Как будет развиваться рынок загородной недвижимости

Цены на квартиры в 2011 году существенно выросли. А на загородную пока нет. Что будет с загородной недвижимостью? Вырастут ли цены? Какой спрос на загородные дома и приживется ли загородный образ жизни у казанцев, учитывая, что сейчас вполне возможно купить дом по цене квартиры? – все эти ключевые вопросы собрались обсудить участники круглого стола.

На круглый стол «Дом по цене квартиры», который состоялся 24 апреля в рамках международной специализированной выставки «ВолгаСтройЭкспо», были приглашены профильные чиновники Минтроя РТ и самые активные и инициативные представители рынка недвижимости.

Риэлторы ждут активизации на рынке загородной недвижимости, но казанцы пока активно скупают лишь дешевые земли.

Первое слово было предоставить Ольге Сергеевне Мухановой, начальнику отдела реализации жилищных программ.

Гузель Вагапова, главный редактор журнала «Казанская Недвижимость», модератор круглого стола: Ольга Сергеевна, городская квартира или загородный дом – каким видит решение жилищного вопроса жителей республики в Министерстве строительства?

Ольга Муханова, начальник отдела реализации жилищных программ Министерства строительства, архитектур и ЖКХ РТ: План ввода жилья в Татарстане в этом году 2 млн. 480 тыс.кв.м.

При этом доля строительства малоэтажного жилья тоже растет, если пару лет назад мы не добирали до 40%, то сегодня 42% и к 2015г. планируется вводить около 50% малоэтажного жилья.

Малоэтажное строительство развивается: с помощью государственных программ (строительство жилья для ветеранов, для аварийщиков, по программе АПК), комплексной малоэтажной застройки и индивидуального жилищного строительства.

Малоэтажного жилья меньше не будет, ведь всем хочется жить в отдельном доме на свежем воздухе, где решена проблема парковочных мест, к тому же дом редко бывает площадью меньше 70 кв.м., что очень комфортно для проживания. Естественно, люди стремятся за город, особенно если загородный дом находится вблизи Казани. Я думаю, именно загородные дома будут востребованы в ближайшее время больше, чем квартиры. Однако и у малоэтажного жилья есть некоторые проблемы: в первую очередь это дороги и сети.

Гузель Вагапова: По мнению риэлторов, что больше пользуется спросом: дома или квартиры?

Андрей Савельев, директор Агентства недвижимости «НЛБ»: Конечно, большим спросом пользуются квартиры, чем дома. Однако в начале этого года спрос на загородную недвижимость, в особенности на земельные участки был ажиотажным – раньше в январе земли никто не покупал. А в этом году, я думаю, все коллеги риэлторы подтвердят – земли пользовались небывалым спросом.

Гузель Вагапова: Да, у нас есть данные Управления Росреестра, где указывается, что за I квартал 2012 года зарегистрировано 36 680 сделок с недвижимостью. Это на 28,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года (28 519). При этом количество зарегистрированных сделок на жилые помещения увеличилось на 20,5% (24 829), на нежилые помещения – на 11,9% (3 492), на земельные участки – 74,9% (для сравнения: за I квартал 2011 г. по земельным участкам было зарегистрировано 4 725сделок, за I квартал 2012 – 8 262).

Адель Хасбиуллин, директор Агентства недвижимости «МЕГАЛИТ»: Квартиры хотят приобрести все, а дом – только те, кто готов смириться со всеми особенностями проживания за городом. Главный минус, конечно, для семей с детьми, посещающими школу и кружки – при переезде за город приходиться ежедневно преодолевать длинный путь от дома и до дома.

Есть люди, которые продали свою квартиру и перебрались за город, но потом все равно приобретают квартиры в городе ближе к месту обучения детей, потому что каждый день терять время в пробках никому не хочется.

Квартира становится островком, куда можно придти, когда не успеваешь выехать за город. Загородный дом хорош для определенной категории людей, у которых дети уже взрослые, живут самостоятельно, либо сами могут приехать на личном транспорте в загородный дом, а родителям нет необходимости часто бывать в городе. Молодым семьям с детьми загородная жизнь неудобна.

Почему увеличилась покупательская способность на земли – потому что появилось много дешевых земель, соответственно – сократился спрос на коттеджи. Обычно покупатели просчитывают: сколько стоит коттедж и сколько стоит аналогичный земельный участок и себестоимость строительства. Как правило, выгоднее выходит построить самому и к тому же это будет тот дом, о котором действительно мечтает человек. Поэтому по землям сделки увеличились, а по коттеджам сократились – по сравнению с 2008-2009г.

Что касается дальнейшего развитие рынка квартир, то оно будет зависеть от потребительского и инвестиционного спроса. Если все инвестиционные квартиры резко выйдут на рынок, у покупателя появится большой выбор, время торговаться, сравнивать – то цена на недвижимость может упасть, если инвестиционные квартиры будут выходить постепенно, сохраняя дефицит предложения – то стоимость недвижимости не будет уменьшаться. Сейчас инвестору квартиры покупать уже неинтересно, остался только потребительский спрос.

Валерий Абсалямов, директор Центрального дома недвижимости «Валери»: - На сегодняшний день стоимость квартир достигла максимального экономического уровня. В Казани нет таких доходов, чтобы покупать недвижимость по сложившимся ценам.

Спрос какой-то есть, за счет жизненной необходимости в расширении жилплощади. Высокие цены привели к увеличению сделок по ипотеке, потому что не тянут покупатели такие цены. Пока не понятно, что будет с ипотекой. Сейчас ставки повышаются, но что будет дальше, будут ли претворяться в жизнь идеи Президента В.В.Путина о ставках в 6%? Если да, то интересно было бы на это посмотреть.

Я думаю, до осени мы должны войти в стагнацию, насколько серьезную, пока не ясно. С марта спрос на квартиры затих, апрель еще больше это показал, а дальше будет хуже. Спрос на квартиры будет падать, предложение будет поступать. И сейчас уже продавцы дорогих квартир начали снижать цену, если им реально надо продать. Потому что никто не берет.

Что будет с загородной недвижимостью – абсолютно не понятно, я думал, что она активизируется в марте-апреле по итогам общего ажиотажа. Но никаких движений не было. Может мы в стадии раскачки, а может, в Казани просто закончились деньги. Если на загородную недвижимость спрос отложенный – это один сценарий развития ситуации в таком случае мы можем ждать бурного роста, если спрос замороженный – то это совершенно другое дело.

Есть ли предпосылки для оживления рынка загородной недвижимости? Если будет рост, то насколько? Вот что я бы хотел выяснить на этом круглом столе.

Айдар Садыков, Агентство недвижимости «Центральное»: - Одна из причин того, что просела загородная недвижимость – рост цен на квартиры. Люди, видя, как растут квартиры, принялись их активно скупать, повлиял человеческий фактор.

Что касается перспектив – если появятся конкретные земли, которые будут выданы многодетным семьям, это тоже, на мой взгляд, повлияет на рынок – не каждый себе может построить дом. А землю семья получила, возникает вопрос: что же с ней делать? И тогда будет решено продавать. Такое большое число предложений может повлиять на рынок.

Валерий Абсалямов: Я не думаю, что земли многодетных повлияют на рынок. Будет выделено одно поле на всех и все там начнут продавать, конечно, цена у земель будет невысокая. Андрей Савельев: Если бы земли выделялись в Вахитовском районе, Салмачах, Вознесенье, то тогда эти участки стоили бы дорого и их массовой выброс на рынок изменил бы ситуацию. Но земли выделяют в тех районах, куда люди просто так не желают ехать. И даже в случае выброса на рынок они никак не изменят ситуацию.

Вслед за ипотекой на квартиры будет развиваться ипотека на загородную недвижимость

Мурат Камалетдинов, руководитель Ипотечного центра ОО «Казанский» ОАО «Промсвязьбанк»: Я думаю, долгое время не было развития рынка загородной недвижимости, в том числе и потому, что банки не выдавали ипотеку на загородные дома.

Квартиры считаются традиционным более ликвидным продуктом по сравнению с загородным домом. Большинство клиентов, которые хотят улучшить свои жилищные условия, покупают именно квартиры – и для таких людей банки разрабатывают программы и на вторичное, и на первичное жилье.

Что касается покупки дома, то это уже следующий этап – когда у человека есть квартира, он покупает дом. Это более сложный и менее ликвидный продукт. Ипотека на малоэтажные дома только начинает развиваться.

В основном загородные дома покупают люди, у которых уже есть в собственности квартира. Для таких людей мы можем предложить залоговый целевой кредит – когда под залог уже имеющейся недвижимости приобретается загородный дом.

Риэлторы пришли к мнению, что для активизации рынка загородной недвижимости людям необходимы программы под залог загородного дома, а не квартиры. Как оказалось в единичных банках Казани такие программы есть, но они предполагают массу условностей – дополнительный залог, не менее двух поручителей.

Как отметила Анастасия Гиззатова, директор Агентства недвижимости «Счастливый дом», загородные дома берут в ипотеку, но банки кредитуют не только готовые дома, но и земельные участки, где возможно построить дом.

Андрей Савельев: Если человек берет в кредит землю, то значит у него нет денег на покупку земли, не то что на строительство дома. Такие кредиты мало распространены.

Валерий Абсалямов: Если у человека уже есть земля и он хочет построить на ней дом, он может заложить свою землю банку, чтобы взять деньги на строительство дома, но сумма кредита, которую ему дадут, будет минимальной! А тем временем предмет залога – земельный участок, где строится дом, будет только расти.

Декларация идет – а самой действующей программы нет. У человека есть земля, а денег, чтобы построить дом нет, и практически никакой банк не даст ему кредит без дополнительного залога. Имея земельный участок построить дом – на такую мечту никто денег пока не дает…

Гузель Вагапова: Интересно, а рассматривают ли решение этого вопроса в Министерстве строительства? Может быть есть какие-то программы на строительство дома?

Ольга Муханова: В Министерстве таких программ нет. Но мы говорим только о Казани, но не говорим о сельской местности. Например, врачам, учителям, специалистам агрокомплекса, работающим в сельской местности, выделяется и земельный участок и 1 млн.рублей невозвратных средств на строительство и обустройство дома, но при условии работы в сельской местности в течении пяти лет. В Казани пока механизмов помощи нет.

Гузель Вагапова: А запланирована ли реализация таких программ? Вот, например, на рынке квартир у людей есть выбор: купить у коммерческого застройщика, частного продавца или встать в очередь по программе социальной ипотеки. И социальная ипотека реально работает. Появится ли такая альтернатива на рынке загородного жилья?

Ольга Муханова: Пока такой альтернативы нет. На государственном уровне жилищный вопрос граждан будет решаться другими способами. Запланировано на федеральных участках организовывать жилищно-строительные кооперативы, где определенная категория граждан (молодые ученые, молодые специалисты и др.) смогут построить себе жилье. Жилье будет не малоэтажным, концепция пока дорабатывается. Сейчас будет развиваться направление арендного жилья, причем будут строиться малогабаритные квартиры не более 70-80 кв.м.

Казанцы желают жить в индивидуальных домах

У тех, кто желает обзавестись загородным домом есть три возможности: купить готовый дом, купить готовый дом в централизованном коттеджном поселке или купить земельный участок и построить дом самому. Участники круглого стола пришли к выводу, что более всего среди казанцев популярен третий путь.

Альфия Хусаинова: - Загородную недвижимость покупают люди с детьми, у которых есть квартира в городе. Тенденции продажи квартиры в городе и переселении за город пока не наблюдается. Загородный дом – это скорее как второе жилье для отдыха и уикендов. Среди людей популярна покупка земельного участка без подряда, когда человек сам строит себе дом.

Андрей Савельев: Бум коттеджных поселков, который приходился на 2005-2009 годы в Казани прошел. Не потому что мы пресытились этими поселками, а потому что город у нас уникальный и люди стремятся к индивидуальности.

Никто не хочет жить в одинаковых домах, каждый стремится построить дом по своему усмотрению и не зависеть от соседей. Спрос на земельные участки гораздо выше, чем спрос на дома в централизованных поселках.

Адель Хасбиуллин: Чаще выбирается третий вариант, потому что желают построить новый дом по новой технологии и своим предпочтениям. Именно большой спрос на рынке земельных участков сократил сейчас спрос на коттеджи. Человек считает, что лучше купить за 1-1,5 млн.рублей землю и построить за 4-5 млн.рублей такой дом, какой он хочет, чем за 5-7 млн.рублей покупать готовый дом который по тем или иным критериям его не устраивает. К тому же покупаю землю и начиная строительство, человек может регулировать свои финансовые возможности: один год сделать фундамент, другой - стены, третий - крышу, и у него нет необходимости выкладывать сразу большую сумму за целый дом.

Андрей Савельев: Построить дом самому всегда было, есть и будет дешевле. Но есть категория людей, которым проще купить готовый дом, чем мучиться со строительством. Сейчас пользуется спросом дома, земли дачи в категории эконом-класс: дачи до 300-400 тыс.рублей, земли до 1,5 млн.руб., дома до 7 млн. рублей.

Олег Фатыхов, руководитель отдела загородной недвижимости Агентства недвижимости «Дорогой дом»: Хорошим спросом пользуется Высокогорский район, дома стоимостью до 4 млн.руб., в Лаишевском районе хорошо продается земля, и в Верхнеуслонском.

Стабильным спросом пользуются дома эконом класса от 4 до 7 млн.рублей – люди продают свои квартиры и покупают дом. Дома бизнес класса от 7 до 12 млн.руб. продаются с трудом, покупателю в этой категории важно все - качество строительства, сколько времени занимает дорога до города. Элитная недвижимость – от 12 млн.руб. спросом практически не пользуется, продаж было мало.

Наталья Кивокурцева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства недвижимости «ФЛЭТ»: Объектами эконом класса интересуются и иногородние, и казанские покупатели. Реально желают продать свою квартиру и купить взамен загородный дом – 30% из числа наших клиентов. И у нас есть предложения для таких людей.

Тренды на рынке загородной недвижимости

В завершении круглого стола мы попросили каждого участника высказать тренд рынка загородной недвижимости, который, по их мнению, будет развиваться в течении II-III квартала 2012 года.

Анастасия Гиззатова: - Я думаю, рынок загородной недвижимости будет активно развиваться во всех сегментах.

Один из ключевых трендов на сегодняшний день – быстровозводимые дома по новым технологиям, которые позволяют снизить себестоимость строительства. Еще один тренд –раньше люди неохотно относились к увеличению радиуса от Казани, то сейчас уже хорошо к этому относятся и покупают более отдаленные дома.

Наталья Кивокурцева: - Если зимой и весной хорошо продавались земельные участки, то ближе к лету активизируется спрос на дома. На мой взгляд, в этом году можно ожидать активного развития рынка загородной недвижимости.

Олег Фатыхов: - Спрос на загородную недвижимость есть, и в течении весны-лета будет хороший, особенно на дома эконом-класса, думаю, активизируется и бизнес-класс. Для активизации элитного класса загородных домов я причин не вижу.

Айдар Садыков: - Оснований для резких изменений на рынке загородной недвижимости в сроки весна-лето 2012 года я не вижу. Возможны случаи единичного подорожания объектов.

Андрей Савельев: - Я возьму на себя смелость и скажу, что рынок загородной недвижимости в этом году нам даст существенный рост – 15-20%. Если обратиться к истории развития загородного рынка недвижимости, то можно заметить, что он всегда с опозданием на полгода реагировал на изменения, происходящие на рынке вторичной и первичной недвижимости.

Так как квартиры в прошлом году существенно выросли в цене, в этом году я жду рост на загородную недвижимость, исключая рост стоимости на дома элитного класса.

Ольга Муханова: - Желание потребителя, чтобы цена на жилье – квартиры, дома - была ниже. Что может сделать для этого государство – увеличивать объемы строительства, если будет увеличиваться объем предложения на рынке, то цена будет снижаться.

Также государственная помощь будет оказываться при комплексном освоении территории – подведение инженерных сетей, коммуникаций и дорог. Это основное, что поможет снизить цену на рынке.

Валерий Абсалямов: - В мае и до середины июня будет хороший спрос на земельные участки, потом он сократится. Отмечу, что среди покупателей земель есть и инвесторы, но не пассивные, которые просто ждут повышения цены на земли, а активные – желающие за лето быстро построить дом, а осенью его продать и заработать на этом. Дома до 3-4 млн.рублей и дачи до 400 тыс.руб. будут хорошо продаваться. На рынке элитных загородных домов прослеживается падение цен, особого спроса в этом сегменте нет и собственники, которым необходимо срочно продать будут идти на уступки.

Мурат Камалетдинов: - Серьезных сдвигов по загородной ипотеке ждать не стоит. Немногочисленный спрос на такие продукты будет полностью удовлетворен. В целом по рынку загородной недвижимости я не вижу причин для роста цен. Поэтому думаю, сохранятся текущие тренды без резких скачков.

Руслан Медведев, начальник отдела продаж ООО «Арт-Строй»: - Почему малоэтажные дома в Подмосковье пользуются большим спросом? Потому что квартиры в Москве очень дорогие и люди вынуждены покупать дома в Подмосковье. Я думаю, такая же ситуация может ожидать и рынок загородной недвижимости вблизи Казани – цены на квартиры выросли и многие предпочтут уехать за город.

Адель Хасбиуллин: - Что движет человек человеком, который хочет купить загородный дом? Мечта об идеальном доме. Но люди ограничены своими финансовыми возможностями. Исходя из желаний и возможностей покупателя, и будет развиваться рынок недвижимости.

Альфия Хусаинова: - Люди будут покупать земельные участки, чтобы построить дом своей мечты.

Дамир Фахреев, руководитель IRN-KZN: - Прогноз на 2012 год по загородной недвижимости – рынок вырастет не более чем в предыдущем 2011 году, порядка 5-7%. Хотя 2013 год может изменить ситуацию.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"