Лето. Цены в зените

Традиционно считается, что летом на рынке недвижимости наступает сезонный спад: снижается как покупательский спрос, так и активность продавцов. Хотя прогнозы делать сложно, попробуем разобраться, что будет происходить на рынке жилой недвижимости Казани в разгар сезона отпусков.

Сезонные факторы

По статистике, на протяжении 2009-2010 годов недвижимость дорожала относительно плавно, демонстрируя сопоставимые с инфляцией 9,5-10% роста*. Но если в июле 2010 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 37 974 руб. за кв. м, то к декабрю она все же выросла до 40 279 руб.

На вторичном рынке наблюдалась схожая ситуация: в июле квадратный метр стоил 39 168 руб., а в декабре подорожал до 40 863 руб. В то же время средний индекс объема предложений в летние месяцы было несколько меньше.

Начало 2011 года не предвещало особых сюрпризов. С января по август рост цен в среднем составил 1,5% на первичном рынке и 7,2% – на вторичном. Но к декабрю по сравнению с началом года квадратные метры подорожали на 7,6% и 11,5% соответственно.

Квадратный метр на первичном рынке в июле 2011 года стоил 38 766 руб., к концу года поднялся в цене до 41 578 руб.

Вторичный рынок продемонстрировал такой же рост – с 41 341 руб. за кв. м в июле до 44 398 руб. за кв. м в декабре.

И эти цифры - лишь усредненный показатель. На деле в конце 2011 года произошел значительный скачок на рынке вторичного жилья – в некоторых сегментах цены «взлетели» почти на треть.

Но если динамика цен на жилую недвижимость за несколько прошлых лет и подтверждала наличие сезонного фактора (относительное затишье в начале года и летом, активизация рынка весной и к концу года), то начало нынешнего года ее опровергает.

В I квартале 2012 года ожидаемого спада покупательской активности так и не произошло. Напротив, этот период ознаменовался заметным оживлением на рынке купли-продажи квартир. По данным Управления Росреестра по Татарстану, с января по март количество зарегистрированных в республике сделок на жилые помещения выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В апреле 2012 года средняя цена продажи квадратного метра на первичном рынке составила 45 487 руб. Отмечается незначительный спад средней цены продажи в сданных домах, в строящихся домах цена, напротив, выросла. По районам Казани рост показателей зафиксирован в Кировском районе, а спад - в Московском. В зависимости от количества комнат – рост произошел в сегменте двухкомнатных квартир.

На вторичном рынке цена составила в среднем 51 604 руб. за кв. м. По районам Казани, во всех сегментах зафиксирован рост показателей. В зависимости от количества комнат - рост в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Таким образом, в апреле как на первичном, так и на вторичном рынках возрастающий тренд сохранился.

Факторы роста

Ажиотаж на рынке недвижимости, который случился в ноябре 2011 – марте 2012, эксперты связывают с тремя основными факторами.

Ипотека

В 2011 году начал формироваться положительный для заемщиков тренд по ставкам на ипотечные кредиты. В Татарстане, который входит в топ-5 субъектов России с самым большим числом предоставленных ипотек, по итогам первого квартала 2012 года количество договоров ипотеки составило 77% от общего числа зарегистрированных сделок на жилые помещения.

Среди городов республики наибольшее число ипотечных сделок зарегистрировано в Казани. За три месяца 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество зарегистрированных в Казани ипотек увеличилось почти на 85%.

Объемы ипотечных кредитов, выданных банками жителям Татарстана, за последнее время увеличились на три четверти. Это при том, что по итогам первого квартала 2012 года, как отмечают аналитики АИЖК, средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях составила 12%, что на 0,1 процентного пункта выше, чем средневзвешенная ставка за 2011 год.

Несмотря на то, что ставки по ипотеке остаются высокими, и объективных причин к их снижению пока нет, по прогнозу АИЖК к концу 2012 года в России планируется выдать ипотечных кредитов на сумму от 800 млрд. до 1 трлн. рублей, что на 11-14% больше чем в прошлом году. «Мы ожидаем, что до конца года темпы выдачи будут не меньше, чем в 2011 году», - заявила директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталия Алымова.

Логично предположить, что покупка жилья в ипотеку и в 2012 году будет занимать существенную долю в сделках купли-продажи.

Господдержка

В 2011 году подогрели рынок федеральные деньги по ветеранской программе - по данным Минстроя РТ на «вторичку» ушло 58 процентов выделенных средств. Но этот ресурс уже исчерпан и не влияет на рынок.

Но нельзя сбрасывать со счетов средства материнского капитала. В Казани за прошлый год было зарегистрировано 539 сделок по приобретению жилья с использованием «материнского капитала». За четыре месяца этого года – 126.

В отношении к общему числу зарегистрированных сделок на жилые помещения – это очень незначительная часть. Но на начало 2012 года около 20 млрд. рублей были заморожены и из них более 60% владельцев сертификатов – мамы Казани. Потенциально, в течение 2012 года эти деньги могут прийти на казанский рынок недвижимости.

Инвестирование

В конце 2011 – начале 2012 года увеличилось число желающих инвестировать средства в объекты жилой недвижимости. Этот фактор был связан, скорее, с ситуацией политической и экономической неопределенности. Российские граждане склонны вкладываться в жилье, когда настойчиво начинает звучать слово «кризис», тем более что за последние годы этот рынок демонстрирует стабильный рост.

Большинство инвесторов, которые вкладывали деньги в недвижимость с целью получения финансовой выгоды, удовлетворили интерес к марту 2012 года.

Они вернутся на рынок, но уже в качестве продавцов, либо при следующем скачке цен на недвижимость, либо ближе к сдаче новостроек (при инвестициях на первичном рынке), тем самым, еще больше увеличив сегмент предложений.

Факторы снижения

По мнению экспертов, наличные финансовые ресурсы населения, которые могли бы быть направлены на покупку жилья, практически исчерпаны. Многие из тех, кто хочет решить первичный жилищный вопрос или улучшить условия проживания, не имеют возможности, да и не желают покупать жилье по таким «заоблачным» ценам. «Между теми, кто хочет продать и теми, кто хочет купить – пропасть», - комментирует ситуацию Валерий Абсалямов.

«Пока рынок стоит. И чтобы ожить, он должен хотя бы чуть-чуть качнуться вниз. С другой стороны, должно пройти время, дабы восстановилась платежеспособность, людям необходимо накопить хотя бы сумму на первоначальный взнос. Если эти процессы сойдутся в одной точке, рынок начнет выздоравливать. Когда это произойдет? Это напрямую зависит от макроэкономической ситуации», - говорит В. Абсалямов.

«В мае началось незначительное снижение цен, прежде всего на объекты, цены на которые были немотивированно завышены. Эта тенденция может сохраниться и летом», - говорит директор АН «РЕАЛИТ» Татьяна Линькова.

«Что касается спроса – он есть, но 90% сделок проходят по ипотеке. В основном это молодые семьи, которые хотят улучшить жилищные условия и которые в качестве первоначального взноса привлекают материнский капитал», – продолжает эксперт.

«Может быть летом обычно и случается затишье, но в этом году определяющий фактор не сезонный. Сейчас установились пиковые цены и это, в независимости от времени года, привело к застою на рынке», - считает генеральный директор АН «ЯНУС» Эльмира Шаширова.

«Если оценивать спрос по пятибалльной шкале, то сейчас я могу его оценить не больше чем на 1,5 балла», - говорит она. Эльмира Шаширова подтвердила, что покупают те, кому срочно необходимо решить квартирный вопрос, привлекая при этом средства по ипотеке, «налички» у большинства нет.

Те, у кого день есть и те, кто не торопится, заняли выжидательную позицию. «Есть однозначная тенденция к снижению цен по всем сегментам. Мой прогноз 10-20 процентов в течение ближайших месяцев», - полагает Э. Шаширова.

По мнению директора центра недвижимости «МЭЛТ» Эдуарда Шамсеева, сезонный фактор все же присутствует: «Мой многолетний опыт показывает, что июнь - начало июля – «время покупателя». Ажиотажного спроса в это время нет, можно спокойно выбрать подходящий вариант и, главное, сейчас структура спроса такова, что подвигает продавцов к скидкам. На рынке вторичного жилья можно рассчитывать на уступку в 2-5 процентов. У застройщиков тоже появляются хорошие предложения – скидки доходят до 10 процентов».

Этим летом, скорее всего, стоит ожидать некоторого затишья и, возможно, летние скидки немного охладят перегретый рынок казанской недвижимости и на нем появятся предложения по более или менее реальным ценам.

Источник: Журнал "Казанская Недвижимость"