Чистота сделки: опасайтесь больных и разведенных!

На страницах нашего издания мы неоднократно писали о том, как правильно составить договор купли-продажи, как предусмотреть все нюансы. Однако, как показывает практика, даже идеально составленный договор не всегда может стать гарантией того, что квартирой вы владеете по закону. В этом материале мы расскажем, какие ловушки могут ожидать при покупке квартиры.

«Бывшие» жильцы

Больше всего проблем возникает с прописанными людьми, которые выявляются неожиданно. К сожалению, не всегда, даже при всей активности риэлтеров, можно вычислить тех, кто прописан, но не живет в квартире. Например, к такой категории относятся люди, которые находятся в местах лишения свободы. Или нередко выявляется третье лицо, которое не согласно выписаться. Как правило, покупатель сталкивается с этой проблемой через месяц после оформления такой сделки.

Согласно новому жилищному законодательству, покупатель имеет право выписать прописанных лиц. Но суд может дать отсрочку до года. А такие проблемы не каждому нужны.

«Бывшие» долги

Человек может купить квартиру с долгами по коммунальным платежам. Почему так происходит? Сегодня Регистрационная служба не требует выписку из домовой и справку об отсутствии задолженности за коммунальные платежи. Учитывая размеры сегодняшней квартплаты задолженность может составить несколько десятков тысяч рублей.

Дела разводные

Согласно российскому законодательству все имущество супругов, приобретенное в браке (если иное не установлено брачным договором) принадлежит в равных долях обоим супругам. А при продаже такого имущества одним супругом для законности сделки требуется согласие другого супруга.

Однако, есть случаи, когда муж с женой разводятся и в квартире живет кто-то один из них. А второй супруг хоть и ушел жить в другое место, но не намерен отказываться от своей доли нажитого имущества. Что же делает бывший супруг? Он намеренно теряет паспорт. И если в старом паспорте было указано, что человек состоял в браке и теперь разведен, то в новом паспорте эта информация не фиксируется никак.

Какие последствия? Сейчас этот супруг может при продаже квартиры спокойно пойти в регистрационную службу и оформить договор купли-продажи как будто он является полноправным собственником квартиры. Подозрений действительно никаких. А через какое-то время бывшая обманутая жена идет в суд и признает сделку недействительной.

И она абсолютно права, поскольку она имеет права на совместно нажитое имущество. И суд будет на ее стороне и признает за ней право второй доли. В итоге - одна вторая будет за покупателями, другая – за бывшей женой.

Продажа по доверенности

Когда продают квартиру по доверенности, доверенные лица могут быть обыкновенными мошенниками просто ввести в заблуждение продавца. То есть, под каким-то предлогом взять от него доверенность и продать эту квартиру, а денег ему не дать. Хуже всего если его уже в живых нет, т.к. любая доверенность от имени умершего человека не действительна.

Продажа по наследству

В продажах квартир, полученных по наследству, тоже есть свои нюансы. Допустим, умер отец, а наследник – сын решил продать оставшуюся от отца квартиру. Сделать он это сможет через пол года. Но в то же время, может быть так, что у него есть брат, который в данный момент сидит в тюрьме. Но он не может получить свою долю наследства, потому что у него веские причины - он находится в местах лишения свободы. А через какое-то время, когда он об этом узнает, он будет вправе потребовать свою долю.

Категория психически больных

Особая категория – душевнобольные продавцы недвижимости. Самый распространенный трюк – продажа квартиры с последующее отменой сделки по справке о невменяемости своих действий.

Однако одной только справки о состоянии на учете в психоневрологическом диспансере не всегда бывает достаточно. Например, одна женщина, продавая квартиру, принесла справку о том, что на учете не состоит. После завершения сделки и перечисления средств покупателей на счет женщины, появляется дочь этой женщины, которая заявляет, что ее мама психически больна и не ведала, что творила. Затем она положила свою маму в больницу на обследование, и врачи признали ее психически больной. Поэтому наличие справки говорит только о том, что человек не состоит на учете, а не гарантирует, что он не является душевнобольным.

Лучшая гарантия в случаях сомнения здравого смысла продавца – медицинский акт освидетельствования о вменяемости человека. Такой акт можно применять в случае, если продавцом выступает очень пожилой человек, человек с алкогольной или наркотической зависимостью.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"