«Как человек безвозмездно передаст землю муниципалитету? Его налоговая сожрет с потрохами!»

ЭКСПЕРТЫ «БИЗНЕС ONLINE» ОБСУЖДАЮТ РЕВОЛЮЦИОННУЮ ИНИЦИАТИВУ РУСТАМА МИННИХАНОВА, СУТЬ КОТОРОЙ ЗВУЧИТ КОРОТКО: ДЕЛИТЬСЯ НАДО, ОЛИГАРХИ!

Президент РТ Рустам Минниханов выступил с инициативой создания земельного фонда развития для многодетных семей. В частности, в конце минувшей недели он предложил, чтобы крупнейшие владельцы земель сельхозназначения, если они хотят перевести их в другую категорию, жертвовали государству до 50 - 70% своих участков. Журналисты «БИЗНЕС Online» обратились к участникам рынка с предложением оценить президентскую инициативу. Эксперты, с одной стороны, говорят, что в правовой плоскости такие сделки не могут отвечать духу и норме закона, но с другой - понимают, что устраняться от долгосрочных отношений с государством нельзя.

«СЛОВА МИННИХАНОВА ПРО 50 - 70 ПРОЦЕНТОВ - ЭТО ЭМОЦИОНАЛЬНЫЙ ПОДХОД»

Марат Камалов - директор ООО «Юридическая фирма «Татюринформ»:

- Этот пассаж нашего президента вызван тем, что сейчас идет больная для него тема, что в РТ не могут в соответствии с федеральным законом предоставить земельные участки для многодетных семей. Этим правом обладают те, у кого родился третий ребенок. В Казани тысячи таких семей и, вероятно, большая проблематика. То, что нашли, некоторых людей не устраивает, так как там недалеко располагается «Радон» (где хранятся радиационные отходы). Люди недовольны, и землю искать надо.

Речь идет в принципе обо всех землях сельхозназначения. Есть, условно говоря, крупные, престижные участки в Лаишевском районе, Пестречинском, Верхнеуслонском, которые хороши (там земли сельхозназначения), но там нет такого количества многодетных семей. Там могут быть десятки и сотни гектар, у которых бы хотели изменить целевое назначение и решить социальную задачу. Основная цель - перевести землю, построить коттеджный поселок, обеспечить тех людей, которые могут заплатить, жильем.

Но как речь может идти о передаче 50 процентов? Если, например, 100 гектар, то 50 гектар земли на Пестрецы еще на десять лет вперед хватит. Применительно к Казани, Челнам, Альметьевску, касательно земель, которые вокруг сел, - я вас умоляю! Это как минимум абсурдно применять.

Проблема еще в том, что оборот земли сельхозназначения очень зарегулирован. Важно, например, не продавать иностранцам. Но ведь у нас каждый земельный участок даже продать нельзя без обращения в кабинет министров. Надо обязательно перед продажей уведомить правительство Татарстана за месяц о цене, размере, местоположении земельного участка. Но тут же есть лазейка: продавать нельзя, а дарить можно – на дарение запрета нет.

Допустим, у человека было 100 гектар земли. Как человек безвозмездно передаст землю муниципалитету? Его налоговая сожрет с потрохами! Велят заплатить налог по полной программе. Все зарегистрировать – это огромный труд, а не просто взять и отдать 50 процентов земель.

Думаю, что слова Минниханова про 50 процентов, 70 процентов - это эмоциональный подход.

Люди не от хорошей жизни создают садовые общества и тому подобное. А потому что не могут никаким законным способом легализоваться. А цель-то благая. Пусть собственник честно зарабатывает свои деньги. Кто-то хочет построить дом, но не может из-за неподходящей формы земли. Бизнесу не дают реализовать социальную направленность.

Как раньше, в средние века, покупали индульгенцию, так сегодня предлагают просто отдать часть земель. Это неправильно. Получается, что собственники незаконно набрали землю? А если законно, то в этом и есть предпринимательство. Сам подход - что закон будет работать, когда ты отдашь какую-то часть, а не отдашь – не будет работать - меня очень расстраивает.

Если нет земли, пожалуйста, выкупите ее. А здесь социалистический метод: мы землю заберем и ни в какие рыночные отношения влезать не будем.

Руслан Садреев - директор агентства недвижимости «Премьер», президент гильдии риэлторов РТ:

- Предложение президента РТ правильно и своевременно, так как сегодня очень много выкупленных земель, которые не обрабатываются, на них не производится никакого строительства. Думаю, это предложение подстегнет тех, кто является собственником и не обрабатывает земли, к тому, чтобы решить не только свои вопросы по оформлению земель, но и помочь многодетным семьям в рамках программы. Это инновационное предложение в духе нашего татарстанского правительства. Президент республики - умный человек и предлагает только правильные и законные инициативы. Не думаю, что с юридической стороны могут быть какие-то проблемы. Это новшество для рынка недвижимости. И так как земли выделяются в районах республики, массовое освоение которых только начинается, не думаю, что это серьезно отразится на стоимости земли или каких-то других факторах рынка недвижимости. На сегодня это параллельно развивающееся направление, и в отличие от средств материнского капитала, ветеранской программы, эта федеральная программа еще идет отрывом, параллельно. Уверен, ее развитие в скором будущем будет активным, и наверное, через пару лет мы будем наблюдать отголосок программы на рынке недвижимости. А пока рано говорить о том, что что-то меняется. Эта инициатива должна разрешить проблему, которая висит уже много лет. Пока нельзя сказать, будут ли у многодетных семей какие-то проблемы с землями. Если программа будет работать, проблем возникнуть не должно. Если освоение данных земель будет проводиться в соответствии с планом, вряд ли возникнут какие-то вопросы.

Наиль Галеев - исполнительный директор ассоциации предприятий малого и среднего бизнеса РТ:

- Еще, как известно, Лифшиц - бывший министр финансов эпохи Ельцина, сказал, что «делиться надо». Действительно, вся земля в Татарстане скуплена латифундистами, это и олигархи, и главы, и просто ловкие люди… Многие сидят как собаки на сене, мечтая перевести земли, купленные за копейки, в земли поселений и продать задорого под коттеджи. Законно, то есть в рамках закона, отобрать ее очень и очень сложно – слишком много лазеек в законе… Поэтому президент для нынешнего этапа выдвинул правильную формулу: отдай часть земли и зафиксируй прибыль. Я уверен, что чем дальше, тем все меньше шансов у латифундистов что-то сделать со своей землей. Общество скоро созреет к тому, чтобы в рамках справедливости и закона изъять то, что принадлежит ему по праву.

«НАСТУПИЛО ВРЕМЯ ЦИВИЛИЗОВАННЫХ ОТНОШЕНИЙ ВЛАСТИ И БИЗНЕСА»

Роберт Хайруллин - генеральный директор УК «АС Менеджмент» (ASG):

- С озвученной президентом бартерной схемой работы с «набравшими землю дельцами» мы знакомы исключительно по журналистским публикациям, например, в «БИЗНЕС Online». Считаем, что нельзя рассматривать вне контекста всего совещания отдельные фразы президента.

Как мы поняли, в ходе полемики с одним из министров президент РТ призвал ответственных за обеспечение землями многодетных семей глав администраций заниматься своей работой. И вместо того чтобы помогать «дружественным» землевладельцам в решении их вопросов, убедить последних быть социально ответственными и внести свой вклад в реализацию федерального закона.

Нам представляется, что ответственные должностные лица давно могли выработать предложения и вынести их на рассмотрение президента РТ, а не вынуждать его делать работу за них.

Пример коллегам подает мэр Казани Ильсур Метшин. Вне всякого сомнения, Казань является самым сложным муниципалитетом с точки зрения реализации федерального закона об обеспечении многодетных семей землей. Тем не менее мэр изыскал возможность в рамках государственно-частного партнерства с инвестиционной группой компаний ASG по развитию казанской агломерации решить эту проблему – в строгом соответствии с действующим законодательством. Получил одобрение президента и в настоящее время практически уже завершает эту работу.

По какому пути идти другим главам? Было бы некорректно решать за них. Мы глубоко убеждены, что если глава ведет целенаправленную системную работу с бизнесом на своей территории, выстраивает цивилизованную систему взаимоотношений, с землевладельцами в том числе, то и вопросы решаются без вмешательства президента. В нашей практике есть такие примеры.

Есть и прямо противоположные, когда главы двух районов на протяжении не одного года пытались и пытаются противодействовать нашей деятельности, ведут бесконечные судебные споры, проигрывая их бессчетное количество раз. Сомневаемся, что в таком случае возможен конструктивный диалог с бизнесом. Власти на местах должны понять: время беспредела ушло в прошлое. Сейчас наступило время цивилизованных отношений власти и бизнеса.

Но и бизнес должен понять: в сегодняшних условиях для того, чтобы успешно работать, необходимо быть социально ответственным и в рамках долгосрочных отношений с государством не устраняться от взаимовыгодных решений общественных проблем.

Равиль Сабиржан - предприниматель:

– Бартер предусматривает материальный обмен. В данном случае передать 50 процентов земель в фонд многодетных семей в обмен на первоочередной порядок исполнения госчиновниками своих обязанностей бартером назвать невозможно. Более того, порядок «перевода земельных участков из одной категории в другую» регламентирован ФЗ-172 и постановлением кабмина РТ №523. Если госчиновники будут саботировать соблюдение вышеназванного федерального закона и республиканского постановления – суд их не сможет обязать переводить землю в другую категорию. Но от этого саботажа экономика некоторых районов пострадает, так как здесь недополучат налоги и новые рабочие места.

На процедуру перевода земли может уйти от трех до шести месяцев. Юридически возможно ли выполнить данную процедуру? Как можно отказаться от «неработающей» земли предпринимателям? Юридически данную инициативу выполнить крайне сложно или точнее сказать – невозможно. И Алексей Семин это недавно убедительно продемонстрировал. В цивилизованных странах изъятие земель для госнужд производят путем выкупа по рыночной цене, такой же путь предусмотрен и Земельным кодексом РФ. Еще добровольно отказаться от «неработающей» земли возможно за счет высокого налога на землю либо очень высокого штрафа на зарастающие сорняком пахотные и луговые земли. Но этот путь должна одобрить Госдума России.

В Татарстане и Казани жаловаться на недостаток земель для многодетных семей – грех. Многодетные семьи надо обеспечивать землей только в населенном пункте либо землей, вплотную примыкающей к ним, так как без коммуникаций многодетные семьи на полученной земле благоустроенно жить не смогут.

Обеспечение многодетных семей землей еще не означает, что на выделенной земле появятся дома или благоухающие сады. Скорее всего, выделенные участки повлияют на снижение рынка цен на приобретаемые земельные участки под богатенькие коттеджи - в силу того, что эти участки не запрещено продавать. А чтобы у многодетных семей на выделенной земле появились благоустроенные дома – эту очень хорошую инициативу президента РФ Дмитрия Медведева надо подкрепить и деньгами, потому что в многодетных семьях часто с ними «напряженка». 50 процентов земель, которые предприимчивым людям предлагают добровольно-принудительно внести в фонд многодетных семей, находятся «в поле», и как правило, далеко от населенного пункта, поэтому едва ли годятся для проживания многодетных семей.

"ХОТЯ БЫ ЕСТЬ КАКОЙ-ТО ВЫБОР"

Рустем Муратов - директор ООО «Практик», предприниматель (благодаря ему был дан старт делу по обвинению в коррупции в отношении главы администрации Верхнеуслонского района РТ):

- Инициативу оцениваю положительно. Человек, который готов выйти на такие условия, понимает на что идет. Хотя бы есть какой-то выбор в отличие от тупиковых ситуаций, когда набирают кучу земель и не знают потом, что с ними делать. Земли не используются, зарастают бурьяном. Либо упираются в какой-то чиновничий тупик, так что нельзя сделать шаг ни влево, ни вправо. А тут показан цивилизованный способ.

Думаю, что если слова президента РТ дойдут до каждого исполнителя, то ситуация на рынке может измениться. Раз определена политика обеспечения многодетных семей земельными участками, она должна исполняться, и правительство должно найти резервы. Для чего тогда принимать законы, если их не исполнять?

Андрей Савельев - директор «НЛБ-недвижимость»:

- Если схема будет действительно действовать так, как указано, то это достаточно актуально. У нас очень много земель сельхозназначения, которые находятся в интересных местах, но ввиду того, что у собственников нет возможности переводить эти земли, эта инициатива актуальна. Возможности переводить земли нет из-за финансов и отсутствия знаний по переводу земли в другую форму. Это очень трудоемкий и сложный процесс, и даже профессиональный специалист редко берется за такую работу.

Юридически всегда можно что-то придумать, поэтому выполнить предложенную схему можно. Вопрос в том, как это все будет обстоять и как будет работать. Раз часть земли пойдет под социальную программу, это всегда приветствуется.

Не думаю, что реализация данной инициативы значительно повлияет на рынок, изменение цен и т.д. Но общее впечатление от задумки этой программы очень положительное. Вопрос лишь в том, насколько слова не будут расходиться с делом. Если это действительно будет работать, то это большой плюс.

У нас в стране запасов земли очень много, ресурсов хватает. Вопрос только в том, что должна идти инициатива муниципальных органов. Очень часто в существующих социальных программах люди стоят в очередях годами и ничего не получают, либо это все сделано с такими бюрократическими препонами, что крайне тяжело. Один из удачных социальных проектов – жилищный сертификат ветеранам, когда все прошло более-менее удачно. Если в данном предложении программы все будет мощно идти, будет финансирование, тогда это все реально и будет ощутимо. Программа ветеранских сертификатов, например, оказывала влияние на рынок. Если все будет настолько же массовым, тогда может оказать влияние, но я интуитивно сомневаюсь в том, что программу смогут развернуть так широко и доступно.

Эдуард Зяббаров - управляющий партнер юридического агентства «ЮНЭКС»:

- В строго правовой плоскости такие сделки не могут отвечать духу и норме закона. По сути, речь идет не о дарении земли государству, а об обмене земли на некую встречную «услугу» государства по переводу сельхозземель в земли поселений. В соответствии с федеральным законодательством изменение категории земли и границ населенных пунктов возможно лишь в рамках территориального планирования, основанного на совокупности социальных, экономических и иных факторов. Изменение границ поселения с целью «изъятия» сельхозземель у собственников законом не предусмотрено.

Но сама идея экономически разумна. Выгоду получают обе стороны. Жизнь, как правило, более многогранна и объемна по сравнению с нормами действующего законодательства.

Источник: Бизнес-Онлайн