Мечта в рассрочку, или квартира по ипотеке

Сейчас на рынке недвижимости все больше и больше сделок совершается по ипотеке. Ведь это дает реальный шанс улучшить свои жилищные условия, не имея на руках денег, но, имея возможность выплачивать определенную сумму ежемесячно несколько лет подряд. Сегодня мы расскажем историю одной нашей читательницы о том, как она покупала квартиру с помощью ипотеки.

Думаю, история моего обмена достаточно типична для нынешнего времени, когда все больше людей покупают недвижимость по ипотеке. Правда, об этом мы даже не думали, когда затеяли обмен. После нескольких лет жизни с мужем в обычной однокомнатной «ленинградке» на среднем этаже в спальном районе Казани. Досталась она нам по наследству от родителей мужа, как только мы в неё въехали, сразу сделали очень хороший ремонт своими силами. А когда решили завести ребенка, задумались и об обмене.

Небольшие накопления у нашей семьи к этому времени были, и мы решили начать поиски подходящей квартиры самостоятельно.

Это казалось нам легко и просто: продал одну квартиру, купил другую. Посмотрели несколько квартир по объявлениям, но когда поняли, что денег на прямой обмен нам не хватит, решили обратиться в банк и оформить ипотеку. Тем более, реклама различных ипотечных программ так и зазывала низкими процентами, минимумом необходимых документов, отсутствием поручителей. В полной моральной готовности мы с мужем посетили несколько банков, почитали их рекламные проспекты и начали сбор необходимых документов.

Справки с работы о заработной плате, копии трудовых книжек, дипломов об образовании и еще много разных документов пришлось собрать, отксерокопировать и привезти в ипотечные отделы выбранных нами банков. Сдали документы и стали ждать результатов.

Выбирали мы банки по нескольким принципам.

Первое – это низкие проценты по кредиту, и как следствие невысокие ежемесячные платежи банку.
Второе – это то, сколько лет банк работает в нашей стране.
Мы с мужем считаем, что очень важно, чтобы выбранный банк работал не первый год в стране, и имел хорошую репутацию.

Однако в ходе рассмотрения документов не все пошло так гладко, как мы вначале предполагали. В некоторых банках нам отказали без объяснения причин, в других -предложили слишком неудобные условия по выплате кредита. Мы не могли понять, почему же так происходит, ведь ипотечных программ и банков было множество. «Неужели, мы ни под одну из них не подходим?» - думали мы. «А, может, просто не те банки выбирали?»

Время шло, а конкретного результата не было. Мы уже нашли покупателя на нашу однокомнатную квартиру, и они торопили с продажей. А банки просили подвезти все новые и новые документы, не давая окончательный ответ. И тогда, чтобы сэкономить время и не потерять покупателей на нашу квартиру, мы обратились в агентство недвижимости, где предоставляют услуги не только по купле-продаже квартиры, но и услуги брокера. Агентство, которое мы выбрали, брало на себя все обязанности по оформлению ипотеки, подбору квартир и проведению сделки.

За помощью – к профессионалам
Так в истории нашего обмена началась новая эпоха – им занялись профессионалы. Вот что по этому поводу говорит эксперт «Казанской Недвижимости» Валентин Силантьев, ипотечный брокер агентства недвижимости «Риэлт Групп»:

- Задача ипотечного брокера помочь клиентам сориентироваться в разнообразии ипотечных программ, а также в требованиях банка к приобретаемой жилплощади. Периодически к нам в фирму приходят за профессиональной помощью люди, которые сами получили добро на ипотеку у банка, но подобрать квартиру не могут.

Дело здесь может быть в чем угодно, возможно, всего в одной справке, или же подобранный объект недвижимости вообще не отвечает требованиям банка. Брокеру же гораздо легче найти, так сказать, общий язык с банками, и благодаря этому помочь клиенту быстро и легко оформить сделку.

Мы снова, но уже под контролем ипотечного брокера заполнили анкеты, принесли все необходимые документы. И если в первый раз мы сами ездили в банки, привозили пакеты документов, то теперь все это за нас делал профессионал. Он вел переговоры с ипотечными отделами банков, спрашивал, нужно ли им еще что-нибудь. И, как правило, оказывалось, либо документы нужно было еще раз принести, либо какие-то из них обновить. Почему-то, когда мы сами пытались взять ипотеку, нам таких нюансов не рассказывали.

Как только мы получили «добро» на ипотеку в одном банке, сразу же стали подыскивать подходящую квартиру. А покупатель на нашу квартиру, которого мы нашли ранее, к сожалению, ждать не захотел. Но в агентстве недвижимости, которое занималось нашим вариантом, быстро подыскали другого покупателя.

Он давно уже искал себе именно такую квартиру, как наша, поэтому согласился ждать столько, сколько потребуется. Банк нам дал 3 месяца на подбор квартиры, если бы время прошло, а мы ничего не подыскали, то историю с кредитом пришлось бы начинать заново.

И вот начался долгий процесс подбора двухкомнатной квартиры. Хотелось купить хорошую полноценную «ленинградку», ведь мы планировали завести ребенка. А из того, что было на тот момент в продаже, по документам нам подходили в основном малогабаритные квартиры. «Так всегда бывает, ищешь определенную квартиру, и ничего не подходит, но новые поступления на рынок приходят постоянно, не волнуйтесь», - так утешал нас брокер.

Квартиры, которые нам нравились, конечно же, были в продаже. Но они не совсем подходили для ипотечной сделки. Одно из требований банков, как нам рассказывал в процессе работы брокер, чтобы в покупаемых квартирах не были прописаны дети. Потому что в сделках, где сособственниками являются дети, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Этот процесс занимает около месяца, а главное, Органы опеки могут и не дать разрешение на сделку.

Тогда все мы просто потеряем зря время. Также нам не подходили квартиры, которые продавались третьими лицами по доверенности. Для банка это тоже большой риск, ведь сделку могут признать недействительной, если вскроется обман, о котором мы как потенциальные покупатели знать не могли.

И еще некоторые хозяева хотели написать в договоре купли-продажи цену квартиры до 1 млн. рублей, чтобы снизить налог. В случае с ипотекой вся сумма должна была быть прописана в договоре, и поэтому такой вариант отпадал сразу же. Для выбора оставался очень узкий круг квартир, хотя мы с мужем воображали, что нам предложат 20-30 квартир, из которых мы будем выбирать. На деле оказалось скромнее. Но если бы наш ипотечный брокер не рассказал нам всех этих нюансов, выбор был бы шире, а результат - нулевой.

В конце концов, нам понравилась квартира на среднем этаже в хорошем панельном доме совсем недалеко от работы мужа и при этом близко к зеленой зоне. Внесли задаток, получили документы на нее, и отдали их в банк. Но вместо положительно ответа, пришел отказ. Мы с мужем и ипотечным брокером недоумевали, в чем же было дело. На первый взгляд, документы были в порядке и соответствовали всем требованиям, которые предъявлялись на покупаемую квартиру.

Тогда брокер поговорил с ипотечным отделом и выяснил, что отказали нам из-за того, что одна справка на квартиру была выполнена не так, как указано в требованиях банка. В этом и была вся загвоздка. Когда исправили это недоразумение, все проблемы сразу разрешились. И мы смогли провести сделку легко и просто.

Сделка наша прошла в два этапа. Сначала в банке все стороны подписывали кредитный договор с банком, в котором мы указали, что берем кредит, покупаем квартиру, а продавцы нам её продают и получают деньги от банка. Этот процесс занял практически весь день и очень утомил нас. Но на следующий день рано утром мы поехали в Управление Росреестра для оформления договора купли-продажи. И уже только через месяц, когда было получено свидетельство о праве на собственность, мы смогли переехать и начать обустраивать наше новое семейное гнездышко.

Валентин Силантьев, ипотечный брокер АН «Риэлт Групп»:
- Когда гражданин решает купить квартиру через ипотеку, ему следует учитывать, что для банка лучшим кредитуемым является тот, кто может внести первоначальный взнос за квартиру, уже имеет в своей собственности недвижимость, например, дачу. А также славится хорошей кредитной историей. Но получить добро от банка по ипотеке это еще полдела.

Главное - подобрать квартиру, которая бы соответствовала требованиям конкретного банка. Некоторые банки не дают разрешение на покупку квартиры, где в числе сособственников есть несовершеннолетние дети. Или же когда квартира продается по доверенности. В обоих случаях есть вероятность, что сделка будет возвращена, а для банка это отдельный риск. Но дело бывает не только в продавцах квартир, но и в местоположении приобретаемого жилья.

По условиям некоторых банков выбранная квартира не должна находиться в доме, который ниже 5-ти этажей. А также нельзя покупать квартиры в жилых домах, чей процент износа составляет более 40%. В первую очередь это касается «сталинок».

Если же квартира отвечает всем требованиям банка, который выдает ипотеку, то разрешение на её покупку и дальнейшее оформление сделки занимает всего несколько дней.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"