Как получить налоговый вычет, оформить наследство, и когда необходимо согласие органов опеки

Традиционный проект журнала Казанская Недвижимость – Юридическая консультация - на три дня перенесся на выставку ВолгаСтройЭкспо. Юристы, риэлторы и банкиры давали всем заинтересовавшимся подробные консультации, причем каждый получивший консультацию участвовал в беспроигрышной лотерее.

Партнерами лотереи выступили – аквапарк «Барионикс» и ОАО «Промсвязьбанк» (ген.лицензия Банка России №3251 от 28.09.2007г.). Сегодня мы публикуем ответы Эдуарда Гилязетдинова, юрисконсульта компании «Алиас» на некоторые вопросы, которые были заданы в рамках проекта.

Вопрос: Как я могу получить имущественный налоговый вычет?

Ответ: Многие налогоплательщики слышали о возможности возврата налога на доходы физических лиц в связи с приобретением жилья, но не многие знают, как это сделать, какие нюансы следует учесть.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик НДФЛ вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а с 1 января 2010 года и земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Перечень приобретаемых объектов является закрытым, а это значит, при приобретении дачного домика такой вычет не предоставляется.

Но не все физические лица могут получить имущественный налоговый вычет. Не могут это сделать неработающие пенсионеры, физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, индивидуальные предприниматели, уплачивающие только единый налог при применении упрощенной системы налогообложения или единый налог на вмененный доход.

Не вправе воспользоваться таким имущественным налоговым вычетом и лица, получающие только доходы, в отношении которых применяется ставка НДФЛ, отличная от 13% – например, дивиденды, выигрыши и призы, получаемые в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг и др. Не получат имущественный вычет и лица, если расходы оплачены за счет средств работодателей, материнского капитала, бюджетных средств. Также не вправе претендовать на получение имущественного вычета граждане, купившие жилье у взаимозависимых лиц (например, у родственников).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение или строительство жилья, но не может быть более 2 млн руб. (до 1 января 2008 года – 1 млн руб.). Причем в расходы налогоплательщика включаются не только затраты, связанные с приобретением жилья, но и затраты на достройку дома, покупку отделочных материалов и др. В этом случае в договоре на приобретение жилого дома или квартиры обязательно должна быть сделана оговорка, что указанные объекты приобретены без отделки.

Новая предельная величина имущественного вычета (2 млн руб.) применяется, если право на вычет возникло начиная с 2008 года. Если получение имущественного вычета было начато, например, в 2007 году и продолжается в последующие налоговые периоды, то имущественный вычет ограничен по-прежнему 1 млн руб. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а следовательно, возврату подлежит налог в размере 13 процентов от суммы фактических расходов или предельной суммы вычета, т. е. максимально 260 тыс. руб.

Предельная величина имущественного вычета не распространяется на расходы налогоплательщика, направленные на погашение процентов по целевым заемным средствам (не только кредитам!), израсходованным на приобретение жилья, в отношении которого заявляется вычет.

С 1 января 2010 года также можно воспользоваться вычетом без ограничения предельной суммой и в отношении расходов на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях перекредитования ранее полученных кредитов и использованных на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир.

Когда же может быть получен имущественный налоговый вычет? Ведь от момента инвестирования денежных средств до окончания строительства жилья проходит, как правило, не один год.

Право на вычет возникает при получении налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом, квартиру или комнату, приобретенную на вторичном рынке жилья. Если приобретаются права на квартиру (комнату) в строящемся доме, то право на вычет возникает с момента получения акта о передаче жилья. При приобретении земельного участка право на вычет возникает при наличии документов, подтверждающих право собственности на земельный участок и на жилой дом или долю (доли) в них.

Как же получить имущественный налоговый вычет?
Для этого, собрав необходимые документы, следует обратиться в налоговый орган по месту жительства. Для получения имущественного налогового вычета необходимы следующие документы:

налоговая декларация по форме N 3-НДФЛ;
справка о доходах физического лица по форме N 2-НДФЛ (со всех мест работы);
заявление налогоплательщика;
копия договора на приобретение жилья;
копия свидетельства о праве собственности или акта передачи квартиры;
копии платежных документов, подтверждающих расходы налогоплательщика (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств, расписки о получении денежных средств и др.).
К этому комплекту документов стоит приложить заявление на возврат налога и реквизиты своего банковского счета, на который должен быть зачислен излишне уплаченный налог.

Но есть и второй способ получения имущественного налогового вычета – у работодателя. При этом без визита в налоговый орган с необходимым комплектом документов налогоплательщику не обойтись. Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение вычета.

Такое право подтверждается выдачей уведомления по месту работы, которое передается в бухгалтерию работодателя и на основании которого налог перестает удерживаться.

Вопрос: За какой период можно получить имущественный налоговый вычет?

Ответ: Нередко расходы на квартиру осуществлялись в налоговом периоде, когда налогоплательщик уплачивал НДФЛ, а право на вычет возникает в периоде, когда он не работает – например, вышел на пенсию. Можно ли вернуть налог ретроспективно?

По мнению автора, нет. Имущественный вычет предоставляется, начиная с налогового периода, в котором возникло право налогоплательщика на его получение. Например, налогоплательщик на основании договора участия в долевом строительстве в 2006 году уплатил 4 млн. руб.

Акт о передаче квартиры получен в декабре 2009 года. Значит, уже в январе 2010 года налогоплательщик был вправе обратиться за предоставлением налогового вычета и получать его в течение ряда лет, пока не будет предоставлен вычет в максимально возможной сумме 2 млн руб.

Такой же подход изложен в Определении Конституционного суда РФ от 20.10.2005 N 387-О: если вычет не может быть полностью использован при исчислении налоговой базы за указанный налоговый период, то неиспользованный остаток вычета применяется в последующих относительно даты возникновения права собственности на приобретенную квартиру (жилой дом) налоговых периодах.

При получении имущественного вычета следует учитывать особенности, возникающие в связи с приобретением жилья в совместную или долевую собственность.

При приобретении жилого дома, квартиры, комнаты в совместную собственность вычет распределяется на основании заявления совладельцев. И даже распределение вычета в размере 0 и 100% признается правомерным. При приобретении жилья в долевую собственность имущественный вычет распределяется пропорционально долям.

Исключением из правила является приобретение жилья в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми. Постановлением Конституционного суда РФ от 13.03.2008 N 5-П признано в этом случае право родителя на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера вычета, установленного Налоговым кодексом. Обратиться в налоговый орган можно в любое время по окончании налогового периода, в котором возникло право на вычет.

Вопрос: Нужно ли согласие органона опеки и попечительства при регистрации в квартире, собственником которой являются в том числе дети?

Ответ: Согласие органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы органа местного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов Российской Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством.

Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой (приобретаемой) им взамен.

В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.

В каких случаях при сделках с участием несовершеннолетних согласие органов опеки и попечительства не требуется?

Согласие органов опеки и попечительства не требуется, если в сделке участвуют следующие категории несовершеннолетних:

лица, вступившие в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста и приобретшие дееспособность в полном объеме с момента вступления в брак (ст. 21 ГК РФ);
лица, достигшие 16 лет, работающие по трудовому контракту и объявленные полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия — по решению суда (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ).
Такие лица могут быть сторонами в договоре, то есть самостоятельно совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением органов опеки и попечительства либо решением суда. Т.о. при отсутствии перехода права собственности на недвижимость согласие органа опеки и попечительства не требуется.

Вопрос: Можно ли вступить в наследство без оформления перепланировки?

Ответ: К сожалению, это сделать будет очень трудно. Конкретный перечень документов, необходимых для оформления наследства, лучше уточнить у нотариуса вашего нотариального округа. Однако при наличии в наследственной массе объекта капитального строительства, нотариус, скорее всего, потребует справку об объекте из БТИ.

Ее конечно, можно сделать и без выезда на объект (в этом случае в ней указывается дата инвентаризации, т.е. последнего выхода специалиста) но все будет зависеть от нотариуса, т.к. он просто может не принять такую справку.

Вопрос: Какие организации в Казани проводят вынос точек в натуре?

Ответ: Прежде всего необходимо упомянуть, что данная процедура необходима если вам нужно уточнить на местности размеры или границы вашего земельного участка. Заказать ее можно в БТИ по адресу ул. Амирхана, 21 или в другой межевой организации.

Вопрос: Какие документы необходимы для вступления в наследство?

Ответ: Для начала необходимо уточнить, к какому нотариусу вам нужно будет обращаться при оформлении наследства. Это можно сделать в нотариальной палате РТ по тел. 263-24-24. Более точный перечень назовет нотариус, но в общем случае такими документами являются правоустанавливающие документы на недвижимость; документы, подтверждающие родство, справки об отсутствии арестов и запрещений на объекты недвижимости и т.д.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"