Договор долевого участия: как на самом деле работает 214-ФЗ?

Мы уже писали про то, как заключить сам договор долевого участия и о том, на что обратить внимание перед сделкой. Теперь поговорим о том, какую ответственность принимают на себя стороны договора и защищает ли 214-ФЗ права дольщиков в реальности.

Пожалуй, главное, от чего все-таки защищает 214-ФЗ – это двойная продажа квартиры. Закон обязывает регистрировать договора долевого участия в Росреестре, таким образом, одна и та же квартира не может быть продана дважды.

Это, безусловно, плюс. Но сегодня главная проблема заключается в затягивании сроков самой стройки, сроков сдачи дома госкомиссии: ничто так не возмущает дольщиков, как внешне абсолютно готовый дом, в который нельзя заселиться.

Вроде бы, закон и направлен на то, чтобы эта проблема не возникала. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором, - комментирует Анастасия Малышевская, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры». - Застройщик вправе предусматривать в договоре разные сроки передачи участникам долевого строительства объектов строительства, входящих в состав разных блок-секций многоквартирного дома, имеющих отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования; кроме того, исключено ограничение срока передачи объекта долевого строительства».

Светлана Савичева, ведущий специалист юридического департамента НП Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», уточняет, что на практике в договорах долевого участия этот срок обычно ограничивается 2-3 месяцами. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Буква закона

Какую же ответственность предполагает наш законодатель за неисполнение условий договора долевого участия?

Говоря коротко, дольщик обязан платить – а застройщик обязан передать квартиру в срок, указанный в договоре, в надлежащем для проживания состоянии, а в противном случае устранить недоделки, уплатить штраф и проценты за пользование средствами дольщика.

Но надо заметить, что у застройщика ответственность выше: «Использование схемы долевого участия накладывает на застройщика массу обязательств, - подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор «Миэль-Новостройки». - К примеру, строительная организация не имеет права принимать инвестиции для предполагаемого строительства до оформления прав на землю и до создания за свой счет проектной документации с ее последующей экспертизой. Законом также четко предусмотрены многочисленные гарантии прав инвестора-гражданина: обеспечение обязательств (залог земельного участка в пользу дольщиков, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора».

На самом деле

Но в действительности, как водится, от недостроя никто не застрахован.

«Реализация проекта в соответствии с 214-ФЗ не является гарантией исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, - подчеркивает Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА. - Риски, связанные с влиянием внешних факторов (изменение конъюнктуры рынка, удорожание материалов, проблемы с коммуникациями, проявление кризисных явлений и т.п.), а также с недобросовестностью самого застройщика и его должностных лиц, могут привести к срыву сдачи объекта и даже к банкротству застройщика. В этом случае, несмотря на наличие у дольщика прав, получить даже вложенные деньги, не говоря уже о штрафных санкциях, будет невозможно».

Эксперты рынка привели несколько примеров, которые хорошо иллюстрируют ситуацию с тем, как 214-ФЗ «работает» в действительности, а не на бумаге.

«В Электростали есть дом. Срок вода в эксплуатацию в соответствии с договорами участия в долевом строительстве – четвертый квартал 2007 года. Объект не сдан до сих пор. В связи с тем, что агентство оказывало услуги застройщику и гражданам в заключении ДДУ и их регистрации, мы были привлечены в качестве третьего лица, когда в суде рассматриваются дела по искам дольщиков о взыскании процентов. Суды эти иски удовлетворяют всегда. Только размер неустойки уменьшают, потому что проценты за весь период просрочки уже превышают стоимость самих квартир (которая была в 2007 году). В частности, по делам, в которых мы участвовали, взыскивали по 50 000 рублей», - рассказала Светлана Савичева.

«Как правило, суды взыскивают неустойку в размере 50 000 - 500 000 рублей», - подтверждает адвокат Олег Сухов. Эксперт объясняет, что в случае явной несоразмерности суммы начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства строительной компанией, размер неустойки может быть уменьшен судом.

По данным Юридического центра адвоката Олега Сухова, в настоящее время в районных и городских судах рассматриваются дела по искам дольщиков к таким строительным организациям, как: ООО «Управляющая компания «Спецмонтаж», ОАО «Строительно-промышленная компания «Мосэнергострой», ЗАО «Беговая Плаза», ООО «СвитЛайн», ООО «УК ТехКомГарант», ООО «АЛЬЯНС ГРУПП», ЗАО «СУ 155», иные».

Вице-президент «Химки Групп» Дмитрий Котровский затруднился перечислить случаи, когда суды выносили бы решение в пользу дольщика в Москве или Подмосковье, но вспомнил сибирскую историю: «В Иркутске, когда покупатель в частном порядке взыскивал с крупнейшего в городе застройщика пеню в размере 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки подписания акта принятия квартиры в эксплуатацию. Просрочка была в несколько месяцев, покупатель взял «натурой» - размера пени хватило как раз на то, чтобы получить машиноместо в подземном паркинге. Но это был очень упрямый покупатель, он выдержал 3 года судебных разбирательств».

Эксперты брокерской компании НСКА привели еще несколько примеров. «В конце прошлого года и в начале текущего на двух застрахованных нами объектах произошли страховые случаи», - говорит Борис Шаронов.

Так, в конце 2011 года в ЖК «Созвездие» произошел перенос сроков сдачи объекта. Покупатели должны были получить свои квартиры в IV квартале 2011 года, сейчас сроки сдачи перенесены на IV квартал 2012 года. Ситуация с переносом сроков возникла в связи с техническими проблемами коммуникаций – объективными обстоятельствами, которые привели к неисполнению обязательств застройщика по передаче объекта строительства.

«Мы организовали прием заявок дольщиков, застраховавших свои финансовые риски, на возврат денежных средств, но люди в данном случае предпочли пролонгировать договоры страхования и дать возможность застройщику выполнить свои обязательства в соответствии с соглашением о переносе сроков. Если ситуация не разрешится и в новые сроки, все застрахованные получат возмещение, обратившись к страховщику повторно», - объясняет эксперт.

Еще один случай произошел в Балашихе: «Только недавно у нас закончился прием заявок (он продолжался два месяца) по объекту «Щитниковский лес» (г. Балашиха). Наши клиенты по данному объекту также готовы ждать развития событий и не забирать деньги сейчас».

Таким образом, дольщик, которому не повезло с застройщиком, может либо ждать у моря погоды, надеясь на то, что дом достроят и сдадут; может судиться с застройщиком, отсуживая положенные по закону, но на деле небольшие суммы; а может застраховать строящуюся квартиру и рассчитывать на выплату страховки. Но в этом случае дольщик получит внесенные средства плюс страховое возмещение согласно договору страхования, а договор долевого участия будет расторгнут и на квартиру дольщик рассчитывать уже не сможет.

Порядок расторжения ДДУ

Расторгнуть договор долевого участия вправе не только дольщик, но и вторая сторона – застройщик. Происходит это в случае, если дольщик перестал платить. «Застройщик вправе расторгнуть договор, если просрочка выполнения участником обязательства по уплате цены договора составила более двух месяцев при единовременном внесении платежа, либо участник более трех раз в течение 12 месяцев просрочил внесение платежа в счет уплаты цены договора. Ответственность за просрочку уплаты и/или неуплаты цены договора определяется условиями договора долевого участия», - комментирует Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК МИЦ. То есть договор может быть не просто расторгнут, а с дольщика взысканы пени и штрафы, если подписанный сторонами документ это предусматривает.

То же самое, в принципе, ждет и провинившегося застройщика. Участник (он же покупатель квартиры в строящемся доме) вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик существенно нарушает сроки строительства либо не передал объект долевого строительства участнику в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, если объект долевого участия создан застройщиком с нарушением условий договора, проекта на строительства, СНиП, а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По данным Олега Сухова, при расторжении договора долевого участия по иску дольщиков суды, как правило, взыскивают с застройщиков:
- денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве (95% дел);
- проценты за пользование чужими денежными средствами (90% дел);
- неустойку за нарушение срока передачи объекта строительства (65% дел);
- убытки (45% дел);
- компенсацию морального вреда (30% дел).

Это – основания для расторжения ДДУ. С момента расторжения застройщик обязан вернуть дольщику все внесенные деньги с процентами, которые начисляются с момента внесения соинвестором денег.

Логично предполагать, что выполнить это требование может застройщик, который не признан банкротом. Именно поэтому при заключении ДДУ нужно обращать внимание, с кем вы его заключаете: с самой хорошо известной вам строительной компанией или же с непонятной дочерней структурой с небольшим уставным капиталом, которую в случае чего застройщику будет легко обанкротить и уйти от ответственности.

Поэтому перед заключением ДДУ будьте предельно бдительны. Законные механизмы защиты дольщиков есть, но как видим, они не всегда работают или их можно обойти. Прежде чем подписать документ, узнайте, регистрируются ли основные ДДУ в Росреестре, попросите показать такие договора, пообщайтесь с теми, кто уже купил квартиру в этом доме. Можно провести независимую экспертизу объекта (такая услуга есть у НСКА и стоит она 15 тыс. рублей). Можно застраховать свои риски как дольщику – в этом случае тоже надо узнать заранее, страхует ли выбранная вами страховая компания данную новостройку.

В общем, глаз да глаз. Но иначе нельзя: «На дурака не нужен нож, ему с три короба наврешь – и делай с ним что хошь!» - песенка мошенников актуальна во все времена.

Почему все это происходит?

Комментарий Дмитрия Котровского, вице-президента компании «Химки Групп»:

«Этот закон работает только для мелких и средних девелоперов, которые не строят жилье массово для широкого круга потребителей, боятся административного воздействия и, самое главное, заинтересованы в сохранении своей репутации.

Парадоксально, но крупные девелоперы, которые строят жилье сотнями тысяч квадратных метров, защищены от 214-ФЗ... чиновниками. По сути, возникает круговая порука. Строить массово могут лишь крупные девелоперы – у них есть для этого материально-техническая база, человеческие ресурсы, инфраструктура. В быстрой работе крупных девелоперов заинтересованы чиновники, перед которыми стоит определенный план по сдаче квадратных метров жилья в год. Чиновники покрывают девелоперов, которые продают квартиры по предварительным договорам купли-продажи, ЖСК, договорам инвестирования, потому что 214-ФЗ очень рискованный закон для девелоперов – он позволяет даже одному-единственному дольщику обратиться в суд и, по факту судебного решения, арестовать, например, счета девелопера. А если обращаются покупатели, скажем, 500 квартир и каждый взыскивает пеню в размере 1/150 от ставки рефинансирования? Это же грозит разорением девелоперу! Кто же тогда будет строить такие необходимые для выполнения плана метры? Но самое главное, 214-ФЗ лишает застройщика возможности изменять цены в процессе строительства, что на столичном рынке, отличающемся высокой волатильностью, полностью противоречит интересам застройщика.

Фактически, чиновники сами частично являются инициаторами нарушения 214-ФЗ со стороны крупных девелоперов, потому что эта схема позволяет формировать рынок первичной недвижимости. Те, кто должен наказывать за нарушение закона, говорят: «Вы только стройте, и стройте быстрее, а мы вас не тронем». В регионах, в крупных российских городах, 214-ФЗ работает лучше – цены там более стабильны, чиновники опасаются проверок федеральных властей, застройщики опасаются штрафов (которые достигают 1 млн рублей по каждому договору, составленному в нарушение ФЗ) поэтому крупные застройщики вынуждены работать по закону».

Источник: Собственник