Во-вторых, ценовая политика в центре и так достаточно высока, соответственно спрос на жилье здесь достаточно эксклюзивный.

Что касается прорабатываемого вопроса перехода от точечной застройки к комплексной, то опять-таки увеличение стоимости квадратного метра – это вопрос не сегодняшнего и даже не завтрашнего дня, т.к. жилья в городе построено и строится достаточно много, во-вторых, через год и далее на рынок жилья выйдет большая часть нового жилья, которое в период с октября 2011 по февраль 2012 года приобреталась в качестве инвестиций.

Айрат Хабибуллин, директор агентства недвижимости «Домус»:
- О признаках стагнации говорить пока рано, однако уже заметно, что рынок притормозил – уменьшилось число сделок, прекращается рост цен на квартиры. По тем ценам, которые сейчас установились на рынке недвижимости, покупатель покупать не готов. Возможно, на рынке скоро начнется стагнация или снижение цен. Однако, даже если снижение цен будет, не думаю, что оно превысит 5%, в редких случаях 10%.

Такое состояние может продлиться все лето 2012 года, а осенью рынок вновь может пойти в рост. Потому как все факторы (рост цен на нефть, доступность ипотеки, улучшение инфраструктуры города в преддверии Универсиады) указывают на то, что сильного снижения цен на жилье в Казани ждать не стоит. Поэтому если не произойдет какой-нибудь глобальный политический или финансовый катаклизм, я не думаю, что будет обвал цен на рынке.

Большего всего сейчас пользуются спросом квартиры в строящихся домах, особенно у зарекомендовавших себя застройщиках. Менее всего пользуются спросом переоцененные квартиры в хрущевках и ленинградках. Как предстоящий тренд могу назвать повышение спроса (и вероятнее всего цены) на загородную недвижимость – дома и земли, потому как стоимость загородной недвижимости существенно отстала от стоимости квартир.

После роста цен наступает стагнация
Рынок недвижимости всегда развивается согласно одному и тому же сценарию. Вначале идет рост цен на жилье, затем равновесное состояние, которое переходит в переизбыток предложения, за переизбытком всегда следует стагнация и снижение цен, потом рынок восстанавливается и снова начинает идти по кругу.

Интрига в том, чтобы верно определить, когда наступит тот или иной периода и насколько увеличатся или уменьшаться цены. Собственно этим и всегда занимаются аналитики рынка недвижимости. Но и здесь есть свои сложности. Во-первых, информация о рынке недвижимости крайне закрытая (известно лишь за какую цен продается квартира, а за какую она реально продалась – нет), а во-вторых, на рынок недвижимости влияют такие факторы, предсказать которые крайне сложно, например, мировой финансовый кризис или изменения в законодательстве.

Чем был вызван рост цен на рынке в 2011 году?
- Увеличение лояльности банков к ипотечным заемщикам. Средние ставки по ипотеке достигли 11-12%, первоначальные взносы были минимальные (от 10%), условия рассмотрения заявок наиболее лояльные.

Активное использование материнского капитала для улучшения жилищных условий.
Реализация отложенного с 2009 года спроса.
Проявление интереса к недвижимости инвесторов.
Чем бывает обычно вызван спад (стагнация на рынке жилья)?
экономические или финансовые потрясения, которые приводят к упадку экономики в целом, в том числе рынка недвижимости.
сворачивание ипотечных программ. Уменьшение активности банков, увеличение процентной ставки по ипотеке и размера первоначального взноса.
снижение доходов населения.
депрессивные настроения в обществе, ожидание снижения цен
затоваривание рынка, увеличение объема предложения, которое по предложенным ценам, не находит своего покупателя.
Что делать покупателям и продавцам недвижимости?
Валерий Абсалямов:
- Какой совет можно было бы дать сегодня потенциальным покупателям? Советую подождать. Небольшая стагнация в марте уже началась, а через 1-2 месяца она уже может стать ощутимой. Март месяц это показывает. Предложения на рынок продолжают поступать, а спрос снизился в ряды. И хотя основная масса продавцов цены снижать пока не хочет, на рынке стали появляться предложения с более менее реальными ценами. Продавцам советую идти навстречу покупателям. Если вы желаете быстро продать свою квартиру, то достаточно снизить цену на 50-100 тыс. рублей, и они уже будут пользоваться большим спросом.

После бурного роста на рынке недвижимости всегда наступает фаза стагнации и соответственно снижения цен. Рынок недвижимости пережил фазу роста и плавно переходит, я надеюсь, в фазу стагнации. Если это действительно так, то восстановление рынка будет недолгим и успешным. Если процесс перехода затянется, то цены вырастут до такой степени, что рынок будет долго восстанавливаться. С большей вероятностью я уверен, что этого не случится.

Айрат Хабибуллин:
- Сейчас на рынке недвижимости настает время покупателя. Поэтому тем, кто хочет купить квартиру, я советую покупать сейчас. Сегодня можно спокойно, без ажиотажа и боязни, что стоимость квартиры через неделю вырастет тысяч на 100, выбрать себе наиболее оптимальный вариант. Затягивать с покупкой до осени и ждать существенного снижения цен не советую, потому как стагнация, по моим расчетам, продлиться не больше весны-лета, а осенью вновь настанет период роста цен.

Продавцам советую быть гибче. Понимать, что рынок меняется и необходимо вести себя соответственно. Если начать давать покупателям скидки, то сейчас с большей вероятностью можно быстро продать недвижимость.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"