Между ТСЖ и управляющей компанией: из двух зол

Уже несколько лет мирным собственникам квартир в многоквартирных домах твердят о том, что они сами себе хозяева. И что отныне только от них зависит судьба их домов. Мол, организуйте ТСЖ, выберите управляющую компанию – и будет вам счастье. В реальности же куда быстрее счастья приходят проблемы. А стать реальным хозяином в своем доме пока под силу очень немногим.

Выбора нет?

Власти гордо отчитываются о том, что жильцы большей части домов уже сделали свой выбор. Начнем с того, что в большинстве случаев этот выбор сделали за них. Происходит это очень просто. Когда я жила в собственной квартире в Измайлово, мне в почтовый ящик как-то прилетела странная бумага, которая называлась «Договор об оказании услуг» и т. п. Суть его сводилась к тому, что, подписав эту бумагу, я заключаю договор об обслуживании дома с управляющей компанией, организованной из бывшего ДЕЗа. Для непосвященных – это и есть тот самый «свободный выбор». Хочешь – голосуешь. Не хочешь – не голосуешь, и выбор за тебя сделают другие.

К сожалению, именно таким «добровольно-принудительным» методом проходили выборы управляющей компании в очень многих домах, городах и весях. Собственникам просто предлагалось перезаключить договор с бывшим ДЕЗом, который теперь переведен на хозрасчет и носит гордое название «управляющей компании».

Упрекнуть в этом власти можно, но бессмысленно. Поскольку большинство собственников занимали и занимают довольно пассивную позицию. Там, где не находилось определенное число активистов, готовых стучаться по квартирам, проводить собрания и заниматься прочей общественной работой – дело и не двигалось.

Более активно себя ведут, как правило, жители новостроек. Здесь подбирается другой контингент, заинтересованный в качестве обслуживания. Но здесь же люди сталкиваются с другой проблемой. Почти всегда дом им предлагают уже с управляющей компанией. Естественно, не абы какой, а аффилированной с застройщиком. И здесь порой рассказывают истории, которые выглядели бы – не живи мы в России – невероятными. Жители домов, застрявших в конфликтах с УК, иногда подвергались, по сути, шантажу: их заставляли подписывать договор об управлении, угрожая в противном случае не отдать ключи от квартиры. О подобной ситуации с жильцами домов по Высоковольтному проезду «Собственник» уже рассказывал.

Причин для создания своей УК или подконтрольного ТСЖ у девелопера много. Например, необходимость сдачи-приемки дома. От генподрядчика дом кто-то должен принять в эксплуатацию. То есть застройщик должен либо привлечь управляющую организацию (создать свою собственную), либо организовать ТСЖ (как правило, они именуются ТСЖ вновь создаваемого кондоминиума – ТСЖ ВСК, поскольку свидетельств о праве собственности у дольщиков пока нет).

По данным Института экономики города, доля ТСЖ, созданных застройщиком, составляет до 75% всех зарегистрированных товариществ собственников жилья в России. Кроме того, аффилированная УК всегда прикроет «дыры», устранения которых жильцы вправе требовать от застройщика в течение двух лет после сдачи дома.

Но это не означает, что собственники квартир абсолютно бесправны. Согласно Жилищному кодексу, собственникам квартир предоставлены весьма широкие полномочия по управлению домом. Даже если изначально он передан в управление УК, аффилированной с застройщиком, или находится в ведении созданного им ТСЖ, жители дома в любой момент могут изменить эту ситуацию.

Выбор есть

Общее собрание жильцов в любой момент может установить свои «правила игры», поставить под контроль УК, проверить расходование средств, изменить существующий договор на управление домом или даже избрать себе другого управляющего. Но, несмотря на то что все эти права гарантируются законом, процесс смены управляющих почти нигде не проходит без боя. Естественно, что действующая УК будет всеми силами противиться этому. Часто в домах дело доходит до физического противостояния. Собственникам не дают ключи от технических помещений, их требования игнорируются и т. д. И такие конфликты случаются с завидной регулярностью, когда вдруг жители дома вспоминают о своих правах и пытаются их реализовать. Поэтому для начала стоит попытаться просто поставить действия ТСЖ или УК под контроль.

Как бы ни было создано ТСЖ, оно обязано подчиняться решениям общего собрания. А его правление и председатель полностью подотчетны и подконтрольны членам ТСЖ. В теории. На практике вопрос контроля отдается полностью на откуп жильцов. И если вы ничего в этом отношении не предпримете, то никто из правления не будет ходить по квартирам и ежемесячно отчитываться о проделанной работе. Поэтому опытные люди советуют помимо правления выбирать еще один орган – ревизионную комиссию. Ей не надо функционировать непрерывно. Достаточно собираться с определенной периодичностью (раз или два в год) и проводить проверку деятельности ТСЖ. А потом давать отчет на общем собрании. Ту же практику можно применять и в отношении контроля за деятельностью УК.

Когда УК приходит на объект, она обязана заключить договор с жильцами. Если ТСЖ нет, то компания обязана подписать договор с каждым из собственников. При этом все условия договора с УК утверждаются общим собранием собственников либо его уполномоченными. Но если присутствует ТСЖ, договор заключается с его представителями (правление и председатель). А голосование при этом может быть проведено заочно. Как и в случае с выборами «муниципальной УК», в почтовые ящики жителей будут опущены уведомления, где предлагается одобрить договор с УК (или выбрать ее из списка). Большинство жителей, получая такое уведомление, игнорируют его, но если собственник не ответил, его голос все равно засчитывается как согласие на предложенную УК.

А все последующие претензии собственника в духе «меня никто не спросил» не будут действенным аргументом в споре. Так что первый совет, который можно дать: не игнорировать сам процесс. И если вам пришла подобная бумага – поинтересоваться, какую управляющую компанию вам пытаются навязать. Можно не полениться и поискать информацию о ней в Интернете. Позвонить в офис и узнать список домов, уже находящихся под ее управлением. Многие из новостроек сегодня имеют свои сайты и форумы жильцов. Так что можно поинтересоваться, насколько люди довольны работой своей УК. Во всяком случае, если она уже отметилась в скандалах с жильцами, информация всплывет довольно быстро.

Также, прежде чем подписывать предложенную форму договора, неплохо бы посоветоваться со специалистами. Оптимально, когда среди жильцов дома есть свои юристы и экономисты, которые в состоянии дать адекватную оценку предложенным условиям контракта. Но если таковых нет, можно посмотреть образцы оптимальных договоров. Они имеются, например, на сайте tsj.ru. Там же можно задать вопрос специалистам о каких-то пунктах договора, вызывающих у вас сомнения.

Конечно, большинство жильцов сегодня не занимаются подобной профилактикой, уповая на то, что непонравившегося управляющего всегда можно сместить. Но, поверьте, сместить гораздо сложнее, чем не выбрать.

Решение о смене УК принимается, как и все основные решения, только на общем собрании собственников жилья. При этом сама процедура, по которой проходит собрание и голосование, строго регламентирована законом. И малейшие нарушения в ней станут для УК поводом опротестовать решение собственников и не подчиниться ему.

Чтобы решения собрания имели силу, они должны быть приняты с одобрения жильцов, имеющих не менее 50% площадей в доме. Да, именно так – не 50% собственников, а собственников 50% площадей. Количество голосов у собственника пропорционально размеру его квартиры. Так что, мнение двух владельцев «трешек» весит однозначно больше, чем слово трех хозяев «однушек». О предстоящем собрании все собственники должны быть оповещены минимум за десять дней – заказным письмом или лично из рук в руки. При этом в оповещении должна быть заранее указана повестка дня. Только решения, принятые общим собранием в соответствии со всеми этими требованиями, будут считаться действительными.

Источник: Собственник